「淘气天尊股市直播」涨得最快 也最抗跌 “鸡娃”、投资两不误？北上深学区房观察

作为“金字塔尖”的学区房，被以为是近期北京楼市异动的起点。

3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考变革”，包含区要点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。但有购房者表明“一涨就涨300万，一降才降30万”。

当教育与住所两者相叠加，对商场要素灵敏的深圳人总可以经过价格和价值的体现来寻求动态平衡，这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。

北京学区房升温逻辑线：二孩方针、出国受阻与横盘期的完结

4月2日，北京市住建委发布音讯称，针对群众反映激烈的房地发生意安排炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法查看。在此次查看中，6家中介门店被要求暂停营业并整改，对部分中介涉嫌存在以隐秘等不正当方法拐骗顾客买卖、私行对外发布房源信息、未书面奉告规则事项等违法违规行为立案17起。

本年以来，针对北京部分区域的楼市异动，监管部门屡次发文并实施查看和约谈。其间，学区房问题和运营贷入市、租借商场乱象等，一起成为监管的要点。

作为“金字塔尖”的学区房，被以为是近期北京楼市异动的起点。上一年年末以来，北京是西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报导记者查询发现，在海淀区的一些抢手学区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。

虽然仅是个案，但这种状况仍对商场心情带来不小的影响，加之北京楼市买卖量升温，房价也出现加快上涨态势。国家统计局的数据显现，北京二手房价格环比涨幅，已从上一年10月的0.4%，扩展到本年2月的1.2%。

此轮学区房的升温，到底是因何而起？

“不上架”的房源

依照北京市小学入学挂号时刻，学区房买卖的顶峰期通常在每年的榜首季度，但关于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报导记者表明，终年有中介对该小区进行询价，还常常有客户在小区楼道里自行粘贴“购房需求”。

蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村三小，是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高，曩昔一年多来，该小区的房价阅历了两次跳涨。

以40平方米左右的南向一居室户型为例，2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。本年以来，相同的房源单价已升至17万元以上，相当于总价累计上涨了100多万。

蜂鸟社区正是北京市住建委此次查看的要点区域之一。陈女士说，上一年以来，询价的状况就反常多，导致业主不断上调报价。即便如此，一些房源仍然遭到争抢，部分好房源在挂牌当天就被签下，许多购房者慨叹“手慢无”。

作为北京市的“教育高地”，海淀区的吸引力辐射全市，一些要点区域的学区房向来抢手。海淀区某要点小学的一名教职人员向21世纪经济报导记者表明，此次学区房升温，或许和二孩方针的铺开有关。自2015年10月全面铺开二孩方针以来，榜首批“二孩”现已3到4岁，正是家长抢占学位的时分。

她还表明，由于疫情及其他原因，许多家长意识到，短期内无法将孩子送往国外读书，所以转向国内的优质学区，相同添加了对学区房的需求。近期一些世界校园的生源增多，相同也是源自该部分的需求。

西城区的状况较为相似。在上一年5月宣告实施多校划片后，西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。尔后虽然有所降温，但到年末，这些区域的学区房买卖再度升温。

21世纪经济报导记者了解到，在金融街片区的丰汇园、宏汇园等小区，虽然单价超越18万元以上的房源早已从各大生意安排的app上“下架”，但这些高价房源仍然可以参加买卖。该区域的生意人向21世纪经济报导记者泄漏，在北京市发动上述查看之前，这两个小区有不少单价超越20万的房源成交，均价也高于上一年。

比较于需求的添加，优质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣告实施多校划片后，北京市现已全面实施义务教育多校划片方针。该方针虽然进一步促进了义务教育的均衡化，但关于优质校园地点的片区而言，升入同区域内校园的概率仍然显着高于其他区域。

事实上，为防止学区房升温对商场预期发生影响，北京市采纳过多项方法。比方，在一些抢手学区，对中介安排挂牌价格进行约束。此外，在链家、我爱我家等生意安排的APP上，北京市各个小区的前史买卖价格，也已无法查询。

横盘期完毕

学区房的升温，还与北京楼市升温的大势密不可分。

自2017年的“317新政”后，北京楼市进入了三年多的“横盘期”。依照华夏地产首席剖析师张大伟的观念，跟着限竞房的许多供给和一些稳楼市方针的推出，北京楼市成交量遭到约束，房价平稳，部分区域的房价还出现跌落。与其他城市房价稳步上涨比较，北京楼市的性价比逐渐凸显。

2020年下半年，跟着疫情得到操控，前期积压的需求开端开释，并引发楼市全体升温。

官方数据显现，2020年北京二手住所成交16.9万套，同比添加16%，成交必定水平及增幅均是2017年以来最高。本年榜首季度，北京新房和二手房成交量均创下近几年的同期高点。其间，3月的二手房成交量到达2.2万套，挨近“317新政”前的最高水平。

张大伟以为，学区房的升温，既是这种大势推进的成果，又在其间起到了必定的引领效果。两者相互影响，一起推进楼市回暖。

其间值得注意的是，运营贷、消费贷等一批信贷资金的入市，成为楼市的推手。一位处理信贷业务的金融安排工作人员向21世纪经济报导记者泄漏，仅上一年一年，他处理的个人运营贷、消费贷规划就达一个亿，其间绝大多数被用于购房。

本年以来，北京楼市调控的节奏忽然提速。政府出台了多项文件，一起展开多轮查看和约谈，对楼市进行降温。学区房、运营贷入市和租借商场乱象，成为监管的要点。

事实上，本年北京楼市调控的起点，正是针对海淀区的学区房。

早在1月20日，海淀区房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和华夏地产等中介安排，并着重，要根绝炒作学区房概念，安稳存量房买卖商场秩序。2月初，北京房地产中介行业协会安排一些首要中介安排签署承诺书，下降抢手区域看房频次等。据21世纪经济报导记者了解，其间的“抢手区域”，便是指海淀区的部分抢手学区。

尔后，针对上述抢手问题，监管部门又发动了多轮查看和约谈。

这一系列动作之后，学区房已有降温痕迹。记者在西城、海淀等区域调研发现，清明假期之后，一些抢手学区房的报价有所下降，生意人在提及学区房概念时，表述也较为慎重。据其泄漏，前来咨询学区房的购房者数量并没有显着削减，但成交状况已没有此前火爆。

张大伟表明，虽然见底企稳是干流趋势，但作为购房杠杆最高的城市，北京楼市不太或许大幅升温。在各项方法的影响下，短期内对学区房的需求还将坚持旺盛，但其买卖热度以及对全体商场的影响，都将出现下降。

上海中考新政出台20天：二手房热度连续学区房降温

上海二手房商场热度连续。

最新数据显现，3月上海二手房成交套数在3.9万套左右，连续了2月份的成交顶峰，仅比1月份的4.4万套少了几千套。

与上海二手房商场成交居高不下相比照的一个现象是：学区房降温了。与一般房源降价逻辑相同，这一轮学区房降价也是从外环开端的。中环与内环的学区房仍然客多房少，但价格跌幅也很显着。

处于置换焦虑中的张欢对商场深有体会。最近，她由于看中的学区房都在降价，反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年，上海出现结构性房价上涨，首要推手便是学区房。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅遍及达20%以上。

张欢此前看中坐落春申板块的学区房景城湖滨晨韵，价格在2021年1月到达10.95万元/平方米的峰值，3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

上海学区房降价有迹可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考变革”，包含区要点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。

上海华夏地产商场剖析师卢文曦剖析以为，从趋势来看，虽然4月份有多个新盘入市，会稀释二手房压力，依照当时二手房挂牌量以及以往小阳春的商场体现来看，4月份仍有或许触及3万套甚至到达3万套以上成交量。但从签均价来看，或许会出现下降趋势。

二手房商场持续火爆之下，学区房出现降温。对此，卢文曦以为，学区房此前存在商场炒作，现在处于价值回归阶段，契合“房住不炒”的根源。与此一起，有业内人士指出，家长们购买学区房的逻辑现已改动。教改新政对上海学区房与二手房格式改动的推进，体现于人口活动导向的逻辑上。

降价中的学区房

张欢家住上海闵行区，上一年末卖掉了一套房子，刚好遇上学区房猛涨，没有置换成功。

一个现象是，坐落上海闵行区的春申板块，由于学区房加持，房价上一年涨幅到达了50%。2020年12月-2021年1月这段时刻里，张欢手持600万元现金，眼看着自己注重的房源每周都在跳价。到了1月底，上海祭出楼市调控组合拳；3月中旬，教改方针也出台了。张欢的购房方案也随之放置。

张欢之前看好的房源，不论是“老破小”仍是次新房，每周都在下调价格。其间一套春申景城湖滨晨韵的房源，在3月20日经过业主将材料完善、从头上架之后，总价下调了21万。而自张欢3月初注重该房源以来，总价现已下调了54万。

同一板块的万科假期景色，一套大户型房源自2月中下旬以来，降价了110万左右。

张欢也留意到，黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改方针出台后放盘数量仍然不多，但价格也有下调。比方静安晶华园，最近只需一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。这或许反响了学区的改动与趋势。在学区房必买的前提下，张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。

此外，中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日，林雨刚选了一家中介挂牌独家房源，并签了对赌协议，挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。乐意与房东对赌的中介还不少，开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。

部分中介门店业务员以为，现在上海二手房全体带看量在下降，处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的两层压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前下降了不少，把房子拿出来卖的一起也降价了，但价格下调还处于打听阶段。比方潍坊、梅园等板块，成交价从高位的12万元/平方米左右，稍微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言，“一涨就涨300万，一降才降30万”。

在这样的布景下，上海二手房商场成交量并没有跌落。华东其他抢手二线城市如南京、杭州，由于没有相关新政出台，学区房涨势更是不变。以杭州为例，3月下旬，杭州文澜小学学区房我国铁建世界城，一名业主本想出手一套房源，但并没有很着急的心态，随后5天内挂牌价直接涨了200万。

学区房逻辑生变

张欢的心思改动，充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长现已不再强求榜首队伍的学区房，而是退而求其次，寻求既有好校园、片区开展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑，另一方面，教改新政出台改动了家长对学区房的认知逻辑。

反观上海2019年出台的民办校园摇号方针，是一次影响巨大的教改，这一方针加剧了家长们对小学学区房的注重。但本年3月中旬出台的教改新政，对2020年之后的公办初中学区房，没有太大边沿影响，也对二手房格式没有太大的影响。

不少家长以为，2019年的民办校园摇号方针，关于在2020年家有小孩入学的家长决议计划发生必定影响。比方，许多原本要报尖端校园的生源，家长出于“对不确定性危险的躲避”，挑选了回流对口公办校园。

值得一提的是，在2018年全体商场下滑的时分，上海学区房价格仍然坚硬，抗跌性显着；家长们关于学区房在教育上的“保底”心态，导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时分，学区房开端领涨；2020年4、5月份，上海二手房全体上扬。

21世纪经济报导记者采访的部分学生家长以为，2019年之前的学区房是“校园学区房”，或许叫“小学学区房”，上好的小学，其实是为了考民办初中。现在，上海再次着重“中考变革”方针，家长们开端跳脱“小学学区房”概念，转而寻找“片区学区房”，尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在挑选学区房的时分，更垂青片区房价趋势的原因之一。

因而，业内人士以为，真实意义上的榜首队伍的学区房，对二手房商场影响不大。归纳房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，许多都不是真实意义上的榜首队伍校园，而是在好校园的根底上，有着人口流入、工业支撑等对片区开展利好要素更多的学区房。这也在必定程度上扩展了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。

深圳：学区房“鸡娃”、出资两不误

“不论什么时分，深圳的学位房都是硬通货。爸爸妈妈总会尽力给孩子发明优质的教育条件，而整个商场也必定有更多的家长来买单。”

林琳是一名深圳南山区优质学位房的业主，她刚刚购入了一套1500万元的学位房，这是她的购买逻辑。

在深圳，像林琳一般的学位房业主有许多。

深圳是一座年青的城市，在根底建设中仍然有需求持续改进的当地。体现在教育上，便是深圳的学位终年严重，也使得优质学位房的稀缺性进一步凸显。当教育与住所两者相叠加，对商场要素灵敏的深圳人总可以经过价格和价值的体现来寻求动态平衡，这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。

与此一起，官方为了平抑学位房的热度，近年来一向在不断出台相应的方针。例如，现已开端逐渐实施的大学区制，就被寄予均衡教育资源的期望。

近期，深圳龙华区教育局修正“大学区”积分入学方法，文件要求以“均衡教育资源、间隔相对就近、骨干路途为主”等准则进行学区区分，实施单校划片与多校联动的学位调剂机制，完成片区内教育资源均衡同享。

深圳的学位房格式，会因而而改动吗？

“鸡娃”

优质的学位房可以让家长必定并且买单，其实质仍是在于学习成果优秀，并且的确现已形成了杰出的学习气氛。

一位从前在宝安区某一般校园任职，后调入市要点校园的教师告知21世纪经济报导记者，“我可以感觉到整个环境都不相同。咱们现在不论是家长或许是教师，每天脑子里边都是成果，都很注重。”

在这种气氛的驱动下，家长不只需自己尽力，赚够买优质学位房的钱，也要花重金为孩子的教育做计划，不可以为校园拖后腿。究竟成果的好坏与房价的体现很大程度上是出现正相关的。

吴明新婚不久，但她现已焦虑于学位房的工作了，虽然她现在的房子也带有学位，但她并不满意，她要最好的。“教育资源的确很重要，竭尽一切也要买。要最好的，百花、试验、园岭。”

刘荣的孩子才不到两岁，但他也现已在为今后做计划了，开端在深圳寻找适宜的学位房。

他共享了一个故事：龙岗的一个小区对口的校园上一年冲进了全市的前20名，许多罗湖、福田的家长们发现了这个校园，调查了对应的小区，“成果这么好，前不久房价才五万多，买买买，现在现已是七八万的价格了，涨得十分猛。”

在深圳这座城市，这样的比如举目皆是。凡是有黑马校园跑出来，或许有小区忽然好运被分配到优质校园的学区内，价格或许在短时刻内跳涨。

李叶是罗湖片区的一名中介，他地点的区域正阅历了这样的魔幻故事。

罗湖区的集浩大厦，楼龄已有25年，近期由于罗湖学区的调整，集浩大厦从一般学区被划入优质学区，一两天之间，集浩大厦44平方米的小户型挂牌价从260万跳涨至320万，“除了部分还没了解商场的，大部分挂牌中业主都调价50万以上。”李叶指出。

李叶举例说，“真实好的学位房永久不缺购买力，涨得最快，也最抗跌。深圳的国城花园是全深圳单价最贵的小区，它带百花学位，单价二十万起。”

正由于深圳学位房的价格坚硬，许多家长下手学位房，都不只只是为了孩子的教育而考虑。在21世纪经济报导记者采访的六位来自南山、福田甚至龙华的家长中，买入学区房的缘由中，出资是被高光的词。

“学位房自身就兼具出资价值和给小朋友发明好的教育条件的功用，这无法否定。深圳的学位房一向都是很火爆的。”一位福田区的家长表明。

教育归教育，房子归房子

造就深圳学位房火爆的原因，实质在于深圳的学位需求活泼，而供给较为严重，优质的学位房更是稀缺。

上一年年末本年年初，深圳福田区、罗湖区都从前宣布2021年的学位预警，其间，福田区估计小一学位请求相对会集的片区为福田南、园岭、荔园、百花、梅林、石厦、新洲、香蜜湖等。

福田区在2020年的学位预警中曾指出，依据调研，估计2020年请求公办小一学位约有2万人，请求公办初一学位约有1.45万人。福田区现有公办校园能供给小一学位1.3万个，学位缺口为7000个；供给初一学位1.2万个，学位缺口为2500个。

由此看来，深圳不只是优质学位房稀缺，就连一般的学位都不必定可以有十足的保证。这种布景下，添加学位供给似乎是破题的思路。

广东省住所方针研究中心首席研究员李宇嘉剖析称，假如不添加优质学位供给，而名校在生源、师资和管理上的优势又很杰出，就很难改动我们对名校的追逐。他指出，只需教育质量不均衡存在，就会有优质学位和其就近对应的楼盘之间的联络，学区房热就会存在。

李宇嘉续称，问题也不是添加供给就能处理的。由于，不论教育资源怎么供给，总有优中差劣的差异，不或许一切校园的教育质量都相同。处理学位房热，除添加学位供给，添加教育投入外，还应该着眼于实质问题，即怎么“让教育归教育，让房子归房子”。

就如一位深圳家长在承受采访时表明，“深圳家长除了鸡娃，想的仍是出资，鸡娃都鸡得不朴实。”深圳的学位房，被太多的要素所威胁，教育与住所之间，没有显着的分野。

不过，虽然有许多的家长在为深圳的学位房焦虑，但也有小部分的家长不肯被这样的系统驱动。许星是一家企业的中层管理者，她的买房思路以及教育理念，都和焦虑的深圳家长们显得有些方枘圆凿。

她的孩子现已快到了要上小学的年纪，但她不会追逐尖端学位房。“买的房子带的学位也还算不错，我不想要自己太焦虑。我觉得深圳的气氛仍是跟北京有比较大不同，我们仍是更想要逼自己。鸡娃有时分并没有用，成年人要很清楚自己的才能边界线。”