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每经记者 包晶晶每经修改 陈梦妤 2021年楼市收官战在低温运转中敞开。 楼市精准调控之下，下半年以来商场供需两头均走弱。虽然当时信贷方针边沿宽松信号不断开释，调控方针边沿调整预期不断增强，但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，到期债款压顶，...
每经记者 包晶晶每经修改 陈梦妤
2021年楼市收官战在低温运转中敞开。
楼市精准调控之下，下半年以来商场供需两头均走弱。虽然当时信贷方针边沿宽松信号不断开释，调控方针边沿调整预期不断增强，但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，到期债款压顶，叠加商场下行预期，短期内出售仍难以改观，商场各方都在“弱平衡”中寻求增量。
11月要点城市新房成交面积同比降幅均超两成（已接连4个月降幅超两成），商场价格仍呈现跌落态势，百城新建住所价格环比由涨转跌、二手住所价格环比接连2个月跌落。组织估计，12月商场全体仍将坚持低位运转，价格仍面对下行压力。
新房单月成交近10年最差
房企面对年底冲刺，全国房地产信贷环境略有好转，但购房者置业心情好像并未康复。
11月，中指研究院监测的50个代表城市中，长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%；长江中游代表城市商品住所均匀成交面积环比添加9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市环比添加7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住所均匀成交面积环比添加2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%。
成交套数则更能反响购房者的心情。全体来看，50城11月商品住所成交套数96393套，环比下降57.52%，同比下降70.32%。1-11月累计来看，得益于上半年商场添加，50个城月均成交280090套，同比添加4.7%。
分城市能级看，各线城市成交面积均呈现同比大幅度跌落，一线城市新房均匀成交79.33万平方米，同比下降17.91%，环比添加8.29%；二线城市成交62.90万平方米，同比下降30.10%，环比添加1.19%；三线代表城市商品住所均匀成交面积为30.75万平方米，同比下降39.45%，环比下降13.01%。
而易居研究院则以为，2021年11月是近10年体现最差的11月。
其监测的40个典型城市中，新建商品住所11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。自6月新建商品住所成交面积同比增速年内初次转负以来，已接连5个月同比降幅加快扩展。
1-11月40城新建商品住所成交面积累计同比增速
40城中，新房成交面积累计同比增速排名前五的城市别离为：厦门、珠海、杭州、北京、福州；降幅最大的五个城市别离为韶关、南宁、淮安、惠州、洛阳。
最值得重视的是长三角代表城市宁波，1-11月新房成交累计同比增速已扩展至-17.3%。而本年1月，宁波新房成交量曾一度到达187.4万平方米。5月开端，宁波新房成交量同比增速连降7个月，11月仅成交63.9万平方米，增速降至-52.7%，创下2012年以来最低值（除2020年2月），和年头的火爆行情比较，年内缩水达65%。
此外，义乌楼市的突然降温对金华市产生了冲击。1-11月金华新房成交累计同比增速已扩展至-25.6%。10月下旬义乌提出下降预售条件和放宽公证摇号方针后，虽然11月金华新房成交量环比添加3.3%，但从单月7.3万平方米的成交规划肯定值来看，仍处于近10年低位水平。
对折城市二手房成交环比上升
本年“金九银十”接连惨白收场，部分城市单月成交量甚至连创多年新低，11月热门城市二手房持续坚持低迷。
不过，从数据上看似有暖意。
依据贝壳50城二手房买卖数据，11月50城二手房全体成交量环比添加约2%，约50%的城市成交量环比上升。
从区域散布看，成交量环比上升的城市首要散布在粤港澳大湾区、长三角区域。深圳二手房成交量接连两个月环比添加，10月、11月环比增速别离在10%以上、40%以上，佛山、广州、中山、惠州等11月环比增速在15%以上，杭州、合肥、姑苏等环比增幅在10%-40%之间。
但有必要注意到，当时回暖显着的城市首要是因为前期深度下挫，成交量根本降至长时刻前史低位，例如深圳9月成交量几乎是近10年的最低。
易居研究院监测的13个热门城市中，二手住所成交量同比跌落40.6%。
11月13个热门城市二手住所成交量增速
从详细城市看，大连、青岛、扬州、深圳、杭州等同比降幅60%以上，而且累积同比降速居高不下。
易居研究院指出，环比反弹属季节性异动，并非商场预期纠偏后部分行情回暖，更非全体商场环境呈现实质性转向。
贝壳研究院以为，三季度商场转弱使得售房者预期回归，无论是挂牌价仍是调价动作都更趋向于商场实在水平，使得买卖过程冲突相对削减，有助于成交上升。但当时商场规划仍处前史低位，商场修正仍需求时刻。
土地溢价率创10年新低
11月，代表房企拿地活泼性减退，大多房企抛弃年底补仓时机。百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其间50家代表企业11月拿地总额创本年新低。
累计来看，1-11月全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比下降18.06%。11月单月，300城成交建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98%；土地出让金3964.12亿元，环比添加14.47%，同比下降19.3%。
住所用地更是同比显着下降。据初步计算，2021年1-11月，全国300城住所用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，肯定规划为近三年同期最低水平；住所用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%；土地出让金4.1万亿元，同比下降9.2%。
来历：易居研究院
“两会集”供地形式对操控溢价率效果显着。
易居研究院计算，11月40个典型城市土地成交溢价率为6.5%，环比、同比别离下降8.9个百分点和3.7个百分点，创近10年前史新低，过半城市溢价率为0。
城市间、板块间热度两级分解更为严峻。
1-11月全国300城各线城市住所用地推出和成交相关方针同比改变
数据来历：中指研究院
11月，土地出让金排名前五的城市别离是姑苏、南京、无锡、上海和深圳。而40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。
据易居研究院测算，1-11月桂林、昆明、南昌土地出让金增速不断回落，别离为-71%、-71%和-61%，一起福州、兰州、惠州、廊坊等城市增速下降严峻。
数据来历：易居研究院
房企的出资拿地偏好也较为显着。从城市群散布来看，1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地重视热门区域城市趋势显着。其间，杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。
百强房企拿地金额呈现断崖式跌落。2021年1-11月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%；其间50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%。
与以往年底房企加码补储不同，虽然多个城市在11月会集供地，但房企们拿地极为慎重。
据中指研究院，50家代表企业11月单月拿地总额创本年新低。
2020-2021年11月50家代表房企每月拿地总额
数据来历：中指研究院
从拿地金额排行看，11月百强门槛值59亿元，与去年同期73亿元比较下降14亿元，百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的49.3%，与1-10月比较下降2.5个百分点，占比持续下降。
超8成房企单月成绩同比下滑
传统的成绩冲刺月，百强房企成绩却呈现团体下滑。
头部房企优势依然显着，据中指研究院1-11月房企出售成绩百强，碧桂园以7290亿元的累积成绩持续稳居首位，这意味着11月单月碧桂园完成出售529亿元；万科、融创我国、保利开展(14.970,-0.27,-1.77%)别离位列第二、三、四名，处于5000亿元阵营。
虽然如此，前11个月依然诞生了35家千亿房企，较去年同期添加3家。35家超千亿“超级阵营”出售额添加率均值为6.2%，27家榜首阵营（500亿-1000亿元）房企出售额添加率均值为11.1%；第二阵营（300亿-500亿元）有30家企业，出售额添加率均值为16.0%；第三阵营（200亿-300亿元）和第四阵营（100亿-200亿元）别离为29家和30家，出售额添加率均值别离为9.8%和9.4%。
1-11月房企出售成绩榜数据来历：中指研究院
但1-11月各阵营门槛值开端呈现回落。
值得重视的是，TOP3房企门槛值为5495.0亿元，较上年下降8.8%；TOP50房企门槛值700.0亿元，较上年下降2.8%。此外TOP10房企门槛值为2667.0亿元，较上年添加8.7%；TOP30房企门槛值为1162.3亿元，较上年添加7.3%；TOP100房企门槛值为273.5亿元，同比微增1.3%。
事实上，百强房企中成绩同比下滑的不在少数。
据克而瑞计算，11月TOP100房企全体单月成绩规划较10月环比显着回落3.4%，单月成绩同比降幅进一步扩展至37.6%。更值得注意的是，超8成企业单月成绩同比下降，其间超对折房企同比降幅大于30%；同环比双降的企业数量增至56家。
1-11月百强房企成绩体现及同比变化（亿元）
数据来历：克而瑞
而据中指研究院计算，发布2021年出售方针的32家房企1-11月方针完成率均值为83.0%，其间滨江集团、绿城我国、大发地产等企业已提早超额完成年度出售方针；正荣、佳兆业等企业的方针完成率均超越90%。
另一些企业完成率较低，如我国恒大、万科、创始置业等，方针完成率低于75%。
多家研究组织均以为，商场底部仍未到来，房企以价换量、冲刺供货及促进去化之下，成绩完成度仍不达观。
11月，在商场心情步入低谷之时，部分房企活泼进行回购收据，并寻求债款展期来防止海外债违约。我国金茂、银城世界、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷繁回购美元收据，下降企业负债水平、提振资本商场决心；阳光城3只美元债展期获经过，持续寻觅战略出资者。
而另一方面，部分房企经过转让旗下财物舒缓资金压力盘活存量财物。首开股份15亿元挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权，华润置地（成都）公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权，云南城投3.65亿元挂牌转让陕西普润达出资开展有限公司100%股权。
境外债规划同比减缩9成
11月房企境内债修正速度显着快于境外债，全体融资规划上升，环比添加55.6%。
据贝壳研究院计算，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规划削减1990亿元。依据当时商场趋势，估计2021年发债规划将回落至万亿元之下。
结构上看，1-11月境内债券规划占比71%，较2020年同期上升10个百分点，累计发债规划约5978亿元，同比下降约6.3%；境外融资规划降幅进一步扩展，累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%，境外融资占比也坚持近五年来的低位。
房企暴雷、信誉下调等危机仍在不断发酵。11月单月，房企境外债券发债数量、规划双双降至年内单月最小值，仅成功发行2笔债券算计2.58亿美元，规划环降83.6%，同比下降94.3%。
而境内债券11月发行规划则完成翻番，共发行46笔算计约457亿元，环比添加125.1%，同比削减17.7%，境内债券发行规划占比约97%。
值得重视的是，11月地产境内债具有较强的结构性特征。贝壳研究院计算数据显现，46笔债券中，有44笔发债主体为中心或地方型国有企业，占比约96%，其他两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势更加显着。
境内债券融资11月均匀票面利率4.05%，较上月下降13个基点；境外债券融资11月均匀票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。
11月海外债近似断发，仅有港龙我国一家企业成功发行海外债。对此中指研究院以为，本月海外评级组织持续下调多家房企信誉等级或展望，地产美元债持续呈现违约，境外出资人失掉的决心短时刻内无法修正，海外融资途径被逼进入暂停阶段。
在境内融资复苏，内房企活泼修正短期流动性的过程中，11月多家房企到期债款获展期，资金流动性进一步有所缓解。
11月境内外债券融资到期债款规划约731亿元，环比削减5.3%，同比削减12.7%；到期债款净额258亿元，房企偿债压力全体较10月有所缓解。11月内阳光城、我国奥园、把戏年等多家房企多笔到期境内外债券成功取得展期。一起，月内房企股权、财物等买卖坚持活泼。
贝壳研究院估计，12月房企到期债款坚持在800亿元规划，偿债压力依然较高。间隔年底不到 1个月时刻，房企会加快出清存货，或将连续下半年以价换量的战略。
记者手记丨数据里的答案
据记者不完全计算，2021年以来，全国各省市发布房地产相关调控方针超越450次。方针不断完善晋级，调控效果显着，不只新房出售商场止住了张狂，土地商场更是及时退烧。供地“两会集”方针在稳地价方面逐渐显效，各线城市溢价率应声回落，一线城市土地成交量有所改善，18个二线城市全体土地成交规划小幅下降，部分城市降幅显着。
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记者：包晶晶