部分限售份胜利精密额解禁 首批公募REITs估值料承压

6月21日，第一批上市的9只公募REITs迎来部分限售比例解禁。据华泰证券计算，9只公募REITs此次解禁比例占总比例的均匀比例为33.9%，超越现在流转比例占总比例的均匀比例32.4%。也就是说，解禁使得这9只公募REITs的可流转比例均匀添加超越一倍。业内人士称，在解禁后，部分REITs种类或许呈现估值回归的进程，但战略出资人的减仓方案料有不同，整体影响有限。

第一批REITs开释流动性

详细来看，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园工业REIT、华安张江光大REIT的解禁比例小于流转比例，占比(解禁比例/流转比例)在40%至80%之间；富国创始水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的解禁比例挨近或相等流转比例，占比在90%至110%之间；安全广州广河REIT、中金普洛斯REIT的解禁比例超越流转比例，占比在130%至190%之间。

本年年初，商场避险心情一度高涨，资金很多涌向REITs。通联数据Datayes显现，9只REITs产品中，红土盐田港REIT的最高价一度冲至4.163元，其时该产品净值2.3元，溢价起伏超越80%；富国创始水务REIT则更为夸大，本年2月中旬的价格一度冲至7.519元，其时其净值3.7元，溢价起伏高达103.2%。

第一批公募REITs本次部分限售比例解禁是否会对二级商场价格发生冲击？面对解禁比例，6月21日9只REITs产品体现相对平稳，并没有呈现团体走低。

富国基金表明，第一批公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售比例占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流转比例添加比例较大，但整体来看，解禁后REITs总流转市值依然不大。从解禁比例的战略出资人构成看，主要是金融组织和部分工业资本，现在大部分REITs市价相关于发行价有必定溢价，不扫除部分战略配售出资人有完结收益的动力，卖盘的添加或许对二级商场构成必定压力。另一方面，战略配售出资人主要是专业组织出资人，正常而言有相对理性的买卖方式和买卖战略。一起，短期二级商场价格的大幅下降也会提高REITs的分配率、IRR等收益目标，关于理性出资人而言，或许带来财物装备时机。

部分资金会当令装备

公募REITs解禁潮对商场流动性有多大影响？富荣基金公募REITs出资总监王甲同表明，鉴于此次解禁前，商场公募REITs比例供应少，而合适装备REITs的稳妥、理财等特点资金无法完结足额装备，在供应联系失衡的状况下，流转的公募REITs存在超量溢价状况，乃至部分REITs二级商场涨幅较大。即便在近期REITs价格呈现必定回撤的状况下，已发行的公募REITs均匀溢价也超越20%。假如商场流转盘再添加约一倍的供应量，部分溢价过高、估值违背度较大的产品或许存在价格回撤的压力，这或许会带动整个REITs二级商场承压。

私募排排财富办理合伙人荣浩的观念较为慎重。他表明，解禁后REITs的溢价率会有一个回归到合理估值的进程。可是各战略出资人的减仓方案或许有不同，假如构成共振则会呈现短期抛压；垂青长时间收益的组织短期内建仓的概率不大，要等估值溢价合理才会出手。现在，REITs均匀的溢价率在20%左右，前期商场现已开释了一些估值危险，但部分产品估值仍是偏高。“关于收益权类的REITs长时间特点更偏债，合适寻求确定性收益的资金。解禁后，待估值进入合理区间，信任部分资金会当令介入。”

中信证券以为，第一批公募REITs部分限售比例解禁后或从头迎来装备时机。本年3月以来，公募REITs与股票的相关联动性有所增强。当时，股票财物渐至佳境，但REITs受制于接近的解禁卖压以及疫情多点发出对现金流的直接影响，近期REITs的反弹力度逊于股票。尽管公募REITs面对必定卖压，或对公募REITs商场的反弹构成必定抑制作用，但REITs部分限售比例解禁的实践影响较为有限。待第一批公募REITs解禁卖压开释后，或从头迎来二级商场的装备时机。主张出资者一起重视后续新上优质项目的发行配售时机以及二级商场的底部装备时机。

发展前景宽广

现在看来，第一批9只REITs均完结2021年年度分红，二级商场报答杰出。上市一年来，第一批9只REITs运营稳健，信息发表继续标准。一起，REITs规矩系统和准则建造逐步完善，配套细则根本掩盖事务全流程，扩募规矩已正式落地，REITs商场有望加快扩容。

博时招商蛇口产园REIT的基金司理胡海边称，现在发行的REITs在发行认购阶段都呈现了超量认购的状况，阐明出资者较为认可REITs的出资价值，商场处于求过于供的状况。

东吴基金REITs总部副总司理李军表明，REITs的商场体现获得了越来越多出资人的认可，出资主体以组织出资者为主，主体类型益发丰厚。以险资为代表的长线资金加快进入，已成为出资商场的主力军；券商、资管公司、银行及其理财公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各类金融组织纷繁进入该商场。除自营资金外，有条件的金融组织还在合规的前提下专门为出资REITs定制产品。(李岚君)