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去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信任、地产私募、资管，这类房企从前凭借的融资途径，大门正在逐步封闭，门槛也越抬越高。

作者 | 熊颖

修改 | 徐伟

房地产的天变了。

去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信任、地产私募、资管，这类房企从前凭借的融资途径，大门正在逐步封闭，门槛也越抬越高。

尽管“有钱能使鬼推磨”多少带着些戏谑成分，但没了本钱的“加持”，即使是最能扛的房地产也不得不紧迫调头转向。

2018年的房地产融资环境到底有多难？深处职业的人或许更有直观感触。8月中旬，在北京团结湖邻近，市界（ID：newsseeker）和置地通董事长李强深聊了一次。置地通首要的事务是为房企供给融资服务。

在整个攀谈中，“难”这个字眼，频频被李强说到，“简直一切通道类融资阀门都关掉了，商场上没钱。”咱们选用自述的方法，呈现与李强谈天的精华内容，企图复原一场房地产江湖正在阅历的如火如荼。

最直观的感触体现在“重游”间隔北京有40分钟车程的永清楼盘。

上一年5月份去的时分，天津、北京的出资客拿着号码牌、排着长队，场景热闹非凡。而本年再去，售楼部一位顾客也看不到，成交量直接变成零，同比下降80%、乃至90%以上。

售楼部的一景仅仅房地产反响出来的表面现象，房企真实所面对的危机远不止此。拿公司事务来说，我一天要见2-5家房企，聊的都是同一个论题，缺钱和找钱。

最近，青岛的一家房企找到我。在此之前，这家房企现已见了上百家资方，谈了一年时刻都没能融到钱。

这家房企的项目坐落青岛红岛经济区，区域方位不错，地价也廉价，只需商场价的一半。其时他们拿地的资金也是从商场上找来，总共融了两笔资金，一笔是年化15的本钱，另一笔是18。现在光利息就超越一个亿，感觉快要保持不下去了。

▲ 红岛经济区规划效果图

房地产开发的要害在于一个“快”字。快速周转、快速找钱、快速拿地、快速开工建造以及快速出售。

青岛这家房企就比较为难。拿地的资金不是自有，拿完地后又没有钱来付出后续开发的施工金钱，所以项目迟迟未能开工。

一个房企的资金链假如不能继续衔接，这意味着将发生高额的财政本钱。而青岛这家房企正是许多中斗室企的真实写照。

不同的是，青岛这个项目地理方位较好，还有必定优势。许多坐落邯郸、石家庄、保定、德州这样的三四线城市的项目就没有这么好命，即使房企具有二级开发资质、土地证、抵押物，还有近10个楼盘的经历打底，咱们也能难帮助找到资方。

关于房企来说，只需能融到资，融资本钱高点也不要紧。我触摸过的房企里边有将融资本钱开到24%。

这家房企早年由于棚改拿地比较廉价，但由于没钱开发，项目一向闲着没开工。一向这么拖下去，项目或许就要赔钱了，所以他们很烦躁，想要赶快找来资金，作业起来及时解套。不过惋惜的是，现在他们的资金问题依然没有处理。

这样的项目太多了，不计其数。关于中小型的开发商来说，融资就和做梦相同。

房企之所以融不到钱，是由于商场上没钱了。简直一切通道类融资阀门都关掉了。

一方面资金面短少资金；另一方面，方针面去杠杆，不让资金往房地产职业流。地产是杠杆推进的职业，没了杠杆，出资就没钱，规划天然也就降下来了。

首要，从你拿地的资金就给你把这个“水龙头”关死。

曾经许多房企拿地的钱不是自己的，能够跟金融机构借，或许经过层层融资通道过来，但房企仍是拍地主体，这个叫拿地配资。是房企常见的一种融资方法。

可是现在这种做法不被答应了。房企的拍地资金要查汇款单、追溯资金来源。一旦查出是金融机构，钱就会没收。所以咱们现在遇到这种需求拿地配资的房企，一般是不太乐意触摸的。这种做法在商场上也根本绝迹了。

房企融资的整个进程都在收紧。信任，要“四三二”（即《国有土地使用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》和《建造工程开工许可证》四证完全，项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质）；私募地产基金，16个热门城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、姑苏、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都）不让做；非热门城市，明股实债、债券类的产品不给存案。

即使是四证完全，你能够做开发贷。现在许多银行施行总额操控，开发贷没有额度，相同不给放贷。像我了解到的，廊坊银行、沧州银行这类地方性银行都不给放贷额度了。

关于资方来说，方针没有约束的方向便是真股权。像开发商相同，全程参加、自负盈亏。

而关于房企而言，要么自己有许多钱，要么还有其他融资途径。上市公司能够发公司债；在境外渠道融资；从国家方针鼓舞的方向融资。比方，租借住所REITs、财物证券化。本年房企融资也多以这几种方法呈现。

最近，一个金融机构的朋友找到我，手上一堆项目，想来让咱们给他找钱。他们做的许多都是百强内的干流房企，但现在融资大环境这样，也不太好做。

咱们公司协作的资方有几百家，现在咱们都没钱。不但没有钱，“金主”在出资上也变得愈加慎重。

曾经资方只管出钱，对企业主体的要求并不高，区域龙头或许也做。但本年不相同了，所以咱们在挑选上会要求“百强”、主体评级在AA以上、财物负债率较低或现金流比较好的房企。

房地产出资和股市出资很像。两者对周期的掌握都十分要害。

股市出资叫择时选股，假如等咱们都炒上去，你再买，那你就高位放哨了。地产的出资周期也是相同，地产开发是一个蛛网模型，咱们从买地到构成出售，或许3-5年一个周期。假如你以为咱们都炒上来了，房价高、地价高，因此看好商场去买地，那很有或许高位放哨。

2016年、2017年两年，许多房企在这“栽了跟头”，以至于到了2018年“百强”房企名单发布时，不少排名靠前的房企名次大幅下滑。高价地王占用许多自有资金是重要原因。

曩昔的一两年时刻，你重仓京津冀去拿地，严峻的现在很有或许就动弹不了。

此前天津的房价简直没有动弹，直到2016年一年翻了一番。大批房企奔赴天津拿地，乃至包含间隔市中心40公里的塘沽区。

2016年3月，坐落塘沽区的远洋城成交均价为8576元/平米。可是7个月后，金隅股份以57.5亿元的总价拿下天津空港经济区三宗住所用地，楼面价超越3万元/平方米，着真实让人隐晦。

▲ 天津塘沽区

另一个“重灾区”是南京。前几天我研讨江北新区，2016和2017年，金地、保利、绿洲等房企都拿了许多高价地，其时楼面价近2.3万。可是本年5、6月份，江北新区的一块地才拍到1.3万的楼面价，降了整整一万元。依照现在南京的存案价限价来说，这些项目全都做不了。

一般地块姑且如此，地王就更难受了。像本年前7个月，全国房地产商场土地流标共796宗也是一个道理。

房企对拿地周期的把控太重要了，假如说房企对方针和商场没有吃透，战略布局跟商场是有误差，或许会出大问题。

在这样一个融资大环境里，咱们怎样去破局？

短期之内，日子必定仍是挺艰苦的。只能说，关于房企，你怎样去调整自己的状况，习惯商场环境。

假如仍是像曩昔那样，一味的高杠杆，一路高歌猛进，横竖从方针来讲，短期内是不会放松。所以在这种情况下，企业的现金流办理十分重要。并且整个商场的融资环境欠好，约束多、危险技能高，资方标准进步，自动出资认识会淡化。

所以你会看到许多金融机构本年在转型。比方地产基金，原本做债务的，现在就不做债务了，改做股权。自己把地收过来，找团队去开发，或许托付给闻名房企。

但房企传统的融资需求是一向存在的，便是越来越难了。这也反响在咱们公司的事务调整上。

置地通是面向B端客户的地产投融资笔直服务渠道，以地产出资、地产融资、地产租售为中心，经过线上+线下服务为房企、金融机构、财物买卖方供给专业标准的投融资服务。

咱们长时间协作的资方有500多家，根本上国内做地产各个阶段融资、配资的咱们都有协作。但受大环境影响，从上一年下半年开端，咱们在融资类项目投入的资源和精力也会少了许多。

从融资内部来说，咱们也是有偏重的。比方，拿地配资，现在咱们就不会去做了，不管你是百强房企仍是中小型房企；非标债务融资，咱们也少做。需求要点调查主体资质、看项目好坏。

别的咱们的思路也在做转化。曩昔债券融资能够处理的项目，咱们会和客户去交流寻求结合点，经过“融资+代建”的方法协作。

关于缺钱、有地的中小型房企来说，以现有的资质，或许曩昔金融机构认可，但本年不认可了。那为了增强你的主体信誉，你能够跟碧桂园、万科等头部房企去协作，用他们的本钱办理、规划、规划、出售，打他们的品牌，这样资方以为危险系数降低了，或许会给到你融资。

而关于想要冲规划、资金富余的头部房企来说，也是乐意和中斗室企协作的。他短少土地储备，相当于是以这样一个方法去拿地，天然也就乐意承当部分项目的开发本钱，只需你让渡部分股权，或许交由他操盘。

话说回来，杠杆是一把双刃剑，不管是关于居民部分仍是关于企业部分，杠杆高了，都势必会发生泡沫。

我把房子放在那里，比我作业几年要来钱快，所以咱们都会去投机。企业也是这样，我不必自己的钱能够把这个项目干起来，或许我尽管投入了，可是出资回报率80%，乃至到达100%，那么咱们都会张狂的去追捧这种投机行为。

现在房地产商场的困难，仅仅在回归了它原本应该有的健康和理性。