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财物证券化又见新玩法，这次轮到长租公寓！

财物证券化业界

有一句非常闻名的话叫做

假如你有安稳的现金流

就将它证券化吧

最近很火的长租公寓

天然也逃不过财物证券化的目光

长租公寓职业债务人较为涣散

收取押金、先收租后入住等职业特性

使得其非常合适经过证券化的办法进行融资

证券化商场或许的下一片蓝海就在这儿

今日的文章你怎能错失？

目录

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1.长租公寓职业的相关方针

2.长租公寓职业首要商场参加者

3.长租公寓租金收益权类ABS-以魔方公寓ABS为例

4.关于长租公寓进行类REITs、CMBS等操作的考虑

自2014年雷军豪掷1亿入股YOU+公寓以来，社会各界对长租公寓这个“新式”职业都产生了极大的爱好。各大地产商、住所中介以及其他社会资本纷繁抢滩登陆，以为在一线、二线城市拿地益发困难的时分，长租公寓便是地产界的新蓝海。2016年5月17日，国务院发布了《国务院工作厅关于加速培养和开展住所租借商场的若干定见》，更是在长租公寓职业添了一把火，自若、魔方等龙头企业纷繁呈现。可是在长租公寓职业敏捷开展壮大的一起，其本身装饰出资大、铺店本钱高、各当地针不明朗、融资获取难等问题也逐步浮出水面，成为限制这个职业进一步开展的“紧箍咒”。

我国的长租公寓职业首要采纳轻财物的运营办法（长租公寓运营商与业主签署中长时刻租借合约，以二房东的名义对外租借赚取收益）。大部分长租公寓运营商因无法供给财物典当，较难取得低息告贷，这种状况对他们以盘活存量财物进行扩张的打法造成了必定阻止。而长租公寓职业的债务人较为涣散，且收取押金、先收租后入住等职业特性使得收款危险较小，在满意其他条件的前提下，非常合适经过财物证券化的办法进行融资。

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长租公寓职业的相关方针

因长租公寓职业与流动人口办理、处理居民住所等国计民生问题休戚相关，国家与各地政府也在不断探究怎么经过合理方针促进职业开展。据不完全统计，国家与各地市相关部分针对长租公寓相关职业发布了如下告诉与定见：

在2016年12月16日举行的中心经济工作会议上，习大大就房地产方面侧重提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的办理定位，要加速住所租借商场立法，加速组织化、规划化租借企业开展。这一说法清晰表现了政府的长时刻办理战略。上述各地的相关方针正是在加强各地住所租借商场办理法规化与住所租借职业标准化，如上海发布的相关定见告诉对分布式长租公寓将客厅间隔出房间做了较为清晰的规矩，为分布式长租公寓的操作供给了直接指引。部分区域则是量体裁衣对相关规矩进行调整，如深圳宝安区依据高端制造业开展的考虑，对以厂房改建长租公寓进行操控。本行动并不代表当地政府对长租公寓职业的镇压或许不认可，而是需求归纳当地经济的实践开展状况进行方针拟定，防止投机者蜂拥而上，影响到区域经济的正常开展。

整体而言，政府的首要意图是促进碎片化的房子租借职业规划化、企业化，加强日常办理，削减安全隐患，促进职业的良性竞赛与开展。可是到现在仍有许多城市对长租公寓职业的方针标准尚不清晰，职业开展存在必定的方针危险。

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长租公寓职业首要商场参加者

在我国长租公寓商场的参加者首要有以下几类：

一是大型房地产商，他们在各大城市还存留一些自我克制物业，部分企业乃至在拍卖土地时已清晰会自我克制70年，未来预备经过会集自主运营的办法获取收益，这类大型房地产商往往经过独自建立长租公寓运营子公司的办法进行运作。一起，针对这类物业,地产商还能经过商业/工业用地转换为寓居用地等办法完成物业增值，赚取增值收益。这类长租公寓运营商首要包含万科的万科寓，龙湖的冠寓等。他们首要是以会集式运营（会集式运营为承揽整栋物业，进行改造并租借运营）为主，除了上述提到的自我克制物业外，他们也会以二房东办法运营部分优质物业，输出品牌办理。这类企业资金雄厚，具有较多的自有物业，在物业改造晋级、运营保护上均有先天优势，后续扩张和开展一般较快。

二是酒店职业，他们依托本身酒店职业的运营服务经历，有较强的标准化服务才能，划拨资金人手建立专业的长租公寓运营子公司，如铂涛旗下的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓、住友集团旗下的留鸟长租等。这类运营商的运营思路除了上面描绘的两类外（自我克制物业、租借物业），还会与酒店就长时刻空置房间签署长时刻协作协议，以长租的办法进行运营盘活。

三是房子中介组织旗下的长租公寓运营商，这类组织经过本身在租借商场的长时刻参加经历，在获取房源、房源本钱操控与租客获取上均有较大优势，他们也是经过建立长租公寓子公司进行运作，首要有链家旗下的自若等。这类公寓运营商因房源首要为个人住所，因而一般选用分布式运营（分布式运营为在不同当地租借零星物业，改造后进行长租运营）。相对于会集式运营的类酒店办理式盈余而言，分布式运营则首要经过将住所中的客厅改造新增成一个单间或在单个房间中制作多个床位添加单房收益的办法来进行盈余。

四是其他参加者，这类参加者以魔方公寓与YOU+公寓为代表。本类参加者以互联创业公司居多，在互联途径上进行产品宣扬与客户拓宽。因进入商场时刻较早，在各社会资本的协助下，已在长租公寓商场占有一席之地。他们的运营办理办法以便于办理的会集式为主，可是也有部分运营商会采纳特定区域单房改造的分布式运营办法。不像上述三类运营商的首要开展资金来自于母公司，这类参加者的增量资金首要来源于股权融资。

除上述参加者外，还有一些小型参加者则是经过自筹资金（首要是福建、浙江等民间假贷较为昌盛的区域），在一线、二线城市承揽物业进行改造租借赚取收益，这类运营商规划较小，危险反抗才能较弱，继续服务才能较差，相对而言并没有太大的商场竞赛力。

长租公寓本身的运营性质造成了运营商以轻财物事务运营为主的现状，即使是房地产企业旗下的运营商也是经过另设运营公司的办法进行运营办理，物业并不在运营商手上。因而运营商的财物负债表一般都比较弱，很难取得高信誉评级。结合长租公寓的职业特色与财物证券化的职业现状，本文首要就租金收益权产品、类REITs产品与CMBS产品进行评论。

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长租公寓租金收益权类ABS-以魔方公寓ABS为例

现现已发行的长租公寓类ABS仅有一单，即“魔方公寓信任获益权财物支撑专项方案”。该方案系以魔方公寓在8个一线、二线城市运营的30处物业4014间公寓为底层根底财物，在上交所挂牌发行财物支撑专项方案。

1、根本要素表

2、根本买卖结构：

3、项目首要增信办法

4、长租公寓ABS未来开展展望

现在较多长租公寓运营商都期望能够经过财物证券化操作盘活存量财物，完成融资以加速扩张速度，针对长租公寓租金收益权类ABS有如下根本要求供参阅：

①不论是自我克制物业仍是租借物业，物业需产证完全，不然会有必定法令瑕疵，乃至影响到租金收入的合法性与可继续性；

②物业需运营老练安稳（最好运营一年以上，以能为未来供给杰出猜测的根底为准）；

③物业需保持较为安稳的高租借率；

④运营主体/集团能够供给较好的信誉支撑，或许有高评级外部担保能够供给信誉支撑。

依据上述要求，相对而言地产系/酒店系/中介系的长租公寓运营商发行长租公寓ABS产品的可行性较高。即使其集团主体评级不行，相对其他参加者而言他们能供给给担保组织的反担保办法较多，取得高资信外部担保增信的或许性较大。魔方公寓信任获益权财物支撑专项方案的办法正是本阶段最合适长租公寓运营商进行推行的财物证券化融资办法。一起长租公寓财物的财物证券化实践能够直接推行到短租公寓、联合工作（如龙湖的一展空间）等相似财物上。

依据长租公寓的运营现状，许多布景实力较强的运营商入行时刻尚短，所持有的房间数与对应物业运营时刻仍未能满意相关要求。假如相关方针改动不大，估计下一年会呈现较多的本类财物证券化产品。

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关于长租公寓进行类REITs、CMBS等操作的考虑

在2017年的我国财物证券化商场上，类REITs与CMBS产品现已不再是什么新鲜事儿。而进行长租公寓运营的物业，在其他条件契合发行要求的状况下是REITs和CMBS操作非常优秀的标的。可是至今没有呈现长租公寓运营主体发行相关的类REITs与CMBS产品，究其原因，首要有如下难点。

1、大部分长租公寓运营商系轻财物运营，不论是会集式仍是分布式的长租公寓，大部分运营商是以二房东的名义进职事务运营。即使地产系长租公寓运营商用的是集团自我克制物业，该运营主体与物业持有主体也是签署租借协议，二者分隔核算的。因而在长租公寓运营商兼并报表范围内根本没有不动产财物，不动产融资的权力也不在他们手中，因而类REITs和CMBS的需求也相对较少；

2、在我国物业运营收入与发行类REITs和CMBS产品融资规划的比例较小，一般类REITs和CMBS产品发行期限都较长，因而在产品中一般添加敞开期规划，即每3年（依据不同产品规划有所不同）产品会敞开一次，出资者有权要求回购方提早回购出资者持有的剩下比例。因而在这类产品中，融资主体/集团的回购才能非常重要，在实操中至少需求AA以上评级的主体供给增信（包含但不限于运营补足、差额付出、利息备付金等）。因而针对集团资信才能较弱或无集团供给增信的状况，即使是自我克制物业进行类REITs和CMBS操作的难度也会较大。

虽然长租公寓职业进行类REITs和CMBS操作困难重重，从实操的视点上来说，假如长租公寓运营商期望以重财物的办法进行长时刻运营，一方面安稳前端租借本钱，另一方面享用物业增值收益，未来以盘活存量物业为融资意图。对本类长租公寓运营商有如下主张：

①物业最好处于1线或1.5线城市；②物业产证完全；③经过私募基金等方案持有相关物业，便利后续融资操作；④若运营商本身无集团布景，在确保本身有满足的换回及运营补足才能状况下，能够考虑以标的物业二押至担保组织获取担保增信的办法进行融资操作。

在流动人口高企，一、二线城市房价继续攀升，居民购房志愿逐步下降的大时代布景下，长租公寓职业为本来寓居体会良莠不齐、各类黑中介影响住户权益、租借安稳性较差的碎片化个人住所租借商场带来了可喜的改动，大大提升了租房人群的日子质量。信任跟着咱们国家财物证券化范畴的不断开发与开展，各类新式立异结构的呈现，财物证券化必定能够为长租公寓运营商在盘活存量财物、快速扩张规划等方面供给愈加高效和有利的协助。