北向资金：力神转让股份

在2019年的3笔相关方财物转让、债款重组中力神转让股份，冠城大通都成为相关方财物的接盘人。

本刊记者 杨现华／文

尽管2019年盈余大幅下降，但这并不阻碍冠城大通（600067.SH）意欲饮下房企分拆上市的“头啖汤”，而计区分拆上市前的相关买卖现已让大股东赚了一笔。

房地产和电磁线是冠城大通的两大收入来历，公司此次计区分拆至上交所主板上市的是电磁线事务。在分拆之前，冠城大通以1.05亿元直接从大股东手中先行收买了相关财物的11%股份。

冠城大通与相关方的财物转让、债款重组等相关买卖不止这一笔，别的两笔触及金额别离约2亿元和2.66亿元，上市公司都成为接盘方。

在冠城大通的两大事务中，计区分拆的电磁线营收接连多年原地踏步，盈余才能也不及首要竞争对手，公司盈余首要来历的房地产事务去化虽有改进但压力依然巨大，对此公司没有计提多少减值。在去化难题下，冠城大通的有息负债陡增，尤其是短债压力。

分拆前的相关买卖

在3月25日发表年报后3天，冠城大通就宣告方案将其控股子公司——大通（福建）新材料股份有限公司（下称“大通新材”）分拆至上交所主板上市，这也使公司成为上市房企宣告分拆上市的第一家。

就在宣告分拆上市前3个月，即2019年12月底，冠城大通公告从控股股东福建丰榕出资有限公司实践操控的朗毅有限公司手中收买大通新材前身——福州大通机电有限公司（下称“福州大通”）11%的股份，收买作价1.05亿元，增值率为82.59%。

这意味着福州大通的估值到达了9.52亿元。关于溢价，冠城大通以为，8-11倍左右的市盈率低于职业平均水平，因而评价成果是慎重审慎的。

依据分拆公告，以电磁线为主业的大通新材近年来实践上并没有多少添加。2017-2019年，大通新材完结营收34.36亿元、36.44亿元和35.11亿元，归归于母公司所有者的净赢利别离为8020万元、8218万元和8345万元。

以冠城大通收买前后的盈余来看，大通新材的估值市盈率在11-12倍左右。上市公司中电磁线的职业龙头是精达股份（600577.SH），公司2019年收入挨近120亿元，且接连3年营收过百亿元；归母净赢利4.38亿元，较2017年的3.54亿元涨幅到达23.73%。

盈余规划和涨幅远不及职业龙头，盈余才能相同相去甚远。近几年来，精达股份的毛利率在10%上下，净赢利率在4%左右，而冠城大通电磁线事务毛利率最好的2019年也不到8%，净利率从未到过3%。

即使是职业龙头，且盈余较大通新材有愈加优异的体现，精达股份在二级商场上的估值尽管偶有到达15倍的水平，但根本在12-13倍市盈率，可见冠城大通从大股东手中收买大通新材并没有占到多少廉价。

分拆上市是时下本钱商场刚刚鼓起的热门，监管部门放行分拆上市是为了盘活存量，为商场运送优质上市资源，冠城大通的电磁线事务是否归于商场等待的优质资源呢？

除了这笔不算廉价的相关买卖外，冠城大通别的两笔相关买卖相同值得琢磨，这两笔买卖中冠城大通都是接盘方，相关方成功退出。

接盘相关方财物

这两笔相关买卖都发生在2019年4月份，冠城大通以1.19亿元受让了3家股东——福建蝶泉湾集团有限公司（下称“蝶泉湾集团”）、自然人高雍和江钰琳持有的福建宏汇置业有限公司（下称“宏汇置业”）100%股权。

除了上述买卖款之外，冠城大通还要代宏汇置业归还其向原股东蝶泉湾集团的告贷1.46亿元。这便是说，冠城大通是以约2.66亿元才收买了宏汇置业。

不过，工商信息显现，在此次股权买卖前一周——也便是2019年4月16日之前，宏汇置业的股东仅有高雍和江钰琳两名自然人，股东名单中并没有蝶泉湾集团。

在蝶泉湾集团入股前3个月的2019年1月中旬，宏汇置业的3名股东别离是王玉玲、林志杰和高雍，随后江钰琳替代王玉玲和林志杰成为宏汇置业的两名股东之一。

也便是说，在冠城大通收买宏汇置业之前的3个多月时刻里，宏汇置业的股东频频更迭，而在此之前的数年时刻里公司鲜有出资人改动的信息。冠城大通收买之前股东频频进出，终究的持股人取得了“摘桃子”的时机。

宏汇置业日常实践运营担任人为韩孝围，是冠城大通董事、总裁韩孝捷联系密切的家庭成员，两人联系不言自明，因而此次买卖构成相关买卖。

宏汇置业相同以房地产开发为主，其开发的“宏汇·蝶泉湾”项目已竣工且处于现房出售状况。2018年，公司营收828万元，亏本了5666万元；2019年一季度营收为零，净赢利352万元。

收买公告显现，宏汇·蝶泉湾项目总可售面积为12.6万平方米，到 2019年3月31日已出售面积94521平方米，没有出售面积31477平方米，约占25%。

此次收买给冠城大通带来多少赢利呢？2019年年报中，冠城大通并没有介绍宏汇置业的营收和净赢利状况，但给公司的连累却是实实在在的。

2019年年报显现，开发产品中宏汇·蝶泉湾的本期转入金额为3.24亿元，关于房企来说，开发产品相似于制作企业的“库存商品”，当年开发产品减少了8174万元，期末余额为2.42亿元。

简略地说，宏汇·蝶泉湾项目出售了一部分剩下楼盘，但大都楼盘仍待出售，那么项目是否盈余？答案或许是否定的。2019年，冠城大通添加了来自蝶泉湾的存货贬价预备2206万元。假如算上应收账款和其他应收款的计提，减值规划将超越2500万元。

陈述期内，蝶泉湾存货贬价预备转销391万元，期末余额为1816万元。假如是存货贬价预备转回的话，可以说减值要素消失，转销的话意味着存货在出售时的减值现已进入运营本钱，减值成为事实。

2.66亿元收买的宏汇置业为冠城大通换来了3.24亿元的开发产品，但项目在出售时能否换来像样的盈余呢？项目的减值预备跟着出售一同结转好像阐明，蝶泉湾的出售并不达观。

实践上，蝶泉湾现已出售了3/4，剩下的不过是尾盘，冠城大通收买的尾盘项目又能给公司带来多少赢利呢？

除了上述收买算计支付的2.66亿元之外，年报显现，冠城大通在“支付的其他与运营活动有关的现金”中，有一笔3430万元的开销是宏汇置业归还在世相等4人的告贷。

即，冠城大通关于宏汇置业的算计支付现已超越3亿元，公司得到的首要财物仅仅是价值3.24亿元的尾盘项目。项目在出售过程中也是以减值后的景象出售，并没有可以将减值预备转回，冠城大通的这笔相关买卖孰盈孰亏，出资者或许现已有了答案。

别的一笔相关买卖则与冠城大通的房地产和电磁线两大主业无关。2019年4月初，冠城大通的全资子公司以1.93亿元受让了福建冠城股权出资合伙企业（有限合伙）（下称“福建冠城”）作为有限合伙人持有的冠城力神出资（平潭）合伙企业（有限合伙）（下称“冠城力神”）80.5%产业份额。

福建冠城是冠城大通控股股东福建丰榕出资有限公司实践操控企业，且冠城大通实控人薛黎曦和董事韩孝煌、韩孝捷为福建冠城出资决策委员会成员，因而此次买卖相同是相关买卖。

冠城力神首要财物是持有天津力神电池股份有限公司（下称“天津力神”）2968万股，持股份额为1.71%。公告显现，冠城力神出资总额为2.4亿元，假如悉数是投向了天津力神，那么依照持股份额，冠城力神入股时的天津力神估值到达140亿元。

以如此高估值接盘相关人的财物，冠城大通并没有得到多少实惠。2018年，冠城力神盈余也仅有6.5万元，2019年前两个月亏本了170元。当然，天津力神上市后带来的估值提高才是冠城力神首要的盈余来历。

天津力神首要从事的是新能源轿车动力电池和消费类电池事务。从早前发表的信息来看，公司的运营状况并不抱负。*ST电能的重组书显现，2016年和2017年，天津力神营收别离为47.15亿元和45.67亿元，营收略有下降但盈余翻天覆地，2016年，天津力神尚能盈余2.84亿元，2017年就巨亏了5.21亿元。

依据动力电池使用分会研讨部发布的装机数据，2018年和2019年，天津力神的动力电池装机量别离为2.08GWh和1.94GWh，与2017年的1.07GWh比较有了挨近翻倍的涨幅，但职业双寡头的装机量相同涨幅巨大，天津力神的商场份额根本没有添加。

天津力神近两年的盈余状况商场难以知晓，营收却可以从第三方窥见端倪。我国化学与物理电源职业协会依据企业申报数据和上市公司年报数据，发布了2018年我国电池职业百强企业名单，其间天津力神以51.38亿元位列其间，2017年公司以45.67亿元相同在列。

天津力神2017年入围电池百强的营收与*ST电能发布的收入完全一致，尽管动力电池装机量提高但单价下降显着，2018年营收与之比较涨幅略超10%，并没有显着的添加；2019年装机量乃至有所下降，在职业动力电池单价下降并未改动的状况下，天津力神的营收可想而知。

实践上，冠城大通本身就有部分收入源于新能源轿车动力电池组和电解液添加剂等新能源项目。不过，公司这块事务算计收入缺乏1亿元，占比不到1%，并且大都时刻都处于亏本中，公司仍是要依托房地产来奉献盈余。

房地产是冠城大通盈余的首要来历，但与抢先上市房企比较，冠城大通的房地产开发事务根本是故步自封，且项目去化并不抱负。更为甚者，房地产事务导致公司假贷规划敏捷添加，短期偿债压力陡增。

房地产主业力神转让股份：看上去很美

房地产事务对冠城大通的盈余有多么重要？2019年，冠城大通的房地产事务完结营收39.81亿元，完结净赢利8.38亿元；冠城大通全年的总营收为77.87亿元，净赢利5.35亿元，房地产主业奉献了冠城大通刚过对折的营收，净赢利占比则到达了1.57倍。公司电磁线事务的净赢利在1亿元左右，两块事务并无交集，冠城大通兼并后的净赢利仅有5亿元出面，新能源事务处于巨亏中？

2018年的状况与之相似。当年，公司房地产事务完结运营收入42.6亿元，净赢利10.91亿元，营收相同占比对折左右，净赢利占到了兼并盈余的1.25倍。尽管是冠城大通盈余的支柱，但公司房地产事务近几年根本没有显着的添加。

2019年，冠城大通房地产事务完结合同出售面积35.54万平方米，同比添加157.35%；合同出售额54.97亿元，同比添加94.52%。这现已是多年来冠城大通合同出售的最佳体现了。

2015-2018年，冠城大通的合同出售面积别离为30.89万平方米、34.81万平方米、21.34万平方米和13.81万平方米，合同出售额别离为40.09亿元、43.85亿元、37.4亿元和28.26亿元。

不难发现，冠城大通的合同出售面积根本处于下降通道中，2019年大涨是前一年的低基数带来的成果。早在2014年，公司的合同出售就到达45亿元，之后多年也没有超越这一高点。

合同出售多年来低迷导致的一个成果便是，公司库存商品——开发产品高企。2015-2019年的年末，冠城大通的开发产品余额别离为37.25亿元、29.67亿元、19.71亿元、27.09亿元和19.78亿元，2019年规划降幅显着但也有近20亿元。

开发产品是已竣工的楼盘项目，开发产品占到了冠城大通合同出售的35%以上，在上市房企中，鲜有开发产品可以占到如此之高份额的，这只能阐明公司楼盘的去化并不抱负。

即使如此，冠城大通对楼盘依旧信心十足，不计提或许少计提存货减值是常态。

2015年和2016年，公司对开发产品别离计提了1.76亿元和1.22亿元的贬价预备，2017-2018年零计提，2019年计提的贬价预备也仅有1816万元。

开发产品尚有慎重的计提减值，作为楼盘开发的原材料——土地本钱，公司的计提一向为零，冠城大通的年报显现，近年来公司对开发本钱从未计提任何贬价预备。即使职业龙头万科也会对部分项目计提减值，冠城大通好像对所开发项目悉数信心十足。

实践状况或许并非如此，冠城大通房地产事务对告贷的占用益发显着。2015-2019年年末，冠城大通期末融资总额别离为53.57亿元、45.65亿元、46.88亿元、77.42亿元和72.8亿元，其间房地产事务融资余额为14.41亿元、10.19亿元、9.2亿元、39.39亿元、43.51亿元。

房地产事务融资占比从20%左右一跃提高至挨近60%。2015年，冠城大通房地产新开工总面积47.27万平方米，开复工面积161.21万平方米；2019年，公司房地产新开工总面积45.16万平方米，开复工面积171.89万平方米。公司开发本钱也没有反常添加，告贷大幅添加略显意外。

相同意外的是本钱化金额。房企将告贷利息本钱化归于正常，但2019年冠城大通的利息本钱化金额为39.32亿元，在此之前的2015-2018年别离仅有1.71亿元、3223万元、3302万元和1.36亿元。2019年，冠城大通利息本钱化陡增的原因是笔误仍是还有原由呢？

告贷终究是要归还的，2020年冠城大通就将迎来偿债顶峰。依据2019年年报，公司期末的短期告贷为11.82亿元，一年内到期的非活动负债为42.38亿元，算计金额到达54.2亿元，都需求冠城大通在年内偿清。

2019年年末，冠城大通的货币资金只要17.01亿元，远远不能掩盖到期的短期告贷。

日前，冠城大通发行17.3亿元公司债的方案现已取得监管放行，年内即使悉数完结，也难以满意公司对短期告贷的归还要求。

到发稿，冠城大通没有回复《证券商场周刊》记者的采访。