北京“限竞房”调查：刚需证券保荐人户型遭冷落 “减配版”别墅受宠

本年6月以来，许多“限竞房”上市为北京商场带来了许多相对低价的房源，一起也催生了房企在特殊方针布景下新的操作方法。

中指院数据显现，到10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供给房源15268套；其间16个项目有存案签约数据，算计签约2292套，存案签约率只要15%。

显着，“限竞房”火爆出售的局势并未出现，刚需客张望心情严峻，而别墅“减配”入市却得宠。华夏地产首席分析师张大伟标明：“所有限竞房项目现在看，最少面临1~2年的难题，要卖好仅有的方法便是价格杠杆了。”

推出限竞房的意图便是为了平抑上涨的房价，完成居者有其屋。那么，北京“限竞房”是否发挥了其应有的效果？近来，《每日经济新闻》记者实地造访了北京市多处限竞房项目，企图提醒一个实在的“限竞房”现状。

“必选题”里的喧嚣和隐忧

本年6月9日，北京小雨，但仍旧未能阻挠628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参加现场摇号，而房源只要194套。

彼时，瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室，约束均价52449元/平方米，当日11时悉数售罄。10月30日，《每日经济新闻》记者实探瀛海府，出售人员标明：“(二期)就剩三四套房了，您方才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明日就不敢确保了”。

这是北京首个入市的限竞房项目，也是现在限竞房商场上去化率最高的项目。

事实上，早在2010年，北京就首要进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在约束产品房最高出价格格的基础上，竞赛土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方法一度绝迹。

2016年“9·30”新政清晰，要在严控地价的一起，对项目未来房价进行猜测，试点采纳约束出价格格并将其作为土地招拍挂条件的方法，有用操控房价快速上涨。当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被创始、天恒、中粮联合体以57.6亿元取得，条件为“商业自我克制份额10%、住所自我克制份额100%”。

到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的干流方法，全年共成交43宗限竞房地块。以该方法出让的土地，从本年6月开端构成大规模住所供给，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规则了“70/90”方针，即修建面积90平方米以下住所面积所占比重需抵达70%以上。

本年5月7日，北京市住建委就限房价项意图出售管理方法揭露寻求社会定见。定见要求，限房价项意图出售限价与周边商场价格评估价作出比照，价差比高于85%时，项目将由开发商直接作为产品房出售；价差比不高于85%时，将收买转化为共有产权住所。6月，北京市住建委公示包含瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息，标志着第一批限竞房正式入市。

入市之初，由于显着低于商场均价，限竞房一度遭到了商场追捧。可是，尔后北京的限竞房出售远没有抵达预期般火爆，顺销期降价、同质化严峻已成为常态。区位现已不是主导热销的中心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为商场痛点。

现在，在北京的土地商场，房企想要拿地，这样的项目简直成为“必选题”。

10月19日，北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地，其间两宗坐落亦庄的限竞房用地出其不意地引发了剧烈竞价，溢价率最高超越24%。而现在，仅亦庄区域就有8个限竞房项目同期竞赛，再加上新成交的用地，供给量近万套。

10月31日，北京“银十”最终一场土拍完毕，其间首开、金地联合体以26.4亿元价值拿下一块限竞房用地，溢价率约27%，产品住所出售均价不超越78148元/平方米(含全装饰费用)，且最高出售单价不超越82055元/平方米(含全装饰费用)，履行“70/90”方针。

现在，北京的限竞房根本会集在五环周边，大部分遭到出让条件“70/90”约束，90平方米户型是干流。因此，依照一些公司的方案，这些项目根本都定位为刚性改进型产品。尽管限竞房的项目赢利不算高，但至少可以确保必定的盈余空间。与此一起，由于项目价格现已确认，企业不会通过操控出售节奏的方法过度寻求土地增值来取得后续收益，而是通过快周转完成资金的快速回流，这也是房企不断拿下限竞房项意图首要原因。

限竞房为商场带来了许多相对低价的房源，也催生了房企在特殊方针布景下的新操作方法。近来《每日经济新闻》记者实地造访了北京市多处限竞房项目，企图提醒一个实在的限竞房现状。

刚需与别墅，境遇大不同

限竞房由于许多都有着“70/90”方针的约束，因此都将项目规划成为“高层住所+别墅”。承载大多数刚需客的90平方米以下住所由于是高层，只占有少部分土地面积，而项目广阔区域则是被矮小的别墅所占有。在出售中，刚需房源和别墅也出现出不同的境遇。

瀛海府坐落大兴德贤路上，比上文194套刚需房更为引人重视的是7月1日该项目开盘推出的246套别墅房源。

该项目区域地铁没有掩盖，记者只能挑选打车前往。抵达意图地后却发现大门难入，由于门前正在施工整修，无路可寻。

纵然如此也未将看房者挡在门外，出售人员对《每日经济新闻》记者说：“抱愧，我在招待其他客户，请稍等。”过了良久，记者听到别的一个看房人说：“好，咱们明日就来交款。”随后，出售人员走来告知记者，房源只剩不多，今晚交款才干确保买到房。邻近其他项意图出售人员也向记者证明，瀛海府已简直售罄。

和瀛海府简直一起入市的旭辉城，是坐落房山区良城镇的限竞房项目，该楼盘以90平方米以下的刚需盘为主，出售状况和瀛海府出现出了彻底不同的现象。

通过三次地铁换乘，记者仅仅到了售楼处所在方位，真实的旭辉城还在两站之后，并且间隔地铁站4公里有余。见到《每日经济新闻》记者，旭辉城的出售人员显得分外热心，对该项意图方方面面都进行了无比详实的介绍，记者企图打断问询出售状况，未果。

据出售人员介绍，旭辉城一共有900多套房源，现在在售的是第一期，首要有75、89、116平方米三类户型为主。“89平方米的是咱们的主力户型。”出售人员向记者标明：“咱们项目是履行‘70/90’方针的，100平方米以上的房源很少。”

该出售标明：“咱们这儿卖得很好的，100平方米以上的房源很少了。”可是，她仅在两栋楼上打了圈，并说：“现在首要是卖这两栋，每种户型都可以挑选。”当记者问其他楼是否出售时，她标明那些还没开卖，假如想购买的话也可以，但或许需求加价。

见记者对价格面露难色，该名出售又指着别的一栋说：“这栋楼正在做团购活动，优惠起伏较大，我可以帮您请求参加。”临别时，她又对记者说：“其实您现在买房是最合适的，年末了企业要回款，我可以再给您算个最优惠的价格。”展示出了极尽款留的诚心。对此《每日经济新闻》记者企图联络旭辉方面相关负责人，但未取得有用回复。

与瀛海府一街之隔的万和斐丽，是远洋、世贸、创始三家联合开发的限竞房项目，7月1日也现已开盘，在售户型也以90平方米以下为主。《每日经济新闻》记者曾经在9月16日以购房者身份看望了售楼处，其时出售人员就现已标明：“仍是可以挑一挑的”。一个多月之后，这儿的出售人员依然标明：“可挑选的地步仍是挺多的。”

楼盘开发者并不是销量确实保。相同由中海开发的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院为主，就在记者造访海府的当天，该项目在一些出售途径中传岀了每平方米优惠5000元的音讯。

合硕组织首席分析师郭毅告知《每日经济新闻》记者：“近期限竞房供给过于会集，现已占到了产品房供给的三分之二，一时间商场难以消化这么多的房源。”

中指院数据显现，到10月20日，北京共有25个限竞房项目取得28个预售证，累计供给房源15268套，供给面积168.88万平方米，其间16个项目有存案签约数据，算计签约2292套，存案签约率只要15%。

华夏地产首席分析师张大伟标明：“所有限竞房项目现在看，最少面临1~2年的难题，要卖好仅有的方法便是价格杠杆了。”

从记者查询来看，和刚需型住所不同，限竞房中的别墅户型却出售火爆。

为了求证，《每日经济新闻》记者来到了朝阳区的孙河。这儿是一片高端住所区，此前的楼盘以别墅为主，二手别墅的每平方米价格在7万元左右。该区域近期有四处限竞房会集上市，首要也以别墅户型为主。

瑞悦府是中粮、天恒、旭辉联合开发的项目，其间别墅占有了大片方位，由于有“70/90”方针的约束，在规划别墅的一起，也修建了90平方米小户型的洋房。“现在咱们的叠拼别墅剩得不多了，方位较好的边侧可挑选的地步现已很少了。”在向记者介绍的一起，该出售还招待了一名前来付款的购房者。

由泰和开发的北京宅院二期于10月1日开盘，当记者问询房源还剩多少时，出售人员点开了自己手机中的一张图片，其上用红点标示现已出售的房子，轻瞥一眼，鳞次栉比，已所剩不多，在她随后的介绍中也确实如此。其他项意图出售人员也旁边面印证了北京宅院二期的出售状况不错。值得注意的是，该项目没有“70/90”的约束，户型都是以叠拼或是合院别墅为主，最低价格从1200万元左右起步。

由远洋等五家企业共同开发的天瑞宸章也悉数由别墅构成，现在没有取得预售资历，但现已开端先期认购排卡，出售人员告知《每日经济新闻》记者，她近几个月现已一天都没有歇息过了。

就实地查询来看，刚需房源的出售状况契合前述数据，可是出售火爆的别墅房源尽管占有了限价地中的绝大部分面积，可是若以套数核算，则其对全体数据的影响并不大。现阶段限竞房的出售，出现出别墅火爆而刚需房冷清的商场局势。

限竞房别墅的生存之道

毋庸讳言，推出限竞房的意图便是为了平抑上涨的房价，完成居者有其屋，“70/90”方针的初衷也是如此。限竞房中90平方米以下户型确实可以满意刚需客的住所需求，可是动辄总价上千万元的别墅则显着不是面向此类人群。郭毅标明：“开发相对低密度的产品，有利于完成房企的经济效益。”

别墅历来面临的是有着满意资金、需求改进住所条件的人群。可是建于限竞方针下的别墅，相同需求满意限价要求，则必定导致总价比产品房别墅低。较低的价格则会导致限竞房中的别墅存在各种节省本钱的做法。

《每日经济新闻》记者注意到，限竞房中的别墅首要都出现出微缩样貌。限竞房中的别墅以叠拼和合院为主。以合院为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔在了上下三层，一些楼层仅有60平方米左右，一个看过样板间的顾客说：“我感到有些压抑。”这显着和真实的别墅有间隔。

一起，许多别墅项目还没有样板间。一名出售人员在谈到竞品时标明：“他的单层面积很小的，你不看样板间只看数据是幻想不出来的。”

叠拼别墅就更显得四分五裂。所谓叠拼，是将一整栋别墅上下两部分阻隔为两户出售。出售人员标明，上户的业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也便是说到自己家中的某个区域，有必要通过别人家。就连瑞悦府的出售也不得不说：“叠拼便是入门款的别墅。”

这些都标明，限竞房中的别墅存在各种“减配”。

限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”名义添加购房者的取得感。在采访的别墅项目中，出售人员无一例外都向《每日经济新闻》记者标明了“这个天台是送您的”“这个阁楼是送您的”“这个挑空是送您的”等等。“说是赠送的面积，其实都是你掏了钱的。”一位孙河区域的出售人员这样说。

除了赠送面积，地下面积也是限竞房别墅推销中的要点。出售人员乐于向购房者引荐地下室的运用功用，标明可以做会客厅、健身房等。但事实上只要地上的面积为70年住所产权，而地下室的部分的性质是50年的仓储，出售人员成心淡化了这一细节。通过各种面积的“赠送”和“优惠”，本来地上200平方米的面积被烘托成了400多平方米，出售人员为购房者核算的均价也就显得廉价了许多。

为了添加面积，祥云赋的出售人员向《每日经济新闻》记者标明，他们项目会将别墅区域的地平面全体向下挖一层。所以相同的修建方法下，本来地下一层就可以当作是入户的一层用，也即本来的修建是地上3层加上地下2层，之后就变成了地上4层加地下1层。此前的地下1层尽管现在当入户的1层用，可是仍是仓储的性质，并且要收较低的物业费。

这些行动，无一不是为了令现已“减配”的别墅显得更有吸引力，更令一些入门级别墅的消费集体下定决心。别墅的制作本钱低，资金回流速快，获客高效，限竞房开发商寻求短平快的战略可见一斑。

郭毅也以为：“限竞房别墅开发地下空间，可以有用缓解限竞房别墅地上面积较小的现状，是提高别墅质量的有用手法。”

可是隐含收费也存在于限竞房别墅中。由于是限价地，所以一些收费不能体现在房子价格中。北京宅院二期的出售在向记者报价时标明，每套别墅都会收取一笔大约100万元的“房子溢价费”，包含宅院的装饰、门头和门前的汉白玉门礅等等用，以这种方法将本钱摊在房价之外。

“限竞房不是保证房而是产品房。”关于别墅产品，郭毅这样说。