「安居客 上市」公募REITs解禁3日：二级市场表现平稳 机构提醒理性投资
“本次解禁开释的比例将在必定程度上促进REITs在二级商场的买卖活跃度和商场流动性。层出不穷，流转比例的添加或许会对商场心景象成影响，从而形成二级商场价格的短期动摇。”
备受重视的公募REITs迎来上市一周年，第一批公募REITs的不少战略配售限购比例进入二级商场流转。
曩昔一年，公募REITs大受欢迎，个人和组织疯抢REITs新基金，REITs二级商场比例价格长时间处于溢价买卖状况。现在，第一批公募REITs现已解禁，当下的二级商场体现相对平稳，关于出资者来说，组织则大多主张防止追涨杀跌，重视内涵价值，长时间出资。
解禁体现平稳
第一批9只公募REITs上市满一周年，商场忧虑的二级商场价格剧烈动摇并没有呈现。
据21世纪经济报导记者计算，解禁3日（6月21日-23日），第一批公募REITs二级商场体现平稳，涨跌均在1%左右。
仅有富国创始水务REIT接连3天二级商场跌幅超越1%之外，涨幅超越1%的仅有6月21日红土盐田港(000088)REIT上涨1.00％，6月23日，中金普洛斯REIT上涨1.28%。
以6月21日解禁首日为例，第一批9只公募REITs，4只收涨，5只收跌，涨跌均在1%左右。
Wind数据显现，涨幅最大的红土盐田港REIT上涨1.00％；跌幅最大的富国创始水务REIT，跌落1.37％。
此外，安全广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园工业REIT、中航首钢绿能REIT微涨；浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT微跌。
从换手率来看，当天均匀换手率为1.67％，最高值为华安张江光大REIT4.73％。
全体来看，6月21日解禁首日，战配解禁对商场影响较小，换手率0.90%，均匀涨跌幅-0.12%。
“从场内体现来看，比例解禁对公募REITs二级商场价格形成了必定的冲击，但并未体现出前期商场忧虑的那种剧烈动摇，这或许是因为持有公募REITs的组织较多，作为优异的可装备财物，组织并不会容易抛弃比例。”对此，天相投顾相关人士承受采访时表明。
安全基金表明，“公募REITs二级商场价格受商场心情等要素影响会呈现必定动摇。本次解禁开释的比例将在必定程度上促进REITs在二级商场的买卖活跃度和商场流动性。层出不穷，流转比例的添加或许会对商场心景象成影响，从而形成二级商场价格的短期动摇。”
商场人士以为，此次解禁带来流转比例的大幅添加，以及买卖活跃度的进步。
依据近期发布的限售解禁公告，第一批9只公募REITs解禁比例算计约21.71亿份，占9只公募REITs总规划（64亿份）的33.92%，且超越此前流转盘规划（20.74亿份，占比32.4%）。本次解禁将会进步流转比例至9只产品悉数比例的66.33%。
以博时蛇口产园REIT为例，原始权益人招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有2.88亿份，占悉数基金比例（9亿份）的32%。其间，1.8亿份自上市之日起限售60个月；1.08亿份自上市之日起限售36个月。本次战略配售比例上市流转前，可在二级商场直接买卖的博时蛇口产园REIT流转比例为3.15亿份，占该基金悉数基金比例的35%；在本次战略配售比例解禁后，可流转比例算计为6.12亿份，占该基金悉数基金比例的68%。
在博时蛇口产园REIT解禁限售比例中，企业型出资公司占比约39.4%，层出不穷基金/证券公司资管方案算计占比近30%。
简略来说，前者以长时间出资为主，归于装备型组织，后者在解禁后实现收益的动机相对较强。
可买卖比例将在此次解禁后大大添加。免除限售的公告显现，9只基金解禁前可流转的商场比例占比均匀为33.16％，解禁后可流转的商场比例占比均匀为63.01％，均匀值添加90％。
从解禁前后持有人的改变状况来看，依据中信证券(600030)测算，解禁前第一批9只REITs的持有人以组织为主，解禁后，组织出资者占比将进一步进步，摊薄个人出资者比例，商场将愈加趋于理性。
试点一周年运转平稳
6月23日，多位基金业内人士向记者表明，从曩昔一年的运作来看，尽管部分公募REITs项目营收、赢利等目标有所下滑，但公募REITs全体运转较为平稳。从2021年年报来看，公募REITs可供分配金额全体好于预期。
而从上市一周年的二级商场体现来看，华安基金以为，全体上，自上市以来，公募REITs场内价格上涨显着，且存在动摇较大的状况。
华安基金解说，背面有两方面的原因：一是作为财物装备新挑选，公募REITs在国内处于开展起步阶段，出资者可选产品数量有限；二是公募REITs上市后，部分出资者也存在追涨杀跌的非理性出资行为，这必定程度上也加重了这类产品的二级商场价格动摇。
详细来看，在二级商场上，第一批9只公募REITs上市一年，8只上涨，仅1只跌落。
Wind数据显现，到6月20日解禁前，上市一年以来涨幅最大的富国创始水务REIT上涨38.62％；仅有跌落的安全广州广河REIT，跌幅为3.08%。
此外，上市一周年，红土盐田港REIT涨幅逾30%；中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅逾20%；东吴苏园工业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅逾10%；浙商沪杭甬REIT涨幅9%。
安全广州广河REIT相对特别，是上市一年仅有一只在二级商场价格跌落的公募REITs。
对此，天相投顾剖析指出，“安全广州广河REIT归于现在特许经营权REITs，现在处于贴水状况，或许是因为两点原因：一是该产品流转比例占比近50%，归于较高水平，而买卖活跃度较高的证券场内溢价程度一般较低；二是安全广州广河REIT出资于高速公路通行收费的项目，而项目本身遭到经济活动、防疫的影响较大，这也会反映在出资者的预期中。”
事实上，不同类型的公募REITs在二级商场给予的估值不同，现在来看，产权类REITs商场给予更高的估值。
天相投顾数据显现，现在运作满半年的公募REITs中，特许经营权REITs在二级商场溢价率均匀为16.1%，产权类REITs二级商场溢价率均匀为28.8%。
值得一提的是今年以来，公募REITs二级商场价格动摇有所加大。
Wind数据显现，2022年1月以来，公募REITs商场买卖量和价格涨幅呈现出微弱的增长势头，并在2月中旬到达前史峰值。
尔后，二级商场价格和商场活跃度开端动摇式下降，现在现已回落至年前水平。到2022年6月21日，第一批9只公募REITs均匀溢价率（相对发行价涨跌幅）为21.21%。以博时蛇口产园REIT为例，溢价率从年内高点58.87%回落至27.88%。
从活跃度来看，2022年2月成交金额打破70亿元，3月开端二级商场成交金额从61.96亿元逐渐下降至2022年6月的28.19亿元，月均换手率也从3.49%降至1.53%。
天相投顾基金点评中心解说，从二级商场的体现来看，公募REITs上一年年底至今年年初迎来一波上涨，上涨的原因首要或许有两点：一是公募REITs财物全体具有必定的稀缺性，作为与股、债相关性均较低的财物，具有杰出的装备价值；二是因为公募REITs场内买卖比例相对较少，存在场内资金的追捧状况，这也抬高了买卖价格。
安全基金以为，公募REITs收益来历首要是其底层财物运营发生的安稳现金流，产权类的项目还包含或许的财物增值收益。长时间来看，REITs的二级商场价格将会环绕底层财物的估值动摇。
严监管保证REITs理性出资
面对公募REITs解禁后或许呈现的价格动摇，出资者该怎么应对？
短期来看，公募REITs二级商场买卖活跃度添加，但未来溢价空间或削减。
博时招商蛇口(001979)工业园REIT基金司理王俊彦提示出资人，“跟着公募REITs商场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将削减。”
天相投顾基金点评中心指出，从商场视点来看，解禁意味着可买卖比例的添加，这有利于二级商场对REITs的充沛定价，层出不穷有利于进步流动性并言过其实价格动摇。
华夏基金基础设施与不动产出资部行政负责人莫一帆以为，解禁并不影响底层财物的内涵价值。解禁后，REITs流转市值添加，短期内二级商场买卖活跃度或许会添加，出资人集体进一步多元化，亦或许会促进二级商场价格向产品内涵价值理性回归。
21世纪经济报导记者采访的多家组织大多主张，防止追涨杀跌，重视内涵价值，长时间出资。
王俊彦指出，从第一批REITs项目上市以来，全体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，主张出资人应秉持长时间价值出资理念出资公募REITs。
“作为出资者，应该充沛了解公募REITs的危险收益特征：REITs作为底层是实体项目的出资基金，不宜过度进行资金炒作，而是应该将其视为重要的财物装备东西。”天相投顾以为。
安全基金主张出资者更多重视公募REITs的内涵价值，即考虑公募REITs底层财物的项目运营状况、重视办理人的办理经验、评价外部运营组织的运营资质等。根据公募REITs的长时间出资价值，理性评价本身的危险收益偏好后进行相关的出资决策。
华安基金相同提示出资者亲近重视基金办理人在限售免除前发表的免除限售组织公告，了解相关战略出资者解限比例、流转组织等状况，层出不穷科学理性看待公募REITs短期价格动摇，切勿跟风炒作，防止高溢价买入相关REITs比例形成出资丢失；另一方面，也主张出资者清晰本身危险承受能力和产品的危险收益特征，重视公募REITs内涵出资价值，根据理性剖析判别，合理评价REITs出资价值，并建立理性出资理念，重视这类产品的长时间出资价值。
也有业内人士主张出资人不要追高的层出不穷，抓住时机“逢低布局”。
莫一帆表明，解禁后前期获利较为丰盛的短线出资人或许会挑选获利了断，对REITs产品二级商场价格有所冲击；但如向下动摇起伏大，对长线出资人也将是较好的布局时机。因而，二级商场的价格走势需求归纳出资人和资金对长短期价值的博弈成果来判别。
“防止追涨杀跌。假如二级商场价格呈现比较大的回撤，或许是逢低布局的好时机；假如涨幅现已较高的部分产品价格进一步上涨，明显超出其内涵价值，短期内不主张追高。全体看来公募REITs的出资仍是要结合底层财物的内涵价值、隐含的长时间出资报答率、二级商场流动性，以及出资人本身的出资报答要求，进行归纳考虑和出资判别。”莫一帆表明。
值得注意的是，买卖所也出台了相关配套办法，保证公募REITs理性出资。
有基金公司介绍，现在，监管对累计涨跌幅过大、接连多日涨跌幅过大等景象，要求采纳REITs次一买卖日开盘停牌一小时或一天的冷却机制。层出不穷，监管部门也清晰表明已对部分动摇较大的REITs种类依规加强监管，对加重价格动摇、影响商场买卖次序的反常买卖行为依规从严采纳一系列监管办法。
（作者：庞华玮修改：姜诗蔷）