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房企众生相:谁在猛促出售谁在悄然拿地

房企众生相：谁在猛促出售，谁在悄然拿地

关于一切阅历过数轮调控周期活到现在的地产老板来说，他们早已熟稔熬过“隆冬”的姿态，仅仅姿态因人而异，略有不同。

记者李艳艳

李思廉嘴上说不难过，但实际行动却无比诚笃。

关于2019年，富力地产原本定下了很高的出售方针：1600亿，相较上一年的1300亿添加23%。半年后，宣之于众的权益出售额只要602亿元，方针完结度不及四成。

面对如此成绩，本年8月的中期成绩会现场，富力地产董事长李思廉看上去仍旧达观，“谁说本年的商场差？没有很差。”此情此景，仿若半年前他对《我国企业家》所言：“没什么难过的”。

但相同是李思廉，却亲身起草了一份《关于要求区域公司确保完结出售使命的告知》。该文件下发到全公司，提出2019年下半年的作业关键应环绕“促出售、抓回款”展开，而且下半年准则上暂停拿地。这一幕和两年前类似，其时与万达的“世纪大并购”签约后，富力地产也曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。

富力没能借收买完结“规划”上的弯道超车，“暂停拿地”的告知倒让从前的“华南五虎”之一频上头条。

其实挑选裹紧“钱袋子”的房企并非只要富力。本年以来，尽管国内经济面对下行压力，但房地产并没有被视作短期影响经济的手法。在坚持房住不炒的准则下，各地地产调控未有放松之势。

但也并非一切地产公司都挑选“蛰伏”。从各队伍拿地出售比改变状况来看，出售水平在11强~50强之间的房企，拿地情绪相对活跃。对外声称“规划刹车”的旭辉、阳光城等闽系房企，以及我国金茂、中梁、弘阳等环绕在“千亿”方针上的房企，其规划诉求仍旧激烈，扩张态势未减。多家具有央企布景的地产开发商保利、中海、华润置地等也在此轮调控隆冬中“逆流而上”。

某不签字的国内TOP10房企融资层面高管对《我国企业家》剖析称，“不拿地能持续多久？欠好说。现在信贷紧缩，什么时间铺开，也欠好说。”在他看来，融资收紧是房企拿地战略收紧的主因。“大房企融资途径丰厚，中斗室企途径有限，钱比较贵，会更留意收紧拿地。”

“活下来、活得好，比规划更重要。”前述房企融资层面高管慨叹称。

小阳春成阳春面

2019年刚一开年，地产公司就感触到了丝丝凉意，新年期间的返乡购房潮没有呈现，一直到3~4月才呈现比较显着的“小阳春”痕迹，单月数据同比呈现反弹。但很快，5月份数据立刻回头向下，“小阳春”还来不及升温，就已降温。

进入6月今后，地产职业等待的调控放松并没有呈现，反而调控持续深化，尤其在资金端方面，坚持贯彻履行“房住不炒”的总基调，银保监会严控房地产信任、企业发债等融资途径，房企海外发债也被严厉约束。8月初，我国银保监会发布《关于展开2019年银行组织房地产事务专项查看的告知》，严厉查处各种将资金经过移用、转道等方法流入房地产职业的违法违规行为。

多家银行及证券商场人士对《我国企业家》证明，8月底，多家银行收到窗口辅导，自8月29日起，要求收紧房地产开发贷额度，准则上控制在2019年3月底时的水平。而据央行发布的开发贷数据，2019年8月末，房企开发贷余额是11.74万亿元，要削减至2019年一季度末的10.85万亿元。

开发贷是地产公司一切融资方法中最快速、最高效，开发贷额度被约束规划，地产公司的资金压力猛增。“房地产融资的一切途径都在变窄，开发贷收紧了，未来房地产商场必定会有改变。”某银行组织剖析人士称。

一位央企布景TOP10房企人士对《我国企业家》泄漏，其已收到开发贷要紧缩的音讯，但详细何时正式落地、发文方法、规划要求等还不清楚。他留意到，“现在政府对地产融资的调控，不再单纯像之前单个部委（担任），而是住建部全体牵头，要求步调一致。”

开发贷限额对公司是否有影响？近来，有万科出资者如此提问。万科董秘回应称，对风格慎重、运营稳健的企业来说，融资环境适度收紧纷歧定是坏事。首要有利于土地商场回归理性；其次利率、信贷资源分配差异化程度或许进步，稳健、信用好的企业能取得相对优势。

“融资方面还会收紧吗？必定。收紧状况还会持续多久？说不清楚。”兴业银行商场相关人士如此回应《我国企业家》。在他看来，当时房企首要是以“稳”为主，战略上的大缩短大扩张都不太或许。不论龙头仍是中部房企，求生是根底。“正确的应该是缩短，不怕死的才会扩张。便是自己不缩短，银行也会让他们缩。当然，账面有钱的土豪在外。”

收紧开发贷的方针仅仅持续调控的一部分。有银行人士泄漏，早在年头，部分银行就已开端严控房企开发借款。本年5月，银保监会发布了“史上最严”的23号文，关键提及地产融资的违规整理，列出了房地产信任查看16大关键。

日前，银保监会开出本年银行体系到现在的最大罚单：中信银行因13项违法违规现实，遭罚没2223.6677万元。违规事由包含：以流动资金借款名义发放房地产开发借款、未将房地产企业借款计入房地产开发借款科目等。

而且，从现在来看，并未有在金融层面放松监管的痕迹。9月4日，国务院常务会议就确认加速当地政府专项债券发行运用的办法，带动有用出资支撑补短板、扩内需。但也清晰说到，专项债资金不得用于土地储藏和房地产相关范畴、置换债款以及可彻底商业化运作的工业项目。

冰火两重天

“原本下半年一切地产公司都会暂缓拿地。”中梁地产中部区域某融资层面人士告知《我国企业家》，“现在国家对房地产调控得很凶猛，融资途径都被堵死了，开发商没钱，也拿不了地。”

对地产职业的严厉调控，不但在资金的“量”上，也在“价”上体现出来。据揭露财报公告，本年房企融资本钱全体走高，分解显着。600亿~1000亿规划房企融资本钱会集在6.5%。中斗室企的融资难问题将愈加杰出，但头部、央企房企融资本钱相对较低。

在曩昔，呈现职业增速放缓，第二队伍房企往往以加杠杆方法，掌握弯道超车时机。但本轮不同的是，面对多部分、多方调控，反而是奉行高周转形式的民企性质房企更难过。

“房企资金缺口太大，才搞高周转。但现在碧桂园也不强制要求了，由于质量这一块不敢确保，如果出事就简单出大事端。”中梁地产区域投拓人士对《我国企业家》称，高周转状况下的公司开展太快，办理和机制都跟不上，控股公司和下面的区域公司、以及项目部办理简单脱节。前述人士言谈之中表达了自己的忧虑。“现在中梁也遇到了这种瓶颈。”

还有挨近富力地产集团层面人士对《我国企业家》称，富力的调整战略尽管能够安稳资金，但也有后遗症。比方，或许会错失一些优质地块的拿地时机。“这个时分，房企会面对许多补库存方面的对立，继而影响后续土地的储藏规划。”

在这位人士还对富力能否完结出售方针有所忧虑。“上半年成绩完结度欠好，阐明去库存效果欠好，必定会影响资金回笼。”在他看来，富力说到暂时不拿地，和公司本身以及职业状况都有联系。“富力收买了许多项目，本身关于资金的渴求程度就很高。而当时地产职业进入降温周期，公司难免堕入出资收紧和危险扩展的隐忧。”

“开发出资的拐点现已到来。”某不签字的闻名财经谈论人对《我国企业家》总结称，“大型企业遍及缩短，阐明企业相对保存的运营战略现已构成，这是后续其他房企需求活跃研讨的信号。”

但是，当下大多数房企所言的“楼市隆冬”，并未体现在某些国企央企布景的开发商身上。他们天然具有的融资本钱和资源获取优势，反而在寻觅新时机。

“（调控后）资金优势会进一步向国企央企歪斜，头部房企愈加会集，TOP20至30强房企竞赛态势趋严，营销（力度）会进一步加强。”某央企布景的房企出资事务相关人士对《我国企业家》称。其表明，方针趋紧后，尤其是一二线城市放松或许性较弱的布景下，部分三四线城市或许会迎来房企抢收。至于中海的拿地战略，他表明，“现在仍是以勾地、大盘为主。”

在前述人士看来，现在的调控是之前商场较热后的一种阶段性调整。“房企和商场都是周期性的，不要忘掉这一点，就不会也不应该过于失望。”在他看来，2016~2018年楼市的热度的确有部分方针利好的原因，如融资便当和棚改专项债，别离影响了供给端和需求端。但从现在的宏观调控思路来看，“政府全体仍是会向大基建歪斜，（由于）大基建会起到安稳器的效果”。

地产公司的慎重现已在土地商场上有所体现。来自东北证券的一份剖析陈述称，融资收紧影响自筹资金，从而连累到位资金。跟着本年三季度职业融资环境有所收紧，到位资金增速或许进一步下行，土地商场或将持续降温。数据以证，本年前7个月，房企置办土地面积及成交价款同比下降均挨近三成。

还有组织陈述指出，本年8月，土地商场全体供求规划均下滑，土地出让金持续缩水，成交溢价率亦大幅跌落，流拍率接连3个月上升，土地商场全体热度下降。据国盛证券，本年上半年，全国共流拍8882块土地，较上一年同期添加1558条，略高于2017年同期。一般来说，下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年。由此揣度，下半年面对的土地流拍压力仍较大。

尽管整体局势严峻，职业融资环境趋严、融资本钱遍及上升，但位居TOP10的保利开展、中海地产、华润置地等央企地产公司，其加权均匀融资本钱反而下降。此外，信任作为民企出资拿地的重要融资端口，其收紧对央企国企影响不大。

以至于有剖析人士猜想，调控若持续，“不扫除TOP10坐次会生变”。

暗度陈仓

《我国企业家》归纳计算上市公司财报、组织测评数据等揭露材料后发现，2019年1~8月，克而瑞发布的TOP50房企中，拿地面积呈现下降的房企多达28家，占比67%。其间，龙头房企拿地热度显着下降。TOP10房企拿地总面积约2.1亿平方米，同比上一年下降近三成。

开发商的慎重在头部房企的办理层表态中相同能够看到。本年8月的中期成绩会上，万科称拿地较难，所以会慎重；恒大表态要适度减缩规划，对拿地没有迫切性；融创则称，从4月现已开端收敛拿地，孙宏斌更直言，下半年已没有拿地方针了；龙湖称，未来还有许多时机。

就富力前述文件提及的“下半年准则上暂停拿地作业”相关内容，李思廉解说：“整篇文是真的，但不满是这个意思。如果有特别的地也会看公司有否需求，由于咱们仍是想买大一点的地，但短时间内融资条件较紧。抽紧信贷环境，企业出于对本身的维护，保存一点也是正常的。”

融创我国董事长孙宏斌的表态愈加显着。“下半年咱们基本上没有（拿地）方针，除非特别好的时机，否则在拿当地面现在是中止的。”孙宏斌称，“自4月底、5月初，公司严厉控制出资节奏，中止了揭露商场招拍挂的一切参加。鄙人半年，一定会严厉控制整个出资节奏。”

但地产大佬们的表态并非现实的悉数。

“孙宏斌便是那么一说。”融创某区域营销层面高管对《我国企业家》称。在他看来，融创“有专业的出资拿地团队和财政赢利本钱测算团队，好的地块、赚钱的地块必定仍是会出手。”

“咱们老板说不拿了，但咱们上星期拿了一块，下周还有一块。”融创某区域出资人士对《我国企业家》笑言。不过，比较从前，他本年“筹钱”的作业显着繁忙。“房企最近一片惨淡，局势欠好，得支付更多尽力才干干下去。”

龙头房企中，碧桂园未直接表达“缩短拿地”的目的。其常务副总裁程光煜称，碧桂园全年有1800亿元出资方案，按上半年出资节奏，下半年仍有充沛预算。恒大清晰提出，将削减土地款开销，并“适度减缩土地储藏规划，进一步添加效益”。万科本年拿地战略的关键词则是“没有固定的拿地方案”。

中期成绩会上，万科履行副总裁、首席运营官张旭表明，拿地多少的根据是“收了多少钱回来”，所以没有固定的拿地方案。不过，三四五线城市必定不会进。他还表明，万科上一年拿地不少，本年的开工面积和上一年差不多，地产事务“应该会持续安稳开展”。

一起，怀有不同诉求的房企，在拿地战略上有不同掌握。即便当下，也仍是有地产公司挑选逆势扩张。

全力冲规划的我国金茂在2018年打破千亿，位居克而瑞出售排行榜第24位。公司总裁李从瑞提出，要快速进入房企前15名，并于2020年达到出售签约额2000亿元，跻身职业榜首队伍。规划方针影响下，我国金茂在土地商场动作活跃。

中报显现，2019年上半年，我国金茂获取项目的总修建面积约888万平米，超越上一年同期的548万平米。李从瑞表明，“上半年公司拿地坚持了比较好的节奏，全年整体拿地将和上一年相等。”2018年，我国金茂的拿地总额为896亿元。

相同对规划有激烈诉求的弘阳地产，在本年上半年共获取35幅地块，新增修建面积达407万平米。除掉整体土储面积同比上一年添加两成外，其土储扩张速度也高于上一年同期近两成。不过，协作拿地现在占弘阳整个拿地份额的91%。8月29日，在弘阳地产2019年上半年成绩会上，弘阳地产履行董事兼行政总裁何婕着重，“协作拿地依然是（公司）坚持的战略”。

声称“下半年不拿地都能够”的旭辉，仍在寻觅时机扩储。本年前七个月，旭辉共新收买40个新项目，新增土地储藏878万平方米，估计新增货值1370亿元。刚刚曩昔的8月，旭辉又新取得5个宅地项目。9月3日，旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%，取得沈阳两宗回炉宅地，总修建体量约16.45万平方米。

这些地产公司为何持续拿地冲规划？熟知地产公司融资方法的某金融组织人士表明，“大银行、大组织只跟前二三十家头部地产公司协作，没有大金融组织支撑，其他的地产公司都只能被迫缩规划。地产说到底是金融业的延伸，离开了金融组织的支撑，地产公司就什么都不是。”

尽管调控持续趋严、融资持续趋紧，绝大部分地产公司们忙着抓回款、保现金流，慎重看淡后市，但也有趁机扩张的。关于一切阅历过数轮调控周期活到现在的地产老板来说，早已熟稔熬过“隆冬”的姿态，仅仅姿态因人而异，略有不同。

来自：我国经济