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观念指数ABS(Asset-Backed Securities)融资方式凭借着能够将低活动性财物转化为高活动性证券的特性，近年来越来越受房地产企业的喜爱。
观念指数得悉，到2020年12月31日，房地产职业财物证券化产品累积发行规划超越1.4万亿。
从底子特点来看，财物支撑证券无疑是负债类的，但在实践管帐操作中，依据不同区域的管帐方针以及不同的融资品种，房企的管帐处理并不共同。
不同的管帐处理将会决议该项融资的类别，或许呈现ABS的躲藏，然后完结显性负债率的下降，企业有息负债规划的轻视。
自2020年以来，房企ABS的批阅准则更加严厉。结合现在的“三道红线”方针对融资途径的管控，ABS方式下的根底财物发明了更大融资空间一起，也让房企隐性债款压力日益凸显。
以往对ABS较为依托的企业，会面对更大的再融资压力。
房地产ABS根底财物解析
当答复房地产ABS是怎么影响房企财政报表这个问题之前，需求澄清财物支撑证券的财物详细是指什么。
观念指数以为，根底财物能够先依照时刻将其分类为“未来财物”与“现时财物”。
未来财物是指收益发生在未来期间的类财物，比如收益权、未来债款等，此类并不会承认在原始权益人财政报表中，只能够用于典当与融资。典型的如购房尾款ABS（未来债款）、物业费ABS（收益权）就是财物负债表中未记载的财物。
相对而言，“现时财物“就是存在财政报表中被记载的财物，包含银行告贷、应收账款以及出资性房地产等，现在市场上被我们熟知的首要是CMBS和类REITs的底层财物。
数据来历：观念指数收拾
类REITs触及将底层不动产出售给SPV，或许触及所有权或控制权的改变，是5类房地产ABS中仅有需求判别是否出表的类别，不出表类型REITs则视为一项新的负债。
不同企业的管帐处理及影响
现在，我国财物证券化的管帐处理依据两个准则，分别为《企业管帐准则第23号——金融财物搬运》与《企业管帐准则第33号——兼并财政报表》。
但详细的房地产ABS管帐处理在内地与香港并无一致的标准，往往出于下降负债率和进步账面偿债才能的意图，企业在计算企业有息负债时，较简单将归于“运营负债”的ABS遗失。
在A股报表中，计入“长时间敷衍款”、“其他活动负债”、“其他非活动负债”的ABS会简单被遗失，港股报表比较简单遗失计入“交易及其他敷衍金钱”等项意图ABS。
数据来历：观念指数收拾
房地产供应链ABS是上游供货商将部属项目公司的应收账款打包出售给保理公司，由保理公司作为原始权益人完结发行。
供应链ABS也正是由于不添加金融负债这种特性，使得房企能够延伸对上游供货商敷衍账款的付款期限，然后缓解了公司短期现金流的压力。与此一起，上述操刁难房企财政报表影响甚微，一般只触及“敷衍账款”二级科意图调整。
观念指数得悉，到2021年5月31日，存续供应链ABS余额为2927.27亿元，其间期限在1年以内的的规划占比超越85%。
如金科股份在供应链融资事务中，将财政报表中“敷衍账款”的二级科目调整，关联方改变为保理商。
数据来历：金科地产2020年度陈述，观念指数收拾
而招商蛇口在2020年半年度陈述中发表，“招商金融-招商蛇口供应链5期财物支撑方案”发行，根底财物为其享有的应收账款债款，此次ABS融资金钱计入“其他敷衍款”，金钱性质为保理款。
数据来历：招商蛇口2020年半年度陈述，观念指数收拾
购房尾款ABS及样本企业管帐处理
购房尾款ABS的根底财物为购房人请求的告贷，房地产出售绝大部分采纳预售制，这就意味着当商品房买卖合同签署时交给责任没有构成，在管帐上并不满意经营收入的承认条件，所以购房尾款能够作为一项未来债款。
到2021年5月31日，存续购房尾款ABS规划到达580.19亿元，期限在1-3年的规划占比超越50%。触及到的首要管帐科目包含“敷衍债券”、“长时间敷衍款”与“其它非活动负债”等。
在香港管帐方针下，超越对折的样本企业将购房尾款ABS计入“告贷-财物支撑证券”科目下，包含我国奥园、保利置业以及雅居乐集团等；碧桂园与绿城我国将购房尾款ABS计入独自的管帐科目“证券化组织的收款”。
有息负债在前两类企业的管帐处理下是较为合理的处理方法，但少量企业，如正荣地产与龙光集团会将其计入“交易及其他敷衍款”科目中，然后会导致有息负债规划的轻视。
如龙光集团发行“西南证券-龙光地产购房尾款财物支撑专项方案”，在公司财政报表中计入“交易及其他敷衍款”的二级科目“财物支撑证券所得金钱”。
数据来历：龙光集团2020年度陈述，观念指数收拾
内地的管帐方针下，对折房企将购房尾款计入“敷衍债券”，这也是依据其特点最直接的管帐科目，包含招商蛇口、首开股份、蓝光开展以及中南建造等；别的，部分房企会挑选“长时间敷衍款”科目，比如大悦城以及建发世界集团等；新城控股与白发股份在处理购房尾款ABS时计入“其他活动负债”。
2018年7月31日,“华夏本钱-中粮购房尾款1号财物支撑专项方案”征集专用账户已实践收到认购资金15亿元，大悦城于2020年半年度财政报表中，将其列入“长时间敷衍款”的子科目。
数据来历：大悦城控股2020年半年度财政陈述，观念指数收拾
新城控股在2020年财政陈述中发表，该公司2018年6月发行总额超越15亿的购房尾款财物支撑专项方案，记载在“其他活动负债”的二级科目“购房尾款财物证券化”。
数据来历：新城控股2020年年度陈述，观念指数收拾
物业费ABS和CMBS的管帐处理
从管帐视点来看，物业费ABS与CMBS的财政处理迥然不同。
CMBS的根底财物为出资性房地产，比如酒店、公寓以及办公楼等的预期收入。观念指数得悉，到2021年5月31日，存续CMBS的总计规划为3303.16亿，其间超越九成债券期限超越10年，首要触及的科目包含“长时间告贷”、“告贷”、“敷衍债券”、“证券化组织的收款”以及“其他非活动负债”等。
相对而言，物业费ABS以未来物业合同收入做为根底财物，期限遍及在3-10年。
在香港的管帐方针下，超越对折的企业将两者归入到“告贷”项目，包含阳光城、保利置业、宝龙地产、融创我国、雅居乐集团等；绿城我国，把戏年控股将其独立放在科目“证券组织的收款中”；观念指数查阅，红星美凯龙则将其计入“其他非活动负债”。
在内地管帐方针下，“敷衍债券”是最为遍及的，包含首开股份、新城控股、华夏美好等；其次是“长时间告贷”，比如保利开展、金科股份；或计入“长时间敷衍款”，如中南建造、建发房地产；金地集团则计入“其它非活动负债”。
类REITs及样本企业管帐处理
房地产信任基金在我国一般以“契约型基金专项方案”的组合方法发行，由私募基金购买标的物业财物或项目公司股权，专项方案再认购悉数私募基金比例。
当底层财物出售给SPV时，依据管帐上实质大于方式的准则，实践控制权或许发生搬运。
现在，类REITs是否出表的判别内容，首要是可变现报答、兼并后控制权归属以及危险酬劳搬运。
契合“实在出售”条件的REITs即契合出表要求，在管帐上刊出出资性房地产或股权，承认财物处置损益。不契合出表类型的，一般计入“长时间告贷”或“其他非活动负债”。
负债下降或随同财政危险，房企再融资趋难
房地产职业发行ABS不管依托何种根底财物，实质依旧是债款的发生。而“房住不炒”方针与“三道红线”下，房企ABS批阅进展逐渐放缓，未来ABS融资难度将会加大。
以供应链ABS而言，其根底财物现金流很大程度上依托还款才能和还款志愿，具有信誉债的特性。可是，计入“敷衍账款”运营性负债科目相对荫蔽，在兼并财政报表视点来看这样并不会添加房企的有息负债，因而下降了“报表”的负债率，改进了账面上的杠杆。
在全体融资收紧的布景下，房企竭力下降高杠杆，承担着日积月累的隐性负债压力，前期依托ABS融资的企业，再融资将会是一个巨大的检测。而随同着基金业协会对基金子公司房地产类供应链产品存案的叫停，之前吸收很多运营性融资的房企将面对更大的短期债款压力。
购房尾款ABS、物业费ABS及CMBS则较为直接地增大房企债款规划。但是，部分房企将它们计入“长时间敷衍款”或“其他非活动财物”等科目，在计算时简单遗失，这会使得有息债款的账面值低于其实在的债款压力。
并且，这类融资的本息偿付首要来历于底层财物，依托房企的主体信誉。别的需求留意的是，当时遍及采纳原始权益人增信，换句话说，部分企业获得的融资额与其底层财物的偿债才能是不匹配的，隐含违约危险。
此外，完结“实在出售”条件的REITs能够下降公司负债率，增强财物活动性，对房企偿债才能目标的改进有促进作用；但非出表的类REITs是现在市场的遍及方式，实质归于典当融资，仍然会添加债款规划。
原陈述 | 敏于数，追根究底，解读地产深层次头绪。笃于行，揭职业全体开展规律。
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