保利投顾研究院股票配资靠谱公司：图解粤港澳9市楼市周期

2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区开展规划大纲》，粤港澳大湾区包含香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(以下称珠三角九市)，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国敞开程度最高、经济生机最强的区域之一，在国家开展全局中具有重要战略位置。

大纲在“完善城市群和乡镇开展系统”章节，明确提出以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域开展的中心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域开展的辐射带动效果。

——香港。稳固和提高国际金融、航运、贸易中心和国际航空纽带位置，强化全球离岸人民币事务纽带位置、国际财物管理中心及危险管理中心功用，推进金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向开展，大力开展立异及科技事业，培养新兴产业，建造亚太区国际法令及争议处理服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。

——澳门。建造国际旅行休闲中心、我国与葡语国家商贸协作服务渠道，促进经济适度多元开展，打造以中华文明为干流、多元文明共存的沟通协作基地。

——广州。充分发挥国家中心城市和归纳性门户城市引领效果，全面增强国际商贸中心、归纳交通纽带功用，培养提高科技教育文明中心功用，着力建造国际大都市。

——深圳。发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家立异型城市的引领效果，加速建成现代化国际化城市，尽力成为具有国际影响力的立异构思之都。

建造重要节点城市。支撑珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥本身优势，深化改革立异，增强城市归纳实力，构成特征显着、功用互补、具有竞争力的重要节点城市。增强开展的协调性，强化与中心城市的互动协作，带动周边特征乡镇开展，一起提高城市群开展质量。

大纲全文约2.5万字，对区域内城市对提及次数分别为：香港102次、澳门90次、广州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、东莞8次、惠州6次、肇庆5次。

关于上述城市房地产商场而言，大纲的正式发布意味着配套方针将逐渐落地，利好逐渐实现。保利投顾研究院继续重视粤港澳大湾区进程，重视其对区域房地产对影响，曾发布过多个专题研究成果。本期咱们将聚集粤港澳大湾区广东区域内的9城，在本轮楼市周期中体现及后市走势。

一、本轮周期轮动剖析

从全省范围看，粤港澳大湾区周期抢先。2014年下半年首先起量，2015-2016年成交大幅放量，首先触发调控后，成交逐渐趋弱、趋稳。

中心城市深圳商场高灵敏度、成交动摇显着，其外溢型城市受深圳商场走势影响大，随调控方针轮动，惠州调控弱继续接受外溢。

中心城市广州商场体现更稳，外溢需求接受随方针轮动：佛山→清远→肇鹤。

1、中心城市

深圳：周期引领全国、盘整早，商场心情高灵敏度，上升期中短时刻量冲高、价格快速攀升；2018年商场有筑底回温痕迹，但调控再度晋级，当时商场再次转冷。

广州：过往周期与深圳较共同，本轮有滞后，需求支撑力大、供给亦有保证，商场体现更稳，当时方针逐渐改进。

珠海：方针灵敏度高，调控下成交敏捷转冷，调控过于严厉、商场调整起伏较大，当时限购部分松动，成交有望逐渐修正。

2、外溢城市

第一类，深圳外溢城市。受深圳商场走势影响大，随调控方针轮动，惠州调控弱继续接受外溢。

东莞：东莞首先受深圳辐射，前期走势与深圳有较强共同性，亦较早受方针调控，成交随即缩短；继续接受深圳外溢，一旦限购有松动，有望首先迎来成交复苏。

中山：深中通道严重基建预期影响下，成交较早复苏，调控略晚于东莞、力度不大，2018年下半年开端逐渐放松限价限签。

惠州：调控方针弱，可继续接受外溢需求，商场随中心城市有调整，但起伏不大、商场趋稳。

数据来历：保利投顾研究院

第二类，广州外溢城市。外溢需求接受随方针轮动，呈现佛山→清远→肇鹤的传递链条。

佛山：2014下半年限购松绑，成交上升时点早于广州，重启限购后成交早于广州走弱，成交受限购方针影响大。

清远：接受外溢需求开释滞后于佛山，广州限购晋级、佛山重启限购后，成交短时刻冲高，2018年出资需求开端落潮。

肇庆、鹤山：本轮周期逐渐由内生转为外溢型，2016年末广佛调控后，逐渐接受广佛外溢需求，当时商场显着转冷。

数据来历：保利投顾研究院

3、内生型城市

江门：内生型城市调控方针遍及较为宽松，大都首要受房贷利率快速攀升影响，部分城市存限签限价或者是中心限购等调控办法；全体周期轮动较为滞后，江门作为强基本面城市周期轮动相对抢先。

二、后市展望

2018年2季度开端，广深及佛莞商场阶段较前的城市，开端趋势走弱，呈现量跌、价格高位动摇特征，但现在调整起伏有限。

估计2019年全体体现较“稳”，深圳及周边城市继续寻底，上半年压力继续，下半年珠三角中心城市有望连续筑底复苏。

1、中心城市

中心城市深圳、广州和珠海，2019年将继续寻底。

深圳：商场供需矛盾杰出，购买力强，客户高灵敏；2018年商场本已有回暖但调控继续加码，后商场再次降温，当时方针极为严厉，预期后市成交低温、价格高位动摇。

广州：楼市基本面健康，刚需支撑力较强，预期下一年调整起伏有限，一起继续寻底，大概率首先筑底。

珠海：限购方针严厉程度比肩一线城市，商场继续调整下，现在外围限购松动；若调控方针继续松动，商场成交有望低位上升。

(1)以广州/珠海为例

——广州：强需求支撑力、估计调整起伏有限、大概率首先筑底

量稳增：周期间多开释537万㎡

价涨急：周期涨幅超80%，价格存在必定透支

调控：存案价优化下降门槛，商业限购松绑

数据来历：保利投顾研究院

——珠海：本地需求支撑力偏弱、后市受方针要素影响大、现在外围区域已有所放松

成交动摇大：调控后成交继续回落

价涨快：周期涨幅超60%，部分存在价格透支

调控：限购方针严厉，现在部分松绑

数据来历：保利投顾研究院

2、外溢城市

强基本面类首先跟从中心城市改变，弱基本面类则调整继续时刻将较长。

基本面较强类(佛莞惠中)：该类城市因与中心城市联络严密、交融开展，内生与外溢需求均旺盛；紧跟中心城市调控，商场预期受中心城市影响大；估计商场调整起伏可控，后市若放松限购方针，有望继续接受外溢需求。

基本面较弱类(清肇鹤)：该类城市在本轮周期中量价短时刻冲高，部分城市或已透支需求，出资客落潮后成交下滑、价格调整，城市基本面偏弱，估计调整继续时刻将较长。

(1)以佛山为例

——佛山：外溢内生需求均旺盛、商场周期紧随中心城市、限购松动是商场筑底的重要时刻点

量：近三年成交同比上涨35%，限购发动后呈现小幅下滑

价：4年累计涨幅超50%，临广区域涨幅更大

调控：限购方针严厉，现在部分松绑

数据来历：保利投顾研究院

3、内生型城市

——江门：该类城市内需支撑较强，本轮周期需求开释较会集，价格涨幅较大、购买力瓶颈显着。本轮周期轮动时点较滞后，2019年商场或将继续调整，下半年商场将好于上半年，市区抗危险才能较强。