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楼市“四限”有望放松？丁祖昱发布本年楼市10大猜测

易居企业集团CEO丁祖昱发布了对2019年房地产商场十大猜测，其间包含2019年房地产仍是我国经济压舱石和安稳剂、楼市“四限”有期望放松以及地价有望持续下降等。

1月8日，一年一度的丁祖昱评楼市发布会在上海梅赛德斯奔跑文明中心举办。易居企业集团CEO丁祖昱发布了对2019年房地产商场十大猜测，其间包含2019年房地产仍是我国经济压舱石和安稳剂、楼市“四限”有期望放松以及地价有望持续下降等。

建设部原副部长、党组副书记刘志峰，全国政协常委、民建中心副主席、上海市政协副主席周汉民，易居董事局主席周忻，红杉我国创始人沈南鹏，旭辉集团董事长林中，北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家集团董事长孙坚，中南置业董事长、上海菩悦财物创始人陈凯，优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆，上海东方卫视记者、主持人骆新等嘉宾会聚在此，与现场近5000名听众倾听丁祖昱用大数据剖析2018年房地产职业、前瞻2019年商场。

发布会上，易居克而瑞资管渠道、易居沃顿2019重磅晋级项目CHAMP、红杉-易居美好生活联盟相继发布和建立。

以下是丁祖昱对我国房地产职业的观念同享：

一、2018年房地产商场回忆

1、关于土地商场

成交上，三四线城市撑起了土地商场。2018年，三四线城市土地出让总面积占比挨近80%。这说明一二线城市的土地相对来说仍旧反常稀缺,三四线城市土地供给则比较足够，咱们也要从头检讨一下三四线城市的出资战略。

在2018年土地成交面积TOP10城市中，中西部省会占有半壁河山；成交金额TOP10城市中，前三位分别是杭州、上海和北京,这都是闻名的一线和准一线城市。从这点看，今日中西部省会撑起了面积的江山，传统一二线城市撑起了金额的江山。

土地价格方面，与2017年和2016年比照，2018年一切出让的土地中，超6成的地块地价下降。估计2019年的土地价格或许还有下降空间。

详细来看，上海、北京、深圳的地价都跌了，深圳跌幅更大。当然深圳土地有它的特殊性，由于供给比较少，所以一两块地的成交价格就会影响全体价格。

在土地单价和总价排行榜中，仍是上海、北京、杭州等老面孔。

2、关于一手房商场

2018年新房成交呈现“一线低、二线平、三四线先升后降”的状况，且现在下降趋势仍在持续。

详细来看，2018年新房成交面积TOP10城市中，大多数都是二线城市，重庆仍占有首位；成交金额TOP10城市中，杭州持续排榜首，一线城市也均有上榜。

三四线成交TOP10城市根本被长三角和珠三角所掩盖，特别是排在前三位的城市，成交量都比得上一个强二线城市。

豪宅商场依然不太达观，特别是北京、深圳，豪宅被腰斩，三亚在方针打压下，顶豪简直全军覆没。从三亚三千万以上顶豪成交量自2017年200套降至2018年的屈指可数便可见一斑。

3、关于二手房商场

2018年二手房的状况不是特别好，在二季度以价换量略微有所上升后，根本从6月份开端就一路跌落，11、12月份商场有所回温，可是否真的稳住无从知道。若依照经纪人的数量来算的话，现在一个经纪人一年均匀成交不了一套房，所以说，现在二手房到了最风险的时分。

价格来看，从2017年乃至2018年的上半年榜首季度的“跳价”，变成了现在“价跳”，特别是环京的一部分二手房，价格现已回落了20%以上，这种价跳的状况会接连多久？或许还远远没有到价格终究的一个底部。

成交结构上，上一年二手房成交中大多会集在中小面积上，即总价相对特别低的这一部分。能够看到，刚需客户依然是二手房的主导。

4、关于企业

2018年房企的表现仍是能够的，特别是那些规划房企。2018年百强房企卖了10万亿，而2018年全国总成交量差不多在15万亿左右，百强房企占有了总量的三分之二。

前30家房企抢占了近一半商场份额，会集度抵达46%。其间前10强就瓜分了26%左右的商场。估计2019年会集度还会持续上升，强者恒强的格式至少在近几年不会改动。

二、观察职业实质

1、人口：房地产长时刻看人口，未来人口不达观

从一孩看，不想生的比想生二个的多许多，而一孩的数量从2013年之后就在不断的下降，差不多下降了300多万人，这是一个巨大的数字。一是由于现在初孕妈妈的年龄在提高，现在高达29.2岁。二是成婚的人数更少了，2013年有1300万对成婚，到2017年只需1000多万，成婚少了，生孩子也相应少了。

二胎方针后，接连2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎铺开后二孩比一孩占比还高，抵达51%，二孩也给房地产带来很大的时机。其一，相当大一部分二孩是城市二孩，生二孩的人都是有购买力的人；其二，带来改进型需求，他们都有才能还会换好房子。但我以为，2017年二孩现已冲主意顶，边际效应在下降。但全体来看，从长时刻来看，我的判别是人口十分不达观，未来十年内出世人口会向下击穿一千万。

2、需求：满打满算17亿平方米

现在需求十分重要的一个部分，来自于新的常住人口。相比之下，未来房地产商场强二线和强三线城市更吸引人。比方重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

一起，2018年大学毕业生有820万人，是未来的刚需，不管是租房仍是买房都有寓居的需求。

依照30年换一次房测算的话，差不多有10亿平方米的改进需求。

综上测算，刚需和改进结合大约有17亿平方米左右的寓居需求。

3、顾客：重视95后的需求

首要，每一个楼盘应该精确界说自己的客户集体。95后开端有了自己真实的主意，无论是租借方面的寓居需求，仍是购房方面的需求。95后傍边需求户型都是一步到位三房，现在来看三房是80、90和95后的首选。

其次，自从三年条件出房子是用来住的不是用来炒的之后，每一年出资的比重都在下降，特别是在2018年，纯出资的比重下降了8个点。

第三，限购对环一线周边和一些强二线周边影响十分巨大，周边城市运送过来的购买力大幅度削减，但关于周边城市的这些方针有可商讨之处。

最终，关于2018年的购房客户，买大仍是首选。

4、租借商场：一个一起被高估又一起被轻视的商场

高估什么？高估了租借商场的量，特别是租借商场的增量。这个商场容量没有幻想中那么大，现在一二线城市的空置率依然在15%以上。

轻视什么？低端的租借商场需求被轻视了，关于4千元以下最大的租借集体的租借需求关怀较少，而推出来的许多租借房则是商场不缺的中高端产品。

别的，我国的房源大都在个别手里，现在只需5%的房源在组织手上，无论是对开发企业进入租借商场也好，关于其他的运营组织进入租借商场也好，其实最大的空间在哪里呢？值得讨论。

5、商业商场：冰火两重天

这两年，商业房地产的发展迅速，但这个商场仍是冰火两重天。

首要，各个城市商业表现差异巨大，许多城市的购物中心和人均商业面积现已过剩。而租金上升，出租率上升的城市，只需长沙、西安、上海、深圳、杭州这几个城市。

第二，商业地产在做各式各样的分解，商业地产资源也在向头部企业会集。

第三，未来的购物中心或许除了现在现已完成的主动收费等还会呈现24小时全天后的，VR购物，才智泊车等等，新零售将是一个要害。

6、作业商场：年年去库存

近几年，作业的库存不减反增。有些城市五年的新增量比曩昔20、30年的总量还要多，写字楼的去库存负重致远。一起，城市之间差异巨大，不同能级等城市租金差异在4倍以上，出租率距离也十分大。

值得注意的是，同享作业在推进写字楼的前进，促进传统写字楼的迭代晋级，为一些城市做了很好的去化作业。

7、房企：高速添加将被有质量的添加代替

2018年的房企呈现了新的一些特征。

首要，敞开高位运营年代，但高添加形式已不行持续，不再具有高添加的三个条件：榜首是商场容量在不断添加，可是2019年很难猜测商场会从2018年17亿平方米，15万亿的商场规划再往上走。第二高杠杆商场曩昔了，许多房企乃至开端去杠杆。第三高周转，大多房企光有高周转没有商场容量扩大的条件，很难持续坚持添加。

其次，大多数房企特别是规划房企，主业的开发业务收入占比都到了95%以上，所以仍是要稳住、做强主业，主业做好才是条件。

三、2019年十大商场猜测

1、房地产在2019年仍将成为我国经济的压舱石和安稳剂。

尽管房地产商场在2018年四季度开端进入调整，但没有必要对房地产未来失掉决心，特别是对2019年不要失掉决心。房地产的规划和体量，依然是我国经济的压舱石和安稳剂。

2、钱银“放水”难解楼市之渴。

2019年上半年应该是近十年同期压力最大的时期。房地产调整刚刚开端，不会由于一两个方针改变、商场放一点水就发生改动。它会走完调整期。不主张对短期商场过度达观，要做好相对坏的预备。

3、中心放权到当地，“四限”放松有期望。

12月份的中心经济会议中有一个重要信号，即房地产相关的一些权力下放，让当地担起主体职责，保护当地房地产商场的健康安稳。各地当地政府能够依据各地的实际状况，来拟定相应的方针，这种状况下，2019年四限方针都有或许发生松动。

4、13万亿，地产职业规划下降10%。

关于整个2019年商场规划，猜测是下降而不是微降，估计出售金额会在13万亿这个数量级上，出售面积也会从17亿平方米回落。对回落贡献度大的是三四线城市。整个三四线城市前三季度成交量占比抵达70%，第四季度下降至67%，成交乏力。

5、持续看好海南。

假如海南的方针能够做一些微调，将会有十分好的商场前景。

6、购买力下降，刚需房要警觉。

一线和部分二线中，远郊的刚需房从上一年下半年全体区划呈现较大滑坡，这与刚需的购买力相关。曩昔几年房价上升，影响最大的是刚需。关于刚需来说，薪酬上涨及不上房价的上涨速度，压力巨大。一起2019年是一个产品进行改造的时机，刚需产品或许会呈现必定的降级，户型、面积规范下降。改进需求也会有一些新特色和立异。

7、地价还会降，房企可抄底。

弱势商场拿地，好的商场卖房。2019年关于许多城市来说，地价进入了底部区间，现在或许是房企拿地最沉着的阶段，2019年的前几个季度是拿地抄底最好的时刻。

8、租借职业面对大洗牌，“背靠大树”能活下。

租借职业在2019年会大洗牌，运营型的租借企业假如没有靠上房企大树，在未来会有较大压力。最近整个租借商场无论是出租率、租金、资本商场对租借商场的观点都在发生一些改变，需求从头发现租借商场的时机，比方蓝领商场。

9、看好物业管理，不看好养老地产。

这两年，资本商场对物业管理的追逐使其翻升得很快。许多房企分拆物业公司发现，旗下竟然有一块资本商场感兴趣的板块。BAT也来敲门。现在物业管理的形式也发生了巨大改变，从本来单纯的保安、保洁到今日要满意社区的复合型的需求，每家房企都应该从头审视自己的物业，大力发展物业管理，让物业管理上升一个台阶。即便不为资本商场考虑，也要为开发运营考虑，创立美好生活要从物业管理开端。而养老工业有误区，尽管白叟数量看上去许多，可是养老地产运营难度很大。

10、看好这些地产股。

成绩不错可是2018年超跌的，或2019年本身添加速度比较快的——碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。

四、丁祖昱和他的朋友们

易居董事局主席周忻发布易居集团战略和产品：克而瑞资管渠道、易居沃顿商学院

建设部原副部长、党组副书记刘志峰

建设部原副部长、党组副书记刘志峰以为，丁祖昱评楼市发布会表现出全面科学的特色，既有对2018年商场猜测的回忆剖析，也有对土地、一手商场、二手商场、租借商场及其他业态的剖析；用大数据、现实说话，脚踏实地。这种科学的情绪值得欣赏。

全国政协常委、民建中心副主席、上海市政协副主席周汉民

全国政协常委、民建中心副主席、上海市政协副主席周汉民在发布会上叙述了和丁祖昱相识的进程以及这十年来他的改变。随后他表明，地产人三个C要坚持，榜首个C是有质量、品质、档次，也便是你的风格。第二个C是知识，现在许多人都在寻求碎片化的信息，把自己从一个知识分子降格成知道分子，人们应当把知识作为自己永久不能背离的人生佳业。第三个C是创造力，地产必定会有未来，冬季脱离，很快春天就会到来。假如坚守住品质和风骨，坚守住对知识的尊重、礼拜和敬畏，只需手中有创造力，何愁没有春天。最终他表明，长三角一体化中有三个一体化，即经济社会发展战略的一体化，交通络的一体化并寻求同城效应，社会公共服务的一体化，将会给上海一切工业包含地产带来巨大的时机。

旭辉集团董事长林中

旭辉集团董事长林中以为，2019年房地产商场全体比较安稳。信任在中心“房住不炒”、“因城施策”的调控方向下，整个地产职业将脱节曾经高频动摇、快速添加的阶段，逐步走向平稳添加。未来几年，房地产职业压舱石和安稳剂的效果依然十分强。对地产职业的同行而言，“活下去没问题，期望咱们活得久并且活得好”！

北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家酒店集团董事长孙坚

北京首旅如家酒店集团股份有限公司总经理、如家酒店集团董事长孙坚表明，丁祖昱用大数据剖析商场，十分客观科学，一起颇具勇气。由于房地产是一个方针导向十分强的职业，猜测很难。2019年方针方面，估计会比较安稳和活跃。在商场冰冷的时分，对企业来说，最重要的是做好主业和产品。

中南置地董事长、上海菩悦财物创始人陈凯

中南置地董事长、上海菩悦财物创始人陈凯以为，地产职业成熟度越来越高。曾经买完地做好产品等着赚大钱的日子现已一去不复返了。未来这个职业只会留给那些真实酷爱地产的人。想赚快钱，想躺着赚钱的人，能够找其他职业。

上海东方卫视记者、主持人骆新

上海东方卫视记者、主持人骆新表明，十分敬服丁祖昱的勇气，由于猜测很难，历来都不会特别准，但要害是要看他猜测的理由和逻辑。丁祖昱给咱们看的猜测的大数据很有含义。这是他根据调查结果的一个态度。不要着重对和错，能够质疑，最重要的是换一个视点来看问题。丁祖昱每年发布会的含义就在这儿。

优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆

优客工场和5L际创始人、董事长毛大庆对发布会提出两点主张。榜首，添加房地产金融趋势板块。在“房住不炒”调控方针下，财物得有个去向；第二，房地产内容运营的价值应有更多的表现。这将成为未来房地产变成不动产后，一个十分重要内容的弥补，比方滑雪、旅行、作业、文明，这些或许都会对不动产发生价值的变迁。

2019丁祖昱评楼市发布会主持人：马红漫

文字：卢小惠、瞿丹怡

统筹：卢小惠

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