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【张捷财经】黑石500亿美元地产基金背面的财富逻辑 干流的房地产私募基金产品有哪些产品形式｜参阅之资——世界干流基金形式

在现在世界私募地产基金格式中，美国的黑石地产基金鹤立鸡群，依托其最近在全球征集的133亿美元，牢牢稳固了全世界最大的地产基金位置，喜达屋本钱集团、领盛出资办理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在商场上募资活动也十分活泼，一起，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开端在全球干流基金中占有一席之地。从中咱们选了黑石地产基金和凯德置地基金来调查世界干流基金的运作形式，对我国私募地产基金以及上市公司来说，都有必定参阅含义。

（一）美国基金形式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又叫佰仕通集团，是全世界最大的独立特殊财物办理组织之一，也是一家金融咨询服务组织。其特殊财物办理事务包含企业私募股权基金、房地产时机基金、对冲基金的基金、优先债款基金、私家对冲基金和封闭式一起基金等。

黑石集团的房地产基金建立于1992年，经过20余年的扩张，现在已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下经过时机基金和债款战略基金所办理的财物达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍及世界各地的逾200名房地产专业人士组成，出资组合包含美国、欧洲和亚洲的优质物业，包含酒店、写字楼、零售业、工业、住所及医疗保健等各种业态。自2009年年底以来，跟着商场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债款及股权出资基金，出资或许诺出资规划达313亿美元。

黑石房地产出资基金一向倡议的出资理念是：买入、修正、卖出（Buyit,Fixit,Sellit），即买入：以低于重置本钱的价格收买高质、能创收的财物；修正：此处的修正是指黑石会参加所出资公司办理运营，并敏捷并活跃地处理其本钱结构问题、硬伤或运营问题，这也是黑石房地产基金出资进程中最重要的一环；卖出：一旦问题处理，黑石会将所出资公司卖出，通常是出售给中心出资者。这种形式实际上和我国现在以项目为主的形式十分类似，也因而黑石地产基金的均匀持有期一般在三年左右。

从出资战略来看，黑石房地产基金出资从中心型到时机型皆有掩盖，但其最拿手的仍是在时机型出资环境中寻觅良机，特别是2008年金融危机以来，黑石愈加偏好因过度杠杆融资而致使一切权结构受损的房企，或是寻求大规划退市的上市公司，累计完结成绩改进成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作要害在于修正而不在于运营，所以在退出环节基本上不会触摸终究出售终端，快速将改进过的物业或许公司股权转让是最首要的方法，接盘方通常是闻名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或许其他金融组织，比方国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，特别2012年以来，世界资金本钱的下降以及主权财富基金日益添加的避险需求使得黑石基金的退出流程愈加晓畅。

作为典型的美国基金，黑石遍及偏好高杠杆下的高财物收益，并着重规划扩张和由租金收益和财物增值收益的总收益率。一般黑石每完结一次收买，可提取相当于收买财物总价1%的办理费，每卖出一项财物可提取不超越卖出财物价值1%的办理费，其他的根底办理费和运营费也都与财物规划挂钩，这也导致黑石集团在扩张时寻求快速的财物价值提高，特别是在财物接连三年以年均40%以上的速度增值时，成绩提成果变得相当可观。数据显现，黑石从1991年开端至今共完结出资规划279亿美元，累计净IRR到达16%。

（二）新加坡形式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规划最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产事务首要集中于中心商场新加坡和我国。凯德集团房地产事务多元化，包含住所、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并具有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信任、凯德商务工业信任、凯德商用新加坡信任、凯德商用马来西亚信任、凯德商用我国信任和桂凯信任等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确认，2000年新建立的嘉德集团提出了详细而清晰的战略转型方针和履行计划，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融事务成功开展的根底。经过十余年开展，今日凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金途径，办理财物总额到达410亿美元，其间私募基金规划占到166亿，而出资于我国的私募基金规划到达近半。

凯德置地的私募基金得以快速开展的原因在于两点：1、凭借世界金融巨子或当地优势企业协作力气敏捷进入新商场。凯德的私募地产基金协作方包含荷兰ING金融集团、欧洲稳妥集团Eurake、伊斯兰出资银行ArcapitaBank、花旗集团等，依托世界金融巨子的影响力，为公司进驻新商场翻开窗口，其次，凯德还活跃寻求本乡优势企业的协作，比方在我国，凯德与深国投、华联商场、万科等协作，为旗下三只私募基金和1只REITS运送后备零售物业财物，并与中信信任协作建议CITICCapitaLandBusinessParkFund，测验工业地产拓宽。2、与REITS协同推动。凯德置地在要点商场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”开展。在2006年以我国零售物业为中心财物的CRCT在新加坡上市，与CRCT一起建立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储藏基金，CRCDF向CRCT运送相对老练的项目，而CRCIF则储藏更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（QuillCapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopmentFund的建立同样是为准备中的印度零售物业REITS做准备。整体而言，REITS为私募基金供给了退出途径，而私募基金则为REITS运送老练物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金形式的要害。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与寻求财物总规划的美国基金不同，它更着重租金收益的共享和办理费的提成，重视于实在的收益增加。比方凯德CRCT的办理协议中关于成绩提成的约好是“每年净物业收入（运营收入-运营开支）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业办理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的着重也影响着为其运送财物的私募地产基金的开展理念——已然作为退出途径的REITS只依据租金报答来挑选收买目标并给出估值，那么为其运送财物的私募地产基金也必定把重心放在孵化进程中租金报答的提高上，然后减少了整个财物链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培养，再到REITS的价值变现和安稳收益形式，凯德集团结构了一个以地产基金为中心的出资物业生长通道，而这种协同生长形式也成为新加坡地产金融形式的中心。这种形式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的形式完结扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域规划从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规划扩张的一起，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债本钱比从92%下降到44%，利息掩盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。 黑石币理财牢靠吗？是哄人的吗不牢靠，虚拟钱银现在品种繁多，一切国家政府均不供认，仅仅有价无市，完全赖人为炒作的原因，危险十分大

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