地产股异常波动引监管关注，新城、阳光股市动态分析股饭等多房企收问询函

继泰禾集团(000732)、阳光新业地产股份有限公司(SZ：000608，简称“阳光股份(000608)”)、新城控股(601155)集团(SH：601155，简称“新城控股(601155)”)先后收到买卖所的问询函之后，本周内(4.1-4.5)，一股忧心的气味弥漫着整个职业。

被问询尽管不必定意味着公司存在问题，但对股价的冲击却是显而易见的，如泰禾4月1日晚发布高送转预案后，其股价从20.23元/股上涨至4月2日的21.68元/股，但在被问询之后，其股价呈现跌落趋势，至4月4日收盘时，已跌至21.03元/股。

房企接连收到问询函背面是否蕴含着监管收紧的情绪?对此，多位专家对蓝鲸房产表明，买卖所的情绪没有显着改变，仅仅针对个股的问询。一起，有专家猜测道：“接下来或许会有更多的企业收到问询函。”那么，什么样的房企更简单引起监管层的重视?这是整个职业重视的焦点。

股价反常动摇引买卖所问询

4月2日，深交所向阳光股份(000608)下发问询函，要求阳光股份(000608)结合股权转让事项的最新开展予以必要解说阐明，并供给相关证明资料，据此阐明本次股权转让开展状况的真实性、可行性。

这场问询缘起于阳光股份(000608)榜首大股东的股权出售事项。3月26日晚间，阳光股份(000608)发布公告称，公司于2019年3月25日晚收到公司榜首大股东ETERNALPROSPERITYDEVELOPMENTPTE.LTD.(以下简称：ETERNALPROSPERITY，持股份额29.12%)《通知函》，ETERNALPROSPERITY奉告，因其正在与京基集团有限公司(买卖对手方所属房地产(512200)职业)，谋划转让其持有的本公司29.12%股份事项，没有与买卖对手方签署结构协议，该事项尚在谋划期存在不确定性。

原估计该项协议在4月1日完结签署、4月2日复牌，但这项方案没有如期完结，深交所的问询函便不期而至。

另一家引起监管部门重视的泰禾集团(000732)，在4月1日晚间，发布了《关于泰禾集团(000732)2018年度利润分配及本钱公积金转增股本预案的提议函》的公告，提议以董事会审议经过分配预案之日的总股本为基数进行本钱公积金转增股本，向全体股东每10股转增10股，一起，每10股派发现金盈余人民币2.20元(以下简称“利润分配预案”)。

当日晚间，深交所便连夜下发问询函。关于上述事情，深交所要求泰禾具体阐明拟定此次利润分配预案的依据及合理性，剖析与公司成绩增加的匹配性，在年报发表前公告利润分配预案的原因。

关于这封问询函，一位了解地产上市公司的业内人士对蓝鲸房产表明：“泰禾集团(000732)的高送转预案踩到了监管红线，必定会被问询的。”2018年11月23日晚，沪深买卖所双双发布关于上市公司高送转信息发表的指引文件。在这份文件中，沪深买卖所均将高送转与上市公司净利润、送转股后每股收益、净财物增加率等基本面成绩方针挂钩，一起，对上市公司控股股东、董监高级在上市公司高送转前后的减持行为作出了具体规则。

未发布年报即发布高送转预案，泰禾这封问询函来得并不意外。但是，值得注意的是，4月2日，深交所、上交所又分别向阳光股份(000608)、新城控股(601155)下发了问询函。其间，对新城控股(601155)的问询首要会集在成绩方面，而对阳光股份(000608)的问询则首要会集于其榜首大股东谋划股权转让事宜的开展。

这是否意味着监管组织再次收紧了对房企的审阅?对此，蓝鲸房产向了解监管方针的多位专家探问了解到，关于房地产(512200)职业并没有特别的方针改变，监管层一向注重合规性监管，这三家企业的问询函更多的是针对个股行为的重视，不必要夸张或联想为职业监管导向的改变。

“买卖所问询首要是跟股价体现反常、财报数据相关问题有关。”同策咨询研讨总监张雄伟对蓝鲸房产表明。据我国基金报计算，楼市回暖行情推进地产股一路走高，到4月2日，房地产(512200)指数今年以来涨幅近37%，涨幅超越同期沪指近10%，其间，超20家房地产(512200)企业涨幅超50%。

蓝鲸房产计算发现，上述这三家企业的股价都呈现了不同起伏地上涨，其间，3月8日新城控股(601155)发布成绩公告之后，其股价从当日的34.36元/股上涨至4月2日的45.47元/股;泰禾自4月1日晚发布高送转预案后，股价也由20.23元/股上涨至4月2日的21.68元/股;而即使股权转让没有成行，4月2日，阳光股份(000608)复牌后，股价也上涨至7.65元/股。也因而，这3家企业诱发了买卖所的问询。

在沪深买卖所的“提示”之下，投资者开端康复理性，上述3家企业的股价都呈现了必定程度的回落。以泰禾为例，4月3日晚间，泰禾回复了深交所的问询函，对深交所的疑虑进行了答复。但关于这份答复，投资者并未买单。4月4日，泰禾股价高开低走，到发稿时，泰禾报价21.04元/股，“回复问询之后没有呈现涨停板，阐明商场等待现已很低了。”一位长时间调查本钱商场的业内人士向蓝鲸房产表明。

企业现金流与盈余才能是重视要点

从上述三家房企被问询的内容来看，仅有的共同点是企业经营状况存疑。

据新城控股(601155)财报显现，2018年，新城控股(601155)全年合同出售金额达2210.98亿，同比增加74.82%，完结全年出售方针的122.83%。完成经营收入541.33亿元、同比增加33.58%，归属于上市公司股东净利润104.91亿元、同比增加74.02%。

关于这张美观的报表，不少投资者置疑其财报有所“灌水”。证券商场红周刊(博客,微博)曾指出，新城控股(601155)的非经常性收益额最高，为28.95亿元，从该公司2018年年报发表的数据来看，104.91亿元净利润相较上一年同期增加了74.02%，但若扣除28.95亿元非经常性收益奉献，则其扣非后净利润同比增速实则为51.87%，下降显着。

一位不肯签字的专家对蓝鲸房产表明：“每家企业多少会有成绩灌水的状况，新城控股(601155)之所以收到问询函，或许是某些方针过分显着。”

蓝鲸房产整理发现，真实令人担忧的是新城控股(601155)接连攀升的库存。据其2018年年报显现，陈述期内，新城控股(601155)的存货由2017年的763.79亿元猛增至1455.73亿元，增加起伏高达90.59%，而其库存大多坐落三四线城市。

这能够从其土地储备中窥看一二。克而瑞在一份研讨陈述中指出，从新城近5年新增土地城市能级散布来看，自从2016年企业成绩进入快速增加期后，新城拿地方向持续向三四线下沉。2017年、2018年两年新增土地建面中三四线城市占比现已达到了61.9%和72.4%，而假如除掉吾悦广场商业项目对新增土地建面的影响，2018年新城开展新增土储中三四线城市部分占比也达到了66.1%，二线城市占比33.2%，一线城市占比0.7%。

跟着去库存“盈余”降温，三四线城市还有多大空间，这是值得存疑的问题。上海华夏地产商场剖析师卢文曦对蓝鲸房产表明，三四线商场的消吃力呈现了透支的状况，短期内新消吃力难以培育起来。此外，依据华夏地产的数据，3月份，三线城市成交量同比下调了14%。全体看，三线城市商场持续调整中。

对此，克而瑞指出“2018年下半年以来，三四线城市处于相对低迷的商场方式，三四线城市很多的土地储备或会影响集团全体的去化率，然后下降企业周转速率，占用企业现金流。”而据新城控股(601155)2018年财报显现，其存货周转率为0.31，为公司上市以来的最低水平。

在商场下行、存货周转率下降的状况下，新城控股(601155)能否顺畅消化这些库存，确保成绩的持续增加?这是隐藏在问询函背面的要害点。关于上交所的问询函，新城控股(601155)回复蓝鲸房产表明，相关问题不方便回应，公司会在近期赶快回复上交所。

而至于三四线商场的降温行情会否影响企业去化及增加问题，张雄伟对蓝鲸房产表明：“这多少会影响到企业的出售，不过，从上一年下半年开端，新城从战略上做了一些调整，开端聚集于热门三线城市，阐明企业本身也在调整。”关于成绩体现，新城控股(601155)在4月3日的股东大会上表明：“2月份，新开盘去化率只要30%-50%，跟着3月份房地产(512200)商场有所回暖，新开盘去化率达到了70%。”

此外，就别的两家房企而言，也存在相似的状况，如阳光股份(000608)长时间处于“无主”、变卖财物求生的状况;泰禾自上一年以来也因现金流严重等要素，对企业开展构成必定影响。

在波谲云诡的股市中，监管部门的问询仅仅一个“警示”，关于投资者而言，唯有理性慎重，才有避开“雷区”的胜算。股票上市公司要闻