「利多卡因胶浆」当偿债高峰年遇上融资收紧 房企苦寻资产证券化突破

当偿债顶峰年遇上融资收紧房企苦寻财物证券化打破

“拿钱比拿地更重要，回款比出售更重要。”易居企业（我国）集团有限公司CEO丁祖昱的一席话道破了房企正面对资金难题。银行收紧房企融资额度，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要“拿钱”必然需求找出新的路子。

事实上，房企正面对还账压力的顶峰，一家上市房企高管向《每日经济新闻》记者坦言，房地产职业归于资金密集型职业，从上一年开端，各家房企在资金方面的压力就逐渐显着。

一方面遭受融资持续收紧，另一方面偿债顶峰期或将降临，加之发债遇冷更是“落井下石”，房企该怎么处理“钱紧”难题？银河证券出资银行总部上海部总经理刘智博揭露表明，财物证券化产品未来或许是房企处理资金面偏紧的干流融财物品。

2018年拿钱比拿地更重要

“房地产是资金密集型的职业，无论是开发企业仍是购房人，都特别需求金融对房地产的支撑。”丁祖昱坦言，2016年房企或许还觉得日子十分好过，可是2017年二季度之后，整个房地产职业融资环境发生了180度的改变，上一年在境内发行的企业债从2016年4500亿元下降到2017年的430多亿元，降幅达90%。

华夏地产首席剖析师张大伟向《每日经济新闻》记者剖析表明，从各地楼市调控看，估计房企的资金压力还将持续，这种状况下，发债等途径还有或许持续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

国海证券计算，从2017年~2020年房地产债券到期散布状况来看，债券再融资压力最大的是2020年，但是，在房地产职业资金链严重的大布景之下，一旦出资组织挑选回售，偿债压力或许会提前到2018年或2019年。此外，假如不考虑回售和还未发行的债券，AA以下及无评级的房企债到期规划最大的是2019年的381亿元，其次是2018年的309亿元。

2017年8月，证监会明令禁止房企经过再融资途径拿地，随后上海、南京、北京等各地也相继出台方针，从资金方面操控房企拿地。比方，上海严查房企拿地资金，关于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就现已指令堵上了五条途径：银行借款、信任资金、资本商场融资、资管方案配资、保险资金。北京银监局要求，谨防各路资金违规进入房地产商场，逐渐下降银行资金经过借款、出资、理财、信任等途径流入房地产商场的速度和规划。南京、广州则规定房企拿地有必要用自有资金，“一分钱都禁绝贷”。

关于房企来说，最传统的融资方法仍是银行借款。但银行开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得开发贷前有必要取得四证，且开发贷不得用于置办土地，因而房企在开发最初期需求经过其他途径筹集资金。

此外，房企的融资本钱也在不断添加。丁祖昱坦言，房企直接从银行借款融资也越来越难了，直接融资和信任难度也在不断加大，现在房企能接受的短期融资本钱现已到达10%，乃至是15%以上。华夏地产研讨中心计算数据显现，2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融资的资金本钱现已挨近或超越7%。全体看，所有房企的融资本钱比较2016年平均4%均有十分显着的上行。

跟着境内融资收紧，境外融资成为2017年房企融资的要害词，海外融资的脚步在持续加速。华夏地产研讨中心计算数据显现，2017年全年，房企境外融资算计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

丁祖昱表明，2018年对房企来说拿钱比拿地更重要，对现金流办理和融资办理十分要害，这也是为什么越来越多的房企经过股权融资，特别是境外的股权融资和境外发债来弥补现金流。

财物证券化谋出路

在楼市调控的大趋势下，房企越来越关怀资金链安全，但房企的融资途径并未彻底被堵住，不少融资种类依然受监管层鼓舞和支撑。

不少房企经过股权配售完成融资，因为近期房地产股市显着升温，大部分房地产上市公司股价均改写前史新高，这也使得许多企业开端配售股权融资。

《每日经济新闻》记者整理发现，经过配售融资的房企也不在少数。1月15日，我国金茂折让约6.80%配售9亿股现有股份，所得净额约33.06亿港元。1月17日，碧桂园与配售署理缔结配售及认购协议，据此，配售署理赞同代表卖方按全数包销基准以每股股份17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，股权融资关于中斗室企来说也是较好的融资手法，融资效率高，并且关于此类房企来说，相似的融资方式也是当时无法之举；从房企的动作来看，现在的融资要害要支撑过本年上半年的压力，到了下半年若商场买卖回暖，反而是有机会了。

刘智博以为，财物证券化产品未来或许是房企处理资金面偏紧的干流融财物品，财物证券化产品作为标准化产品，会有更多金融组织购买，从房企的视点来讲，假如有安稳的现金流，能够构成证券化产品。

现在来看，最火的财物证券化产品要数长租公寓，在房住不炒的大布景之下，政府在大力发展租借工作，由此使得根据长租公寓而构成的财物证券化产品备受鼓舞和重视，因而，长租公寓产品的财物证券化也为房企融资开了一扇窗。

2月24日，广州本乡国企越秀集团的一项“中联前海开源-越秀租借住宅一号财物支撑专项方案”取得了深交所审议经过，募资金额为50亿元；无独有偶，2月初，碧桂园“中联前海开源-碧桂园租借住宅一号财物支撑专项方案”成功在深交所获批，产品规划100亿元，成为迄今为止国内首单百亿规划租借住宅REITs。

中信证券研讨以为，未来，财物证券化将在房地产融资中扮演越来越重要的人物，此外，一些民间的担保类公司、当地AMC公司、财富中心、供应链金融、保理等较为灵敏的融资途径也存在协作空间。

（来历：每日经济新闻）