国发股份(停牌与涨停)

又一批新的自贸区总算落地。

9月21日，依据国务院发布的有关告知，第六批自贸区落在了北京、湖南以及安徽，一起浙江自贸区进行扩容。

至此，全国规模内的自贸区数量扩展到了21个。

从2013年上海自贸区树立开端，我国往后简直每一年都有省份或许区域建立自贸区，先后现已阅历6次扩容，包含这次新参加的京湘皖，数量现已逾越了建立的19个国家级新区。

放眼一看，全国只剩下10个省没有建立自贸区了，不难猜测，各省人手一个自贸区的未来简直现已能够预见。

跟着新一批自贸区的建立，那个在以往都会被提出的问题又一次呈现：建立了这么多自贸区有含义吗？数量这么多，自贸区会不会含金量越来越少？

当然，也有许多人的榜首反响是：房价会不会涨？要不要抓紧时刻去自贸区买套房？

我的答复是：警觉新的炒房圈套。

什么叫“自贸区”？

简略来说便是一个国家对外敞开的特别功用区域。在这个区域里，产品交易没有关税与数量的约束，产品的自在活动性更高。

对咱们老百姓而言就意味着，能够以更低的价格买到进口产品。

不同的城市关于自贸区的定位和划定的规模其实是不相同的。比方2014年广东自贸区，其时的定位是广州南沙、深圳前海、珠海横琴三个片区，而2016年获批的辽宁自贸区则分为沈阳、大连、营口三个片区，而海南自贸区的能级是最高的，直接便是全岛。

（海南自贸区）

而这次新建立的三个自贸区，定位也各不相同：

北京自贸区以数字交易服务为侧要点，湖南自贸区要点打造先进制造业基地，安徽自贸区重视科技立异与实体经济开展的深度交融。

不同的区域，不同的定位，决议了自贸区不同的开展方向。

自贸区有价值吗？当然有。

深圳前海自贸区的概念开展到了现在，区域价值能够说是火箭式的增加，前海，宝中的房价疯涨300%，周边的福永和西乡也由于遭到前海的辐射，房价涨幅到达了156%。2010年花200万能够在前海邻近买一套80平左右的房子，到现在连3成首付都不行。

自贸区概念下人才、资源、资金许多注入前海，房价跟着片区价值水涨船高，人人都在仰慕前海的成功，对后来的自贸区摩拳擦掌，跃跃一试。

（前海自贸区）

但新的问题也随之而来：并非一切的自贸区都有价值。正如国家级新区之间都存在千差万别，自贸区也不破例。

试问，辽宁营口自贸区、河南开封自贸区的价值，能跟广东自贸区、上海自贸区比较吗？

广东自贸区为什么开展这么好？由于靠的不仅是广东的经济方位，还依托优胜的地理方位：

拿广东的经济状况来说，仅2019年，广东自贸区外贸进出口就到达了11535.35亿元，注册250条世界航线，集装箱吞吐量逾越2700万标箱，各项方针都在全国自贸区前列。

地理方位上，广州南沙和深圳前海对接香港，珠海横琴紧贴澳门，依托粤港澳大湾区为内地，想不成功都难。

再看上海自贸区，背面有上海作为世界经济中心、世界金融中心、国家交易中心、世界航运中心等方位加持，必定会有逾越一般自贸区的高标准和高质量。

所以咱们要清楚，自贸区的价值比拼，靠的不是方针，而是地理方位，是城市自身。

城市的经济、工业、人口水平，才是自贸区成功的决议因素。

一座城市的开展不可能凭一个自贸区就能救活，正如深圳的价值并不是拜前海所赐，而是多年以来工业晋级、科技驱动、步步为营的效果。

其次再给咱们泼一盆冷水：自贸区对房价的影响真的没那么大。

如果有摩拳擦掌想要押注自贸区的朋友，能够去回忆一下2013年9月我国榜首个自贸区——上海外高桥自贸试验区，建立时分的姿态。

咱们先来看看其时股市的反响，2013年9月自贸区获批的音讯让外高桥的股票一夜飙涨，一个月内股价翻了4倍，但这样的盛况并没有继续好久，飙涨今后立马就陷入了低迷，随后几年外高桥股票就一向在调整。

股市如此，楼市也是如此，前后短短一个月，整个外高桥片区的价格就提高了约10%。

房价的飙升，首要便是由成交量开端的。咱们来看其时外高桥三个抢手楼盘的成交状况：

能够看到，在9月自贸区获批的前后三个月，外高桥中心区域的楼盘出售量都处在一个高位，这也阐明自贸区方针的出台确实是外高桥房价上涨的要害，不论是买主仍是卖方都不想错失这个千载一时的概念。

但就在一年今后，外高桥的房价就悄然熄火，从一路高歌渐渐跌回了和2013年9月份时差不多的水平。此前炽热的抢手楼盘近一年的涨幅也只要3%的水平。

为什么外高桥自贸区概念来得快，去得也快。

要知道其时的外高桥自贸区，除了自在交易的相关方针以外，还肩负着金融敞开的任务，能够开出特别的自贸区银行账户，区域内的本钱能够自在活动。为此其时公民银行和各大银行都为自贸区规划丰厚的服务计划，还开立了许多自贸区分行。

在各种方针利好的加持下，当年的外高桥被幻想成了和香港相同的自在交易港。

当然房价，也应该向香港看齐，至少炒房客们是这么想的。

但实际永久不会和幻想相同夸姣，跟着国内经济逐步朝内向型经济改变，高房价下本钱控制铺开愈加慎重，自贸区的探究也一向在小心谨慎地测验中，现在的外高桥，房价还不及上海的全体均价，近几年也只要上海大盘的均匀涨幅罢了。

所以，咱们应该好好想想，连上海自贸区的开展都磕磕绊绊，楼市也不能激起水花，凭什么觉得其他城市能轻松搞定？凭什么觉得后来的自贸区房价就能一飞冲天？

后来像辽宁、福建、天津的自贸区也相同如此，楼市相同不尽人意。

历史经历告知咱们，当一切人都以为这是个时机时，危险，就已渐渐显现。

任何规划都需求时刻，不要花钱为概念担任。

到了现在，不论什么方针一出台，不论和房地产有没有联络，都立马会有媒体炒作说房价要上涨，房子要卖疯，自贸区也不破例。

关于这种热门的炒作越狠，咱们就越应该警觉圈套是否会呈现，考虑这里边究竟有没有危险存在。

自贸区从设定到招商引资到真实见到实效，真的是需求花费许多的时刻和金钱本钱。在上海临港自贸区的规划文件中，给予的规划定位都是要十年，其他自贸区也是如此。在这十年中，工业布局、日子配套、生态环境、人口流入的状况，谁都不能百分百确保。临港自贸区便是一个鲜活的事例。

（临港自贸区滴水湖片区）

怎么集合人气，一向是临港自贸区最尴尬的问题之一。

凭借着港口优势和上海的经济方位，临港自贸区从规划建造开端，很快集合起现代物流业、配备制造业等工业集群。但尽管工业开展迅速，但临港一向招引不到人气，乃至一度被称为“鬼城”。

临港并非没有热烈过，2013年9月，临港区域洋山保税港区成为上海自贸区第一批成员，一时刻楼市骤热，高潮时期，一个小小的房子中介机构一天能卖8套房，二手房一周涨10万元，降临港看房的人川流不息。

表面上，临港热烈了。但现在回头看，楼市热度曩昔今后，临港“触景生情”，最初前来出资的“过客”并没有留下来。

依据数据，2017年，面积152k㎡的临港自贸区，常住人口仅为8万人，在临港的中心滴水湖片区，有的楼盘尽管出售到达8成，但入住率仅约3成。而依据临港新城的总体规划，到2020年，规划区的方针寓居人口是83万。

（空荡荡的临港自贸区大街）

人口缺乏，导致根底配套建造缓慢，现在临港新城的交通一向没有开展起来。

不仅如此，临港自贸区在方位上也不占优势，到上海市区路途遥远，与公民广场之间75公里的间隔，即便每天开车，在不堵车的状况下，全天通行时刻基本上也在4小时左右，凡是一堵车5个小时都不在话下。

而现在临港自贸区与上海市区之间的联络，仅有一条16号线，你会发现，沿途楼房、园区越来越少，最终列车要在广袤郊野中穿过数个站点，才干抵达结尾滴水湖站。

（16号线沿途的农田）

不仅是公共交通，住宿、商业、日子休闲等乡镇功用缺失，又进一步使得临港的人口招引力下降，难以跟上工业区高强度、快节奏的脚步。

现在仍有寓居在滴水湖区域的居民受访时表明，平常坐地铁到惠南站买菜，需求花费1个小时。走出滴水湖地铁站，最近的便餐集合区也在1公里以外，其间还不乏许多空置的商铺。

本地人才不多、方位太远、交通不便、配套缺乏，也导致许多人不肯光临港开展，这正是临港面对的一大难题。

关于许多企业来说，即便看好临港的开展潜力，但由于人口缺乏，路途遥远，当地招工较难，所以不少企业挑选注册在临港、工作在市区。

现在的临港依旧是一座发育中的新城，不论是人气和商场带动效应都还未饱满，底子支撑不起楼市。

请记住一句话，规划是一回事，能不能开展起来是另一回事，开展起来后会不会影响房价，更是好久今后的事了。

这是个方针不断加码的年代，也是热门频出的年代，关于社会而言这是功德，阐明政府很有主意，想要为大众诚心干点工作。

而咱们能做的，不是一味断语“房价又要涨了”，而是应该用自己的理性去判别，哪些“热门”真的有价值，哪些是肉包子打狗有去无回。

比起国家级新区，自贸区的开展还很年青，开展的规则和经历都还未明晰，楼市的价值相同也需求时刻来查验。现在闭眼买房的年代早已曩昔，咱们应该坚持清醒、镇定、客观的视点来看待一切新区的开展。

给商场多点时刻，也给自贸区多点时刻。