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万科“过冬”：紧抓6300亿回款收并购逆周期扩张

　　本报记者张晓玲实习生陈靓深圳、广州报导

　　导读

　　万科早已敞开“过冬”形式，事务愈加聚集收敛，并定下了6300亿的回款方针，压力比从前来得更大。

　　“中国经济呈L形特征，现在仍未见底，有些人仍是太达观了”。11月30日，万科董事会主席郁亮在华东媒体交流会上说，房地产(512200)职业也要“过冬”，不能寄望于方针再次放松。

　　万科早已敞开“过冬”形式，事务愈加聚集收敛，并定下了6300亿的回款方针，压力比从前来得更大。

　　在最终的两个月内，万科各区域公司铆足了劲赶紧推盘、优惠出售，以加快去化，合格回款。

　　与此一起，资金富余、杠杆极低的万科也加快了收并购脚步，趁机收买了同行如恒大、华夏美好(600340)、海航旗下多个项目公司股权。

　　郁亮表明，收并购和协作是万科一直以来都在做的，万科揭露拍地的份额仅约50%。收并购、拿地与“活下去”没有什么相关。

　　他进一步说，万科“活下去”被外界扩大，实际上仅仅公司每年秋季例会的战略反省。对万科而言，活下去的内在是“活得好，活得久”。

　　方针可到达

　　2018年的最终一个月，房企纷繁抢收，经过快速推盘和降价出售来回笼现金，万科也不破例。

　　公告显现，前三季度，万科累计完结合同出售面积2902.1万平方米，合同出售金额4315.5亿元，同比均增加8.9%。

　　这个数字距6300亿回款方针还有一段不小间隔。10月，厦门万科传出降价风云，或敞开了本年万科降价促销加快去化的前奏。简直一起，郁亮在内部会议上指出，6300亿回款是其他全部事务的根底。

　　万科在四季度的出售脚步显着加快。10月，万科完结合同出售面积341.3万平方米，同比别离增加37.73%，合同出售金额540.7亿元，同比涨46.97%，出售规划显着反弹。至此，万科前10个月累计出售金额4856.2亿元，同比增加12.2%。

　　以深圳万科为例，作为“回款压力最大的”万科南边区域重镇，近期推盘动作一再。

　　11月，深圳万科相继推出万科香蜜府、万科星城、臻山府三期等项目，此外和风轩也在开盘前的预热中。其间，11月最终一周入市的万科星城和臻山府三期经过相对贱价和高性价比，成为“红”项目，去化率远高于同期其他项目。

　　11月30日，郁亮表明，“现在还有32天，以万科的履行才能，年度6300亿元的回款方针根本能够完结。”

　　在本年楼市的下行周期中，除了加快回款，万科好像还有更重要的工作要做。

　　万科2018年中报显现，其账面现金1595亿元，一年期负债总和609亿元。假如仅仅是过冬，对万科来说毫无压力。

　　一方面，商场下行，万科年底不只加快推盘和出售，还要在收紧的方针中寻求更多融资途径；另一方面，万科又逆周期操作，开端了自己的逆势扩张之路。

　　依据万科发表的数据，本年前10个月，其累计新增项目205个，新增权益建筑面积到达2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。据克而瑞2018年1-10月房企新增货值榜单，万科前10个月新增土地货值5468亿元。

　　数据宝核算显现，依照权益金额核算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。

　　进入调整期，房企的马太效应进一步增强，作为龙头企业，万科的扩张途径显着。

　　对此，郁亮表明，测算一下万科的出售金额和拿地权益之比便可知，万科仍然是在为未来的正常开展拓宽资源。

　　收并购之猛

　　在商场继续低迷的情况下，本年房企揭露拿地热心下降，土地流拍一再，经过股权买卖取得土地，成为大房企拿地的另一首要途径。

　　在万科历史上，曾发生过几起规划较大的并购事情，如收买浙江南都地产，以及广汇财物包等。

　　本年以来，万科的几宗收买也较为有目共睹。在万科的收买清单中，不乏像恒大这样的龙头企业的项目。

　　11月9日晚间，嘉凯城(000918)公告称，公司以全体挂牌底价3.55亿元的价格经过浙江产权买卖所揭露挂牌转让旗下5个地产项目财物包，杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述财物项目包。

　　溯源可见，杭州锦蓝归属于浙江万科南都房地产(512200)有限公司持股50%的杭州锦业，而嘉凯城(000918)控股股东为恒大地产母公司凯隆置业。

　　在这次收买的5家公司中，触及坐落杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产(512200)项目，项目剩下可售面积超越71.06万平方米。除了3.55亿元的买卖价格外，还包括约30亿元的股东债务款，算计约33.58亿元。

　　万科这次出手为其在华东的布局加注了砝码，而在更早的10月，万科对华夏美好(600340)环京地段项目的收买，则助力了万科的华北扩张。

　　10月10日，华夏美好(600340)发布公告，宣告与北京万科、北京恒燚协作，经过收买方针公司部分股权的方法，协作开发多个环京项目，买卖价款约为32.34亿元。

　　此次收买触及的5个项目子公司共持有坐落涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住所用地。

　　除了这两宗与大房企之间的收买扩张，万科本年与海航的买卖也数次演出。

　　海航本年一直在变卖财物，处理自己的传统房地产(512200)项目，先后出售了悉尼写字楼、海航首府、海航广州白云项目等多处国外和国内财物。

　　早在7月，北京万科就从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权，买卖价格为3.12亿元。

　　11月7日，万科旗下北京厚朴蕴德出资办理合伙企业（下称“厚朴蕴德”）收买海航根底(600515)旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权，价格约为10.35亿元。广东兴华实业首要在建项目是海航中央酒店广场，总建筑面积为17.7万平方米。

　　海航与万科之间频频的买卖交游，凸显了海航和万科在地产事务上的一退一进。在方针调控和商场下行的大环境下，房企挑选了不同的求生方法。

　　易居智库研究中心总监严跃进以为，职业调整期将呈现许多财物收买的时机，对万科这类稳健型房企而言，下行周期更像是一个机会，“活得更好”或许才是万科寻找的方针。