心安智配(锌期货涨停)

从2005年就开端风闻一再的白石洲项目，现在总算要走到了结尾。

6月7日，万科(000002.SZ)以23亿元入股白石洲旧改项目的音讯传出，次日绿景我国地产(00095)股价一度大涨逾56%，至收盘涨幅仍超43.68%。

比起万科、保利开展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等营收动辄数千亿的房地产巨子，营收缺乏百亿的绿景我国地产仅仅个“小家伙”，但却因拿下了白石洲旧改这个明星项目而受到了商场重视。

现在，押下重注的白石洲项目进入收成期，又有了万科的注资缓解短期资金压力，绿景我国地产好像也现已来到了临门一脚的重要关口。

营收、净利双降短期资金流承压

2021年能够说是房地产职业的转机之年。由于“房住不炒”、“三道红线”等方针调控，房地产商场全体低迷，职业增速放缓。

由于曩昔开展形式堆集的弊端闪现，这一年多家民营房企因流动性危机呈现债款违约、乃至关闭和破产，即便职业头部房企也大多成绩承压。2021年，A股69家房企中有四成房企呈现亏本，其间11家亏本额超越10亿元。

2021年，绿景我国地产相同遭受了营收、净利双降。全年公司完结运营收入43.78亿元，同比下降19.30%;归属母公司净赢利11.53亿元，同比下降66.62%;毛利约为人民币21.88亿元，同比跌落约17.9%。

但与此一起，绿景我国地产的盈余才能多年继续居于高位，现在保持在50%上下。据股票APP了解，依据数据核算，2021年，109家A股房企(申万分类)均匀毛利率为29%，标明绿景我国地产的盈余水平在业界处于上游。

而在流动性方面，2021年公司资产负债比率约为65.3%，净负债率为82%，现金短债比为0.68，现在在资产负债率和净负债率方面现已到达“三条红线”的要求，而现金短债比估计在2023年白石洲项目预售后也将合格。

在融资方面，公司于2021年下半年于境外完结再融资约23.2亿元，于境内完结再融资约50.8亿元，融资本钱比较2020年也从7.1%降至6.4%。

值得注意的是，到2021年末，绿景我国一年内到期的有息负债约为98亿元，但在手现金及现金等价物仅为39.07亿元。对此，公司在成绩会上解说称，其间超7成的短期债款归于有典当的银行贷款，再融资时机较大，而关于没有典当品的融资，只需白石洲项目能够按方案预售，便能够存续债款。

虽然公司管理层决心满满，但商场依然体现出了对绿景我国资金压力的忧虑。依据股票APP了解，2022年2月，惠誉将绿景我国的长时刻外币发行人违约评级由“B”下调至“B-”，展望“负面”。

惠誉给出的理由是，这反映绿景我国严重的流动性及再融资危险，而本次下调评级是根据绿景我国的合同出售规划较小且会集在少量项目上，尤其是白石洲项目。

深耕大湾区旧改，“押宝”白石洲

绿景我国地产一向坚持以房地产开发与商业地产运营相结合的双轮驱动事务开展形式，这也是其始终保持高毛利率的原因之一。

据股票APP了解，当时物业开发的均匀毛利率在20%-30%，而旧改项目具有更丰盛的毛利率，现已成为一些房企赢利的重要确保。不过，旧改拆迁触及的问题较多，亦存在改造难度大、建造周期长、投入本钱高的下风。

而绿景我国地产常年高毛利率的另一个原因，则是由于公司始终保持“小而美”，并未如其他房企一般一再在公开商场叫价拿地，而是专心大湾区这“一亩三分地”，其间又以深圳为重。

绿景我国地产已然在粤港澳大湾区深耕三十年，到2021年年末，集团具有土地储备约737.7万平方米，其间约78%坐落大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等要点城市。控股股东所具有的土储资源规划约770万平方米，包含坐落深圳、珠海及东莞樟木头项目，亦悉数坐落粤港澳大湾区中心方位。

而提到绿景我国地产的在手项目，白石洲旧改项目显然是商场重视的重中之重。

作为深圳“城中村”的典型代表，白石洲不只触动着深圳流浪打工人的心，一起其旧改项目也被称为深圳城中村的“旧改航母”，其计容面积高达358万平方米，周边同级其他楼盘房价高至15万元/平方米，项目潜力不可估量。

比起公司在手的其他旧改项目，如深圳黎光、珠海东桥等，无论是土储规划，仍是赢利空间，白石洲旧改项目都算得上是“巨无霸”，当年投标时亦引得保利、华润、佳兆业等很多房企争抢。

在收益引人艳羡的一起，绿景也在白石洲项目上押下了重注。不只静静跟进项目消耗十年之久，公司的资金实力也受到了巨大的检测。据公司泄漏，整个白石洲项目的总投入近千亿，其间一期200亿元、二期100亿元、三期300亿元、四期300亿元。关于绿景我国这样一家体量不大的房企来说，这个项目做得并不简单。

现在，白石洲项目总算来到了行将收成的时刻。依照方案，项目将分为四期翻滚开发，开发周期约为8到10年。现在白石洲一期预售地块现已四证完全，而且正在进行工程建造，估计2023年就能够开端预售，一期可售货值大约300亿元。

万科“来援”，适逢其会

但在摘果实之前，绿景我国地产尚有一段折磨的时刻——短期的债款压力和后续的资金需求，让绿景向万科递出了橄榄枝。

6月7日晚，绿景我国地产公告称，万科将向白石洲旧改项目母公司注资23亿元人民币，万科享有项目第三期及第四期的分配盈余，分配份额绿景与万科分别为80%、20%。

从可售面积来看，三、四期可售面积合计130万平方米，占有了白石洲项目总可售体量的多半。依照一期可售货值300亿元核算，三、四期的可售货值规划可超千亿元。现在万科能以23亿元抄底，显然是捡了个大便宜。

一方得以分润白石洲这个明星项目的蛋糕，而另一方则缓解了资金压力，获得了喘息之机，这笔买卖可谓双赢。

而说起绿景与万科，二者亦是早有缘分。自2015年起，万科就斥资6.6亿港元入股了绿景我国，到2021年，其持股份额仍有11.78%。此前，万科总裁祝九胜曾长时刻担任绿景我国的独立非履行董事，2019年后则改由万科旗下万物梁行首席财政官莫凡担任。多年来的纠缠，也让现在这笔买卖成为了水到渠成之事。

小结

从二级商场对这笔买卖的反响，能够看出，投资者关于万科的“驰援”亦是松了一口气，新的注资提振了商场对绿景我国的决心。

作为专心于城市更新范畴的特征开发商，绿景一度被称为深圳的“旧改之王”，其在这条细分赛道上的实力自然是不容小觑。不过，在房地产这个重视规划、排名的职业，站在聚光灯下的绿景依然亟需经过白石洲项目来进一步证明自己。

阅历多年耕耘、穿越职业隆冬，现在绿景与其投资者们所能做的，唯有静待花开。