金融街楼盘(中海甲叁号院)

文/大先生

要问最近深圳那个片区楼市最热金融街楼盘，必定非光亮莫属。

华润城四期和沙井海岸城还没动态金融街楼盘，光亮的几个抢手新盘却一个接一个的开盘。

先是6月23号现已开盘的金融街融御华府，紧接着，中海寰宇年代和电建洺悦府也都会在近期入市。

这也是本年下半年，整个光亮重视度最高的三个新盘。

关于大部分刚需来说，出手的时机仅有一次，近期也有不少购房者咨询大先生，这三大网红盘，怎样挑选金融街楼盘？

所以，上星期我花了一整天的时刻，跑了一趟光亮，把这三个新盘都实地考察了一遍。

接下来，我从区位、配套、价位、户型等方面对这三个盘进行比照，为我们买房做一个参阅。

01

区位

这三个项目都处在光亮配套资源丰富、要点规划建造的中心方位，仅仅具体方位略有差异。

融御华府在光亮大道西侧，间隔地铁6号线凤凰城站大约150米左右。与光亮旧日的地王项目龙光玖龙台一路之隔，与光亮区政府直线间隔约600米。

寰宇年代坐落光亮区政府、光亮文明艺术中心的周围，也算得上是龙光玖龙台的斜对面。且周边有不少的住所，其间深房传麒山为光亮榜首豪宅，和光亮大第为片区二手房价格的标杆，有着杰出的寓居气氛。

洺悦府也在光亮大道上，由于其间隔光亮区政府更近，更是被项意图铁杆支持者称为“中心的中心”。

三个项意图地理方位都十分不错，洺悦府和融御华府愈加”中心“，寰宇年代寓居气氛更好。

02

交通

这三个盘都坐落刚刚注册的6号线地铁凤凰城站附近。其间融御华府离得最近金融街楼盘；洺悦府稍远，大约700米。

寰宇年代由于不在光亮的骨干道光亮大道上，间隔地铁也相对远一些，正常步行大约需要走15分钟左右。

自驾的话，三个项目都毗连龙大高速的出口，附近有参观路和光亮大道等骨干道，自驾到南山、福田等市中心区域，都只需40分钟左右。

三个盘自驾出行都十分便当，寰宇年代地铁出行稍显不便利。

03

商业

三个项目其实地块都不算很大，寰宇年代占地面积4.6万㎡，融御华府约2.4万㎡，电建洺悦府更是只要1.8万㎡。

因而，它们尽管都配建有社区商业，但面积都很小，或许无法满意住户的日常需求，未来仍是要依靠凤凰城或许龙光玖龙台的大型商业。

三个盘都有小型社区商业，都缺少大型商业。

04

噪音

未来的二手商场，噪音问题会被愈加重视，这是购房之前有必要考虑到的一点。

寰宇年代尽管离地铁站有点远，但也免去了地铁噪音的烦恼。

而别的两个项目都附近地铁高架桥，特别是融御华府，一边挨着地铁，一边又挨着高速路，噪音会是项目最大的硬伤。

我用手机软件实测了一下，融御华府周围的噪音能到达65-70db，晚上不关窗估量无法睡觉。

不过，洺悦府和和光亮大道之间隔着几米宽的绿化带，能够起到必定的降噪效果。

寰宇年代最安静，融御华府噪音最严峻。

05

教育

依据光亮最新发布的学区区分定见稿，三个项目都坐落深圳试验光亮校园的学区范围内，归于整个光亮最顶尖的学位。

但家长们要注意的是，从2020年光亮小学一年级学位请求状况来看，深试验光亮校园不仅只招一类，并且缺口到达43人。

而该校园所区分的学区内有超越20个楼盘，跟着之后三大项意图入伙，学位抢夺将越发剧烈。

即便洺悦府与深圳试验光亮校园仅一路之隔，也只能说这是家门口的校园，而不能说是家门口的学位。

此外，新入伙的楼盘，积分是要比老社区少的。如果是冲着学位买房，就得多思量思量了。

三个盘坐落同一学区，学位也是如出一辙。

06

户型

三个项意图地块都不大，怎样布局楼栋之间的间隔，就很检测开发商的功底了。

从楼栋散布来看，寰宇年代15栋建筑凹凸调配，一线排开，南北通透的布局很好地确保了视界。

不过，寰宇年代的花园原本就不大，还给别墅占了，之后的社区体会或许也会受影响。

而洺悦府和融御华府的楼栋都很会集，采光会受影响。

特别是融御华府，在这么小的地块里规划7栋建筑，不管再怎样错开，一直显得拥堵。

不过，融御华府的户型规划仍是可圈可点的。

建面约92-125平的3-4房，共有4个户型，单层四户和容积率4.5的目标，在当下主流产品中也归于比较高的装备。

从户型图来看，空间方正，单层4户互不遮挡，尤其是那个大阳台，寓居体会应该很好。

寰宇年代本次推出的则是建面约85-150平的高层产品，小户型要比融御华府更小一点。

不过，在户型方正、没有太大瑕疵的状况下能做到84平3房2卫，比融御华府的92平3房2卫在总价上要更有优势。

电建洺悦府的户型也不错，套内83平米三房，带两个卫生间，便是厨房和餐厅偏小。套内99平米的四房横厅也做到了高得房率，可是客卫正对餐厅是个败笔。

三个盘户型规划都不错，寰宇年代楼栋散布更为合理，小户型低总价更有优势。

07

价格

融御华府、寰宇年代和洺悦府，别离是2018年11月和2019年6月两次土拍中拿下的地块。那时候还不是双限双竞的形式，在价格上的约束还未这么严厉。

融御华府这个地块其时总价28.1亿元，楼面价约3.3元/平，其时商场风闻或许会卖到近7万。不过最终开盘的实践均价只要5.09万，典型的举高预期再给你惊喜的套路。

寰宇年代与洺悦府的地块都来自上一年6月那场史诗级土拍，总价别离为54.08亿元和20.12亿元，楼面价别离约为4.2万/平缓4.3万/平，比起头一年的金融街地块楼面地价还要高出1万，后续价格必定也不会低。

中海的出售告诉我，由于现在预售证还没出，还没有精确的价格，不过依据他的估量，83平的总价估量在500万左右，单价现已超越了6万。

电建的出售更是直接说，低于6万不太或许。

要知道，光亮本年新盘乐府花园的均价才4.7万，虽然各方面都不如这三个项目，但这才刚过去2个月左右，入市价格的间隔就或许拉到这么大，也的确有点太夸张了。

估量寰宇年代和洺悦府的价格要高于融御华府。

08

最新进展

融御华府由于一期现已售罄，展厅大门紧锁，门口的保安说，10月份之后再来看看二期啥时候开盘吧。

寰宇年代现在正在建造中，地面上现已起了4层左右。

售楼处开在项目对面的写字楼里，不过从8月15号开端，售楼处以疫情防控为由，不再招待购房者看房了。

尽管如此，我仍是找项目出售了解到一些状况。

出售跟我说，一直到开盘前，展示中心应该都不会再开放了。

据我剖析，或许是由于定价的原因导致存案没那么顺畅，再加上现已蓄客几千批，早已超出了供给的数量，所以爽性节省成本把售楼处关了。

而洺悦府的建筑进展要稍慢一些，展示中心开在中海对面的亚朵酒店。

不过，洺悦府的咨询点十分小，沙盘、材料也没有，估量是热度太高了彻底不愁卖，样板房或许都懒得开了。

09

总结

从价格来看，最早入市的融御华府最初楼面价更低，行将入市的洺悦府和寰宇年代的楼面地价是比融御华府贵的，未来价格大约率要定的更高一些。

购房者一般最重视的配套方面，融御华府和洺悦府仍是技高一筹。特别是洺悦府，离校园只要一路之隔，间隔地铁也很近。

因而，如果是重视交通便当、上学便利的刚需购房者，能够优先考虑洺悦府或许融御华府。

如果是想要寓居改进的刚改人群，则能够考虑寰宇年代。究竟，中海的质量一向不错，并且地点的区位闹中取静，愈加宜居。

最终要提示重视学区的购房者，依据光亮教育局最新发布的定见稿，2020年光亮学区区分是以社区进行，而不是以楼盘和路途区分的，实施的是同享学区制，就近准则。

也便是说，每个校园都会有多个楼盘能够报读。例如，我们最重视的深圳试验光亮校园小学学区就包含了光亮社区、东周社区及东坑社区，这3个社区的楼盘。

所以越早在学区内买房，积分就越多，间隔校园越近，能够上深圳试验光亮校园小学的时机就越大。