「漳州发展公司」破解长租公寓盈利困局 资产证券化料成突破口

破解长租公寓盈余困局财物证券化料成突破口

银保监会日前发布告诉答应保险公司可参加长租商场，清晰险资参加长租商场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在继续的方针盈余下，长租公寓已成各路本钱追捧的出资标的。不过，长租公寓商场严酷的洗牌也在进行中，多个长租公寓品牌因运营不善而退出商场，运营和盈余形式仍是长租公寓遍及存在的难题。

承受我国证券报记者采访的专家表明，作为“重财物”的长租公寓，与本钱的联系密不可分。要找到实在的蓝海，除需在服务、产品特征方面下工夫，财物证券化遍及被以为是未来的一条出路，而保险资金也能够经过购买此类财物证券化产品继续为长租公寓职业供给资金支撑。一起，监管层有必要严把“财物关”，防止房企借租借住所方针“风口”过度融资。

盈余空间有待提高

中联前源不动产基金办理有限公司总经理何亮宇以为，现在，长租公寓运营处于开展的初步阶段，职业会集度偏低。关于布局长租公寓范畴的企业来说，怎么快速在亿万级商场占位，处理前期资金重压、收回期偏长，打造具有特征的运营品牌，树立差异化竞赛优势，是亟待处理的问题。久远来看，有必要要处理“出资报答率过低”的问题。

光大安石财物证券化事务负责人曾景以为，长租公寓盈余远景尚不清晰，运营才干亟待提高。因为长租需求首要会集在人口密度相对较高的一二线城市，住所类财物租售比太低，短期租金大幅提高空间有限。公寓类财物及部分商改住/租财物因为持有本钱较低，是应该大力鼓舞的长租公寓开展方向。

就深圳商场而言，碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰以为，现在长租公寓产品同质化竞赛严峻，针对不同人群的需求未进行产品差异化规划。一起，从长租企业来讲，现金流收回周期加长，导致资金压力和运营压力不断增大。

尽管如此，从保险资金的视点来看，长租公寓无疑是出资新途径。

业内人士介绍，险资需求更多长时间、安稳、收益较高的出资方历来进行保值增值，这与长租商场的未来开展相匹配。

财物证券化将成突破口

一位险企资管负责人以为，险资进入租借商场，现在危险仍然较高。这是因为现在长租公寓运营组织、房地产出资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长时间资金持有方，再协同后者一起发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金报答率低于保险资金长时间出资报答预期值。因而，大都保险公司对长时间持有运营项目的出资持谨慎态度。

该负责人以为，刚入市试水的阶段，险资与政府、国企协作是大概率事情。此外，一些“重财物”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目因为有财物支撑，危险相对可控。

“近期而言，布局长租公寓事务最重要的两个要素是财物和运营，假如能够经过本钱办理、规划化运营等提高运营效益，并逐渐树立品牌，构成良性循环，能必定程度改变当时长租公寓盈余低的问题。”何亮宇说，从职业久远开展视点看，怎么经过土地供给方法的改变对租借住所进行支撑、下降“面粉”价格是有必要要处理的课题。一起，从建造、孵化及证券化退出各环节对租借住所职业予以全链条的金融产品支撑，以及职业主管部门在建造检验、存案、买卖等环节优化监管流程和功率等，关于长租公寓职业的快速、健康及规划化开展至关重要。

何亮宇说，保利租借住所REITs、碧桂园租借住所REITs等多单租借住所REITs的成功落地阐明，长租公寓开展方向是财物证券化。不同于传统的融资东西，REITs以财物为标的进行本钱运作，在盘活企业存量财物，将“财物池”改变为“资金池”，在有用处理“重财物”长租公寓出资收回周期过长的一起，为“重财物”企业打造后端退出途径，完善“重财物”企业“开发、持有、证券化退出”的全工业链形式，能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之虑”。

毫无疑问，REITs是持有“重财物”的企业布局租借住所事务，乃至敏捷占有租借住所商场的重要投融资东西。

“长租公寓商场要取得杰出开展，需求打通募投管退的全工业流程。退出途径的晓畅性及定价效果，是资金乐意商场化参加长租商场的重要条件。”曾景表明，现在，财物证券化是重要的退出方法，但也有许多问题需求处理，其间特别值得重视的一个问题是，国内缺少长时间限的权益类出资人，以至于大部分所谓的以财物证券化方法退出都是一种债性的再融资。

“从直接出资的视点来看，未来出资租金类财物证券化产品将成为保险资金支撑长租公寓职业开展的重要手法。”东方金诚分析师徐承远以为，结合国外经验看，长租公寓融资最常用的手法是将租金等财物证券化后经过二级商场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的财物证券化产品有很高的匹配度。

徐承远表明，跟着长租公寓职业的开展，未来此类财物证券化产品会处于继续增长的态势，而保险资金能够经过购买产品的方法继续为长租公寓职业供给资金支撑。一起，财物证券化产品以租金发生的现金流进行偿付，具有危险阻隔效果，保险公司能够更好操控出资收益。

需严把“财物关”

何亮宇提示，财物证券化是长租公寓职业完好商业形式不可或缺的一环，但有必要把好“财物关”。关于实在布局租借住所的企业、有实在杰出租借运营的财物，应继续鼓舞和支撑其证券化运作。一起，严把“财物关”也是防止“房企借租借住所方针风口、过度融资”的有用方法。

何亮宇以为，在租借住所商场及租借住所证券化开展的初期，主张监管部门在项目落地批阅时归纳考量项目全体状况(如发行人资质、物业财物区位与质量、发行规划与估值比重、运营商开展规划等)以掌握详细审阅规范，既契合商场的实际状况，一起表现对职业的鼓舞和扶持，以推进租借住所职业健康开展。

“现在长租的盈余性不高，且在商场前期，规划优势是非常重要的先发优势，所以企业寻求规划化扩张很天然。”曾景着重，长时间来看，职业健康开展需求重视运营。监管层在方针制守时能够表现对运营才干的鼓舞，出资人在出资决策时，也需求对运营才干进行定价。

李冰表明，真的想让一般出资人购买长租公寓类财物证券化产品，要看运营办理带来的增值。针对长租公寓财物证券化事务，需求重视运营才干，不能任其粗野成长，只要运营办理真的具备条件的企业才干被认可去发行产品。

（来历：我国证券报）