中国房地产金融环境，海富基金下半年将轻度“中风”！

我们的共同感触，本年以来，金融环境收紧了。尤其是个人借款购房，批阅流程拉长，借款利率抬升。哥们，不乐意高利率，那你就死等吧，银行才不急给你放款呢。开发商相同遭受了融资方面紧缩。

房地产业作为一个资金密集型职业，对金融有很强的依靠性，金融环境的改变直接影响房地产商场。因而，持续盯梢金融环境的改变，关于研讨楼市改变非常重要。

这一点，从圈内来看，老杨算是较早重视金融环境对楼市影响的专家，曩昔十年，接连开发了多份研报，盯梢研讨金融环境的改变与楼市的联系。比方：

近来，易居房地产研讨院发布了一份《我国房地产业金融环境指数陈述》陈述。由研讨员赖勤执笔，老杨辅导。以下，摘取陈述部分内容，老杨略作延展，供我们参阅。

本陈述从房地产业面对的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性目标，对目标体系中各目标进行标准化处理后，和各目标权重相乘，即可得出当期我国房地产业金融环境指数。

依据2011年以来9个目标动摇状况，使用五分法将指数分为五个区间，别离为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“严重”，别离以“赤色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表明。需求指出的是，本区间区分仅是依据2011年以来目标的动摇区间状况所做出的相对区分，并非肯定概念。

依据本年二季度各项目标数据，计算出房地产业金融环境指数。二季度，房地产业金融环境指数为-0.08，较一季度下降0.28，较去年同期下降0.82，从一季度的偏松状况变为正常状况。

房地产业金融环境指数下降的原因，从外部金融环境来看，与一季度比较，M2增速下降1.2个百分点，银行间拆借利率上升了0.46个百分点；从内部金融环境来看，主要是个人房贷利率比一季度上升了0.14个百分点。

从2015年一季度开端，房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度到达阶段性高点，尔后便一路下滑至今，由“宽松”变为“偏松”，现在又由“偏松”变为“正常”。与2011年以来的历史数据比照，现在的房地产业金融环境指数归于中等水平。

从房地产业外部金融环境来看，跟着金融去杠杆和金融次序整理，流动性显着收紧和钱银商场利率显着上升，从稳增加的视点考虑，金融环境的收紧将放缓。从房地产业内部金融环境来看，全国楼市反常火爆的局势现已曩昔，跟着房价增幅回落和楼市成交放缓，房企到位资金增速和房地产借款增速将回落，而且个人住房借款利率将持续上升，因而我国房地产业内部金融环境指数将持续收紧。

归纳判别三季度金融环境将小幅收紧，我国房地产业金融环境指数将步入偏紧区间。

按老杨的了解：金融环境影响流动性，流动性相似房地产商场的血脉。流动性众多时，楼市血脉贲张，房价大涨，比方2016年。而本年下半年，血流削减、脉动变弱，我国房地产业内部金融环境指数进入偏紧区间，相当于楼市的资金面遭受：轻度中风！

2018年，重度中风！噢，MGD，仍在急进抢地、并购的地产大佬们，仍在抢房的急进炒房客们，你们知道这一点吗？

1、房地产业金融环境和典型城市商品住所成交量的联系

将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住所成交量同比增幅数据进行比照。

数据显现，自2012年开端，跟着金融环境全体上趋于宽松，30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势，而到了2013年末，跟着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增幅也逐步步入负增加区间。2014年三季度开端，两曲线走势开端呈现违背，原因较为杂乱，金融环境指数处于偏紧区间，成交面积的同比增幅也处于负增加区间。2015年二季度开端，金融环境开端改进，逐步步入宽松区间，而楼市也再次上行。在经历过2016年上半年楼市张狂和金融环境宽松后，楼市成交面积的同比增幅和金融环境指数保持了收窄的趋势至今。

通过几回涨跌周期的验证，发现二者走势共同。跟着房地产业金融环境指数小幅下滑，估计下半年典型城市新建商品住所成交量同比增速会稳中有降。

2、房地产业金融环境和70城商品住所价格同比增幅联系

将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住所价格指数同比增幅进行比照。

数据显现，2011年金融环境由宽松进入严重区间，70个城市新建商品住所价格指数同比增幅持续回落；2012年金融环境由严重逐步宽松，住所价格同比增幅也开端筑底上行；2014年一季度金融环境指数再次进入偏紧区间时，价格指数同比增幅也开端回落；当2015年二季度金融环境指数再次开端宽松时，房价同比增幅开端呈现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势接连至今，而住所价格同比增幅也于2016年末触顶，上半年已接连2个季度下降。

通过几回涨跌周期的验证，发现二者走势共同，也就是说房价表现出显着的“钱银”效应。此轮房地产周期中，房价同比增幅滞后于金融环境指数大约3个季度，依据金融环境指数的走势，估计房价同比增幅仍将持续回落。

老杨的一点领会：关于商场分析与猜测，可分为四个段位

1、无数据，无逻辑，全凭一张嘴，瞎逼逼，乱忽悠。

2、有一大堆数据，但逻辑才能一般，也能够做出形似专业的定量分析。

3、把握数据不多，但依靠强壮的逻辑才能，能够做出靠谱的定性分析。4、具有很多数据，一起逻辑才能强，则可做出靠谱的定性加定量分析。