二线地产股(泰禾集团最新消息)

文/林伟萍

在商场回暖大布景下，受“一城一策”、限购松绑、按揭利率下行等要素影响，在新城控股、市北高新等二线地产股带动下，到4月11日，地产板块累计上涨37.23%，位居申万28个职业板块第9名。

在黄伟国看来，本年以来二线地产股的迸发首要获益于地产商场环境的改进以及个股成绩高弹性的增加。在他看来，年内二线地产龙头股时机犹存，出资者可要点重视未来3年成绩弹性较高，在大湾区、京津冀、长三角以及成渝区域等城市群土地储备丰厚的地产个股的出资时机，但需谨慎短期个股涨幅过高带来的估值危险。

成绩弹性大带动二线地产股发力上涨

《红周刊》：从您在地产股的布局来看，您好像比较喜爱二线地产股，以本年以来体现来看，二线地产股涨幅显着优于一线地产股，您以为二线地产公司发力的原因是什么？

黄伟国：相较于一线房企，二线房企因可比出售额相对较小，增速会更快，成绩弹性也会更大。从刚发表的房企年报也能够看出，二线地产龙头华夏美好、新城控股2018年出售面积同比增速分别为57.56%、95.21%；而一线地产龙头恒大集团、万科的同期出售面积同比增速为4.2%、12.3%。出售金额同比增速方面，华夏美好、新城控股、恒大集团、万科分别为7.45%、74.82%、14.5%、10.1%。

别的，商场优胜劣汰，每一轮商场调整，都会有新的龙头诞生，碧桂园、恒大、融创都是从二三线房企跻身一线龙头的代表，这首要与房企此前的布局和开展战略有关。例如，考虑到融资环境紧缩,某公司在2018年布局怠慢，其出售等各方面的数据增速势必会下降。

此外，跟着上一年三季度以来商场流动性转向宽松，二线地产的融资环境大为改进。评级组织在给地产企业评级时，会对企业的杠杆、现金流等财务数据归纳考量，从这个视点看，并非一线地产商的融资就必定会比二线地产商更有优势。

例如，上一年现金流严重的地产龙头我国恒大，2018年10月份发行的美元债利率最高到达13.75%。但反观现在被列为二线地产的金地集团，融资年化利息仅有3%~4%。上一年8月下旬，金地集团公告称，2018年第三期中期收据发行利率为4.8%，本年3月1日，公司公告称，2019年第一期270天超短期融资券融资利率为3.2%。金地集团能够贱价取得融资首要在于其现金流预期比较好，土地储备、货值等财务目标比较好。

年内地产板块仍存个股出资时机

《红周刊》：到4月11日收盘，地产板块年内上涨37.23%，涨幅居前。关于房地产板块2019年行情走势，您怎么看？

黄伟国：现在房地产板块全体估值十一二倍，处于相对偏低的方位。咱们以为，二线地产股年内仍存在不错的个股出资时机，部分牛股股价现已创出前史新高，但关于短期涨幅过大的个股还需留意回调危险，当然个股是否值得出资，终究还得看成绩能否有超预期的开释。

尽管现在房地产已进入“白银时代”，但房地产商场的空间依然存在。现在我国城镇化率约为58%，发达国家城镇化率为70%多，至少还存在12%的距离，即便每年城镇化率提高1%的占比，房地产也还有12年的商场开展空间。

短期来看，在“房住不炒”方针基调下，现在一二线调控已根本到位，三四线已过调控顶峰，商场预期已逐步回归理性。估计2019年方针将由控转稳，“一城一策”成为大趋势。而从最新商场数据来看，方针方面，多地限购方针呈现松动，3月份干流房企出售数据好于商场预期，如万科出售574亿元(+13%)、中南建造141亿元(+38%)、金地163亿元(+21%)、荣盛74亿元(+20%）。一起，本年以来，开发商一线城市拿地热情高涨，土地成交均价大幅上涨，反映出开发商对后市的决心。

《红周刊》：您刚说到，在地产个股挑选上，成绩弹性是您重视的重要目标，除此之外，您以为出资者还应从哪些方面着手进行地产股的研讨？

黄伟国：咱们首要重视现金流、出售状况、土地储备、货值、土地储备首要区域等目标。例如，通过盯梢房企的出售数据，能够测算出房企未来潜在的可开释赢利空间，这部分数据能够用公司的季报或许年报数据来验证。

现金流方面，咱们首要重视房价走向、财务数据中的资产负债率、运营性现金流等目标。由于房企自身归于高杠杆的职业，部分公司假如过分冒进，或许未来房价大幅跌落，对杠杆率较高的房企危险仍是较大。

土地储备方面，一是看公司土地储备的数量；二是看土储所在方位。就咱们而言，比较看好大湾区、京津冀、长三角以及《2019年新式城镇化建造要点使命》文件中要点着重的成渝区域等大的经济区。地工业内人士常说，房企出资短期看金融、中期看土地、长时间看人口。由于大的经济区构成的城市群对人口吸引力非常大，在人口老龄化日益加剧的布景下，城市群在人口方面是有优势的。

举例来说，在2017年房价上涨的时分，以阳光城为代表的在一二三线城市市郊大力布局的房企优势显着，但2018年下半年房价下滑，其优势削弱，此刻新城控股等除了地产还有商业等其他事务的房企优势或许会更显着。

《红周刊》：从年报数据来看，2018年TOP10房企取得了26.9%的商场份额，TOP100获取了66.7%的商场份额。商场集中度的提高，是否一线地产龙头股更为获益？

黄伟国：个人以为，不只一线全国地产龙头，区域地产龙头公司也将获益，区域地产龙头在当地融资、拿地等方面的优势会更为显着。2018年商场集中度的提高，首要是由于融资本钱的提高，小企业拿不到借款，又无法发债，关于当时商场上动辄超100亿的项目，只能和大房企联合拿地，或许把项目卖给大房企。

此外，地产龙头都有自己较深的护城河。例如，在类似地块的房子，泰禾集团、华裔城的房子卖得或许就会比其他中斗室企的房子要贵许多，其实在建造本钱上，各家房企相差并不大，但华裔城、泰禾的房子在小区规划、小区环境设计等方面比较有优势，终究房子价格就能够高出许多。

《红周刊》：面临日渐迫临的职业“天花板”，不少地产企业挑选开展养老地产、文旅工业、商业广场乃至机器人等工业，您怎么看待房企的转型问题？

黄伟国：一般来看，转型对任何一家公司开展的应战都非常大，究竟企业通过多年运营，现已构成了一套体系的思维和干事方法。细分来看，假如房企转型到此前未呈现的新领域，则还存在打破的或许。就出资时机而言，个人相对看好房企在地产工业链上下游做延伸的布局，例如养老地产、旅行、长租公寓等。（文中个股仅做举例，不做买入或卖出引荐）

（本文已刊发于2019年4月13日出书的《红周刊》）

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