禹洲地产总负债936亿剧增5中百集团0%毛利率31%跌至上市十年最低值

2019年08月05日报导

长江商报音讯长江商报记者江楚雅

自诩“规划、赢利、危险”三驾马车平衡术杰出掌握的禹洲地产(01628.HK)2018年规划与赢利双双不合格，越来越难在规划和赢利之间做出平衡。

长江商报记者整理其年报显现，到2018年12月31日，禹洲地产完结560.03亿元出售额，完结全年出售方针的93%，成为了2018年里为数不多没有完结年度方针的房企。

素以高赢利见长而被业界称为“小中海”的禹洲地产，赢利也呈现下滑。数据显现，2018年，禹洲地产完结毛利74亿元，同比下降2.8%，而2017年企业的毛利为76.83亿元，同比添加54.93%；毛利率也呈现较大起伏下滑，由2017年的35.4%跌至30.72%，是2009年上市以来的最低值。

长江商报记者还留意到，禹洲地产经过了23年的展开，现在才不到600亿规划，2015年-2017年，禹洲地产出售额分别为140亿、232亿元、403.6亿，与同队伍房企的间隔越来越大。规划增速缓慢，债款压力却不小。2014年-2018年资产负债率一向徜徉在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报显现，到2018年年末，禹洲地产总营收为243亿，毛赢利74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而告贷方面，告贷总额436亿，同比上升58%，其间，39亿元告贷须在一年内归还，28亿告贷在1-2年内归还，2019年有近70亿的偿债压力。

成绩不合格赢利下降

1994年12月8日，禹洲地产建立，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的精力，走上房地产(512200)的开荒之路。2009年11月，禹洲地产在香港联交所成功上市。

2018年，禹洲地产的出售方针为600亿元，从实践完结使命来看，禹洲地产的年度合约出售额仅为560.285亿元，间隔年度600亿元的出售方针相差近40亿元，年度添加率降至38.9%。

这也是禹洲地产自2009年上市以来，以及继2015-2017接连三年超额完结年度方针之后，第一次未能完结年度出售使命。

赢利也呈现了下滑。2018年，禹洲地产毛利约为74.67亿元，同比下降2.81%；毛利率为30.72%，同比下降4.68个百分点。

事实上，2009年上市以来，禹洲地产一向坚持着30%以上的毛利率及12%以上的净赢利率。2014年-2018年上半年，禹洲地产的毛利率分别为36.3%、35.75%、36.27%、35.4%、31.53%。2018年算是近年跌幅最大、表现最差的一年。到达2009年上市以来的最低值。

禹洲地产董事局主席林龙安给出的解说是，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严峻的当地，因而，禹洲上一年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。

申万宏源(000166)表明，禹洲地产2018年完结合约出售560亿元，尽管同比添加39%，但与公司年头定下的600亿元出售方针比较仍有必定间隔，且与2016年和2017年的增速66%和74%比较亦显差劲。原因主要是公司项目比较会集的一二线城市，在上一年表现欠安，令商场对其执行力开端有所忧虑。

据了解，禹洲地产给自己设定的2019年合约出售方针是670亿元，林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的方案。2019年以来，禹洲地产的成绩稳定添加，公司近期发布的未经审阅营运数据公告显现，前6个月合约出售金额为284.74亿元，同比上升32.47%。照此核算，在2020年按期交卷“千亿”，添加率有必要不低于49.25%。

高溢价拿地

而加快拿地表现了禹洲地产关于规划扩张的急切性。中指研究院发布的数据显现，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在一切房地产(512200)企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。

林龙安在到会2018年度成绩发布时曾表明，2019年拿地总预算约400亿。以此核算，禹洲地产下半年的拿地或许依然坚持一个较快的节奏。

值得留意的是，本年禹州地产拿下不少高溢出价地块，3月21日，禹洲地产27.3亿摘得安徽合肥包河区S1901地块，溢价率121%；5月16日，禹洲地产6亿摘成都锦江区三圣乡华新村一宗24亩宅地，溢价率134%，该地块一度被当地媒体封为成都“新地王”。

未来，禹洲地产表明将经过多种方法持续添加在大湾区的土地储备，包含揭露的招拍挂、与当地开发商协作，此外还建立了城市更新小组来推进旧改项目的获取。

另一方面，引进华裔城(亚洲)作为二股东也将成为禹洲地产获取土地的重要方法。3月26日，禹洲地产将中山项目的21%股权出售给了华裔城(亚洲)。

关于在土地商场的活泼，禹州地产着重“在拿当地面持续坚持审慎，活跃而不急进地弥补优质土储，一起，力求杠杆率坚持在合理、可控范围内”。禹洲地产还表明，公司会持续坚持“三驾马车”(赢利、规划、危险)的平衡展开，向千亿方针冲刺。

值得留意的是，近期融资环境收紧，近三百家中斗室企关闭，房企不得不高息融资缓解资金压力，禹州地产也不破例。

4月4日，禹洲地产发布公告称，直接全资隶属公司厦门禹洲鸿猷地产开发有限公司第一期公司债券发行已完结，发行规划为35亿元。债券的两个种类发行规划分别为人民币20亿元和15亿元，票面利率分别为6.5%和7.5%。关于债券用处，禹洲地产表明将用作归还行将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

此前1-2月，禹洲接连发行了3笔各5亿美元的优先收据，折合人民币逾百亿，票面利率均在8.5%以上。

财经评论员严跃进表明，优先收据的发行，阐明企业在融资方面有较好的导向，这进一步表现了企业较好的资信情况。从融资的用处来说，为现有债款的再融资(162717)，是所谓的“发新债偿宿债”。尤其是从4月份债券东西看，利率本钱现已下降，这也利好把控本钱。后续关于企业来说，融资作业能够持续展开，一起也要重视项目运作，由于融资过于频频，给投资者会留下资金方面有压力的形象。

克而瑞计算显现，到2018年末，禹洲地产加权均匀融资本钱为7.23%，较2017年上升1.21个百分点。2019年，禹洲的境外融资进一步加快，以较高的本钱发行美元债(501300)进行再融资(162717)，融资本钱走高。克而瑞以为，企业高息融资尽管能够在必定程度上缓解资金压力，但必然对未来的运营赢利率带来负面影响。

严跃进指出，拿地等本钱上升，一方面阐明相对来说拿地渴求很大，另一方面也需求看到，未来部分高价土地会往往构成许多新的本钱，所以这方面也是需求留意的，尤其是本年下半年要防备资金方面的压力。

总负债添加50%

长江商报记者还留意到，禹州地产经过了23年的展开，现在才不到600亿规划，2015年-2017年，禹州地产出售额140亿、232亿元、403.6亿，与同队伍房企的间隔越来越大。

规划增速缓慢，债款压力却不小。2014年-2018年资产负债率一向徜徉在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报显现，到2018年年末，禹洲总营收为243亿，毛赢利74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而告贷方面，告贷总额436亿，同比上升58%，其间，39亿元告贷须在一年内归还，28亿告贷在1-2年内归还，也就是说，2019年禹洲有近70亿的偿债压力。

事实上，禹洲近几年的负债率也居高不下。财报显现，到2018年末，禹洲地产总负债936亿元，同比上一年添加49.9%；其间活动负债645亿元，活动负债率68.9%，同比添加34.3%。

申万宏源(000166)表明，禹洲地产的总有息负债规划或许较上一年末上升超越三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。申万宏源(000166)近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性，方针价为4.22港元，较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。

申万宏源(000166)在研报中说到，禹洲地产自上一年合约出售未能合格后，着手于内部人员调整和架构变革，但依然急进的扩张方针及支撑此战略的杠杆提高所带来的危险未能消除。

关于申万宏源(000166)的这份研报，禹洲地产曾揭露回应称：“该组织下调了其掩盖的一切内房股评级(除两家央企华润置地及保利地产(600048))，咱们是目前为止最后作调整的一家。”

严跃进向长江商报记者表明，高杠杆危险在于两点，包含企业本身的债款压力和外部的各类监管压力。从实践情况看，高杠杆的企业需求在近期活跃降价促销，从而构成更好的资金回笼形式。