金融街(金融街地产怎么样)

近来，金融街以转让价格15.75亿元转让子公司北京德胜出资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100％股权及债务给凯龙公司，这是公司在不到一年时间里第2次出售子公司。

上半年公司有息负债下降近44亿元，净负债率由172.41％降至163.74％，但间隔到达监管要求仍相距较远。公司出售财物为归还负债供给了较大的现金支撑，上半年公司处置子公司及其他运营单位收到的现金净额为35.15亿元，同比添加逾9倍，

上半年公司运营收入同比下降6.71％；扣非归母净赢利同比下降46.67％；新开工面积同比下降79.5％。营收、毛利率双降，新开工面积锐减，在降负债的道路上，金融街还要持续卖财物吗？

年头以来两次出售子公司

金融街是一家以商务地产开发运营为主业的国有控股公司，以京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游的中心城市为主，拓宽环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城，以及服务通州副中心和雄安新区的国家战略。

2021年9月27日，公司发布挂牌出售德胜公司股权和债务的发展公告，公司转让德胜公司100％股权及债务给凯龙公司，转让价格为15.75亿元。

图1：金融街出售德胜公司股权和债务发展公告截图

德胜公司为金融街的全资子公司，首要事务为租借运营德胜世界中心部分写字楼和商业。2020年度德胜公司完成运营收入约6244万元；完成净赢利约5664万元。2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议经过，赞同将德胜公司100％股权及债务经过北京产权交易所揭露挂牌出售。

这是公司在不到一年时间里第2次出售子公司。本年1月份，公司和另一股东北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司100％股权及相应债务转让予我国安全人寿保险股份有限公司，交易价格为37.09亿元。

金丰万晟为金融街控股子公司，金融街和北京万科各占其50％股权。2020年度，金丰万晟完成运营收入1.76亿元；净赢利亏本约5.95亿元。

“三道红线”为“橙档” 频频出售子公司或为降负债

2020年8月，住宅城乡建设部在要点房地产企业座谈会中清晰了要点房地产企业资金监测和融资办理新规，提出“三道红线”：除掉预收款后的财物负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1.0倍。依照踩线状况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均约束了有息负债的增速。

到2021年6月30日，金融街除掉预收款后的财物负债率为73.31％，净负债率为163.74％，现金短债比为1.13倍，“三线”中有“两线”超出阈值，归于“橙档”，即公司有息负债规划年增速不得超越5％。

频频出售子公司或为降负债。2021年上半年，公司获得告贷收到的现金仅80.41亿元，而归还债务付出的现金为125.64亿元，筹资活动现金净流出65.62亿元，是公司20年以来同期最大的一次筹资活动现金流净流出。公司出售子公司为归还负债供给了较大的现金支撑，上半年公司处置子公司及其他运营单位收到的现金净额为35.15亿元，较上年同期添加逾9倍。

图2：2016H1至2021H1金融街筹资活动发生的现金流量净额

此外，公司在出售子公司金丰万晟的公告中说到：经过出售金丰万晟来处置坐落非核心区域的丰科中心，估计有息负债将削减14.95亿元。

金融街降负债获得必定成效。2020年底至2021年上半年底，公司有息负债下降近44亿元；除掉预收款后的财物负债率由74.38％降至73.31％；净负债率由172.41％降至163.74％，净负债率下降显着。此次公司出售子公司“德胜公司”回笼资金后，本钱结构或有新的优化。

图3：2018H1至2021H1金融街有息负债

营收、毛利率双降 出售子公司添赢利

在公司降负债之时，运营端呈现较大问题。2021年上半年，金融街完成运营收入54.73亿元，同比下降6.71％，同期现已接连两年负增加；完成归母净赢利6.04亿元，同比增加140.39％。

图4：2018H1至2021H1金融街运营收入及扣非归母净赢利

公司运营收入下降的一起，毛利率也下滑到近四年来同期新低。到2021年上半年底，公司毛利率为32.44％，同比下滑逾10个百分点。其间在公司营收中占比最大的房产开发事务的毛利率下降最多，较上年同期下降12.4个百分点。

图5：2018H1至2021H1金融街毛利率

公司扣非归母净赢利接连两年大幅下滑。受营收、毛利率下滑影响，2021年上半年，公司完成扣非归母净赢利仅0.68亿元，同比下降46.67％，较2019年同期下降逾93％，接连两年大幅下滑。上半年，公司依托上海静安融悦中心、重庆磁器口、黄村颐璟万和项目竣工后持有运营而发生公允价值变化收益6.95亿元，保持归母净赢利正增加。

在营收、毛利率均下滑之际，公司出售子公司金丰万晟（2020年净赢利亏本约5.95亿元）剥离亏本财物。此外，在子公司德胜公司股权和债务转让完成后，估计2021年度公司兼并层面将完成净赢利约4.87亿元。

值得一提的是，2021年上半年公司新开工面积仅48万平方米，同比下降79.5％。营收、毛利率双降，新开工面积锐减，在降负债的道路上，金融街还要持续卖财物吗？

本文源自面包财经