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买房这件事上 你都为哪些要素花了更多的钱 价格始终是产品价值的表现，房价也不破例。 不过在大部分时间里，因为影响房子价值的要素过分杂乱，咱们只能通过房价看到商场对一套房子的归纳价值判别，却很难辨明咱们终究为买下它支付了些什么。 比方，你显着知...
买房这件事上 你都为哪些要素花了更多的钱
价格始终是产品价值的表现，房价也不破例。
不过在大部分时间里，因为影响房子价值的要素过分杂乱，咱们只能通过房价看到商场对一套房子的归纳价值判别，却很难辨明咱们终究为买下它支付了些什么。
比方，你显着知道地铁房总是会比交通不便的房子更贵，装饰奢华的房子必定更能卖上价，而一旦某个小区与一所口碑好的校园联系起来，学区房的溢价就更为惊人了。但当你出手买下一套紧邻地铁且奢华装饰的学区房时，并不清楚各个增值点终究别离如安在影响房价的走向。
到城市层面上也是相同，不同地域、不同等级的城市在对房子实在价值的判别也会呈现显着的偏好。
新一酱联合贝壳研究院，从19个一线与新一线城市中提取了总计15万套房源的数据，针对它们的房源单价、地舆位置、楼龄、装饰状况等17个要素进行了多元回归剖析（各城市R-squared均超越60%；图表中列出的数据均在95%的置信区间中明显）。通过这套模型，每个城市更倾向于为哪些方面花更多钱买房，变得明晰了起来。
假如将人们购房考虑的各个要素列成一个“马斯洛需求金字塔”，那么坐落最底层的必定是地舆区位。
在“location， location， location！”这一经典准则之下，任何一座城市的房价地图，都会在全体上呈现出“间隔市中心越远，房价越低”的圈层效应。通过数据剖析，这种圈层效应可以得到进一步量化。
从19座城市的数据来看，在楼龄、装饰状况、学区等要素相似时，每接近市中心1公里，上海人乐意为此支付的溢价最高，达到了每平方米1645元。其次是北京，为1305元。新一线城市中，杭州人和南京人乐意为离市中心更近1公里多支付的溢价也超越了1000元/平方米。
但这个数字比较人们对地铁房的亲睐还算不上什么。
均匀而言，上海的房子只需贴上了“地铁房”的标签，就会比其他条件相似的房子贵6648元/平方米；杭州紧随其后，地铁房溢价也达到了5982元/平方米；接下来还有深圳、青岛、广州等城市对地铁房也相同灵敏，它们的每平方米的地铁房溢价都在三四千元的水平。
居处区位构筑了居民与城市核心资源的互动方法，无疑是最根底的一层。在城市中工作、集会结交的快捷性之外，居所还承托起了一个人的日子。
新一酱的朋友在买房时较为垂青“人气”——他需求可以在赶地铁的早上很容易地遇到热火朝天的煎饼果子铺，或是下个楼就有满意日子所需的商超、便当店与药店。这些社区商业配套供给了便当的日子，也带来了寓居的烟火气。
从数据来看，超市这种社区商业配套对房价的增值作用超出了很多人的预期。假如周边有超市，佛山的房子均匀每平方米大概率可以卖高2158元。此外，东莞、武汉、青岛、广州在“周边要超市”这一项上的溢价也都超越了1000元/平方米。
更具体一点的状况咱们来看上海。新一酱计算了包括干洗店、美容美发店等30类根底商业设备在地舆上的密度散布，并将它们与上海的板块均价放在一同调查：圆的巨细代表了了根底商业密度，而板块的色彩更深，意味着房价更高。
从根底商业密度与房价的比照联系中，你可以很轻易地调查到购房者们对丰厚商业配套的偏心：莘庄是外环旁社区商业开展老练的大住区，板块挂牌均价超7万元/平方米，高于周边更接近市区但商业根底相对单薄的梅陇、古美等板块。
不过，寓居体会从不止于居处外部区位与商业气氛，更与居处内部要素休戚相关。在购房需求金字塔的更高处，怎么住得更舒适、更精美，是大都购房者进一步的需求。
楼龄、电梯与装饰，是构成舒适寓居体会的不可或缺的要素。它们的缺位或缺乏，例如房间漏水、排水隔音老化、没有电梯、对老年人不友好等，将变成寓居体会中的硬伤。
天津、北京、南京和广州是19个城市中老房子成交偏好度最高的城市——从贝壳研究院发布的《2020新一线城市寓居陈述》中选取的2020年上半年住所成交数据来看，它们的高楼龄小区（楼龄在20年以上）成交占比都超越了30%。比较之下，佛山、东莞、合肥这些新晋的新一线城市则表现出彻底不同的房产买卖格式，在这些城市中，高楼龄小区的买卖占比均缺乏5%。
而在西安，虽然老城区（即城墙内或许部分城北区域）有许多房龄偏高的老房子，但它高楼龄小区的成交占比极低。了解西安的朋友告知新一酱，现在西安的工业中心和商业中心都在向曲江和高新区搬运，预算束缚下的购房者不再需求在区位与舒适的寓居质量作出权衡取舍。
杭州楼龄小于20年的房子均匀可以取得4410元/平方米的溢价，而在此根底上，假如它仍是一套精装房，则还能额定多卖3382元/平方米。这两个要素相加——也就一套楼龄较小的精装房溢价达到了近7800元/平方米，超越了地铁可以带来的增值水平，大约抵消了与市中心7公里左右的间隔要素。
容积率、美化率、车位比是舒适日子中的加分项，它们不是购房决议计划的首要影响要素，人们乐意为其支付的溢价相对较低：在杭州，其他条件相似，小区的车位比从1：1上升至2：1，购房者乐意每平方米多花近700元。
沿着寓居需求金字塔再往上走，是更高阶的“优而优”需求，如空间感、阳光、明亮度、户型规划等。
小区物业费的凹凸可以在必定程度上对这些要素做出区别。每月2元/平方米以上的物业费内含了较为完善的车辆、美化、电梯设备等办理；而当物业费单价上升到4元/平方米，它背面包括的更完善的配套与办理或许涵盖了游泳池消毒整理、到户废物打扫等项目。一般来说，物业费更贵的房子，它在精美日子层面上的溢价也会更杰出。
不过，并不是一切城市都会对这样的精美日子感兴趣。
下图中是一些户型特点带来的溢价偏好。只要那些被符号出来的城市，才呈现出对某些特点明显的偏好——反之，从计算意义上咱们是无法测度这些城市的购房者乐意为这些特点支付多少溢价的。
朝南的房间阳光更足够，可以晒到房间更深处，是购房时会被重视的要素。北方城市冬季日照少，表现出关于向南朝向的更强偏好，郑州、沈阳、青岛等北方居民乐意为全南户型或两卧朝南等户型支付更多溢价。
南北通透户型通风作用更好，冬暖夏凉，乐意为其支付溢价的城市最多，共有13个，均匀溢价达到了近1400元/平方米。户型方正的房价空间利用率更大，乐意为其支付溢价的城市数量次之，也达到了9个。而全明格式在寓居体会奉献比较较弱，只要成都、天津、长沙和合肥的购房者对这个特点感兴趣，并乐意支付500元/平方米以内的溢价。
上图中展现了贝壳研究院《2020新一线城市寓居陈述》中说到的19个一线和新一线城市的寓居担负指数。中国城市里的房市接连二十多年都处于上升通道之中，关于大部分购房者来说，益发高企的房价收入比，使得买房这个决议与面向未来的严重出资决议严密挂钩。
在其他条件相同的状况下，北京一套学区房均匀要比其他房子贵1.5万元/平方米，是新一酱剖析的一切房子特点中溢价率最高的一项。与北京相似的，还有上海、南京和天津，它们的学区房溢价也都达到了每平方米8000元至1万元的水平，根本都超越了当地城市房产均价的20%。
仅有破例的是广州，那里的学区房每平米溢价仅为1611元，比干湿别离的重要性还要低一些。
