牛金牛（002522浙江众成）

许多近几年刚把总部迁到上海的房企，在下行的市场环境下成绩表现依然不俗。但成立于1993年的上海本土房企景瑞控股(01862.HK)反而退守缩短，2019年多项重要成绩方针下滑。

依据其2019年年报，期内景瑞控股完结合约出售额251.6亿元，同比下降0.3%；经营收入132.9亿元，较上一年添加17.9%；毛利为26.9亿元，毛利率为20.2%，同比下降2.4个百分点；完成净赢利12.9亿元，较上年削减1.4%；权益持有人应占净赢利9.0亿元，同比下降12.4%。

在200亿-300亿这一量级的房企中，景瑞控股的这份年终答卷真实糟糕——不只无法再保持成绩添加，出资人关怀的赢利水平也得不到确保。

间隔景瑞控股的高光时刻现已曩昔了三年多时刻。

景瑞控股在2016年早年赶上一波房地产上升周期，当年合约出售额到达168亿元，同比增速到达93%，一时刻成为业界受重视的“黑马”房企。

随后景瑞控股尽管增速曲线放缓，但接下来的三年仍是总计添加了约100亿，跨入了200亿门槛。2018年其合约出售额到达252.4亿元，同比上涨了37.4%。

从添加率超越90%到现在负添加，几年间景瑞控股终究发生了什么？

这家规划不大的房企，一直在喊“转型”标语，2019年的添加阻滞或许也是转型期苦楚与瓶颈的表现。

2015年，景瑞控股提出敞开由曩昔单一的房地产开发商向多元化定制化生活服务提供商的战略转型，2016年提出向“大财物办理”形式转型，加快轻财物开展。

在2016年的年报中，景瑞控股说到想学习美国房地产公司铁狮门，称铁狮门的竞争力来历于建立起早年期收买和建造，到后期的租借和物业办理，以及老练的本钱市场运作等各环节的中心才能。

景瑞提出要以新式的企业服务公司为方针，从“重资粗豪”式地产开发转向“地产+金融”式商业转型。

在喊出转型后，景瑞建立出了优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福本钱五大事务渠道，期望能以房地产财物办理为中心事务，财物装备聚集一二线中心城市与都市圈的住所开发、公寓、工作。

景瑞控股的多元化、大资管转型形式做得怎么，能够从2019年的年报中一窥终究。

年报提及，景瑞控股旗下的优钺资管首要从事房地产基金募资和财物办理事务，到2019年12月31日，优钺资管累计建议建立14只基金，累计基金规划算计约人民币66亿元，现存基金规划38亿元。

其间首只母基金优邦私募股权基金顺畅发行成功。现在，优邦征集基金已完结对南京·和封南岸，天津·塘沽湾6号地块、天津·海蓝城、天津·塘沽湾03-51号、03-54号地块五个项目的出资，年内完成3只基金退出，年度出资回报率超越11%。

年内，景瑞控股旗下的悦樘公寓和锴瑞工作从头整合，组成了景瑞不动产渠道，新增获取了上海美好莱公寓项目，新增面积0.49万平方米，2019年2月收买上海云汇六合项目。上海景瑞·科苑大厦、北京景瑞·三全公寓等大部分持有项目进入租借运营期，一起完结了对北京长途大厦A栋项目、北京新华文明大厦项目的悉数和部分退出。

轻财物出资渠道合福本钱方针是为其他四大板块匹配财物运营才能，2019年和福本钱新增出资金额2500万元，累计在投项目15个，累计出资金额10.6亿元，完成3个项目退出，收益率到达21%。

不过，到2019年12月31日，景瑞控股工作及公寓渠道下的出资物业减值为人民币0.22亿元，而2018年时则增值了3.88亿元。年报中称，2019年减值首要因为租借物业公允价值下降所造成的。

整体来看，经过几年开展，除了优钺资管，景瑞控股其他多元化事务规划依然较小——2019年全年租金收入2.39亿元，同比添加78.4%。

与此一起，景瑞控股成绩对物业出售的依靠反而变高了——物业出售收入依然时最首要的收入来历，占总收入的93.1%，同比提升了0.4个百分点。

伴跟着转型的瓶颈，景瑞控股的财政情况越来越严峻。

到2019年期末，景瑞控股银行存款及手头现金为137.48亿元，而未归还告贷总额，则由2018年期末的187亿元，添加至2019年期末的190亿元。在手现金无法掩盖未归还告贷。

此外，其一年以内到期告贷到达了94亿元，占比到达49.5%，同比添加了13.8个百分点；一至二年到期告贷到达59亿元，占比31.1%。这样的短债份额意味着资金链较严重。

为了应对行将到来的偿债顶峰期，景瑞控股正在经过高息融资添补或许呈现的资金缺口。

年报发表，于2020年3月4日及5日，景瑞控股发行了2022年到期的优先收据合计1.9亿美元，利率高达12.75%，这笔资金将用于再融资现有债款。

比照同期发行美元优先收据的国内房企，景瑞控股这笔融资的利率本钱远远高于同行一般水平。比方差不多同一时期发行了2亿美元收据的正荣地产，融资利率为5.6%；发行5亿美元债的合生创展，融资利率为6%，荣盛开展3亿美元债利率为8.75%。

景瑞控股首席财政官陈超在成绩会上说，跟着债款归还以及债款结构调整优化，截止到2020年3月底，一年内到期债款占比回落至35.6%。

2019年景瑞控股的融资本钱亦有较大起伏添加，到达5.27亿元，同比升高56.1%，年报称“因为告贷金额和告贷利率添加所造成的”。

景瑞控股比较安全的财政数据是净负债率，只要58%，同比下降了6个百分点，首要原因在于总财物的添加——期末总财物同比添加了9.4%，到达523.6亿元。

景瑞控股的办理层本年会很难，其创始人、首席执行官闫浩在成绩会上说，本年要加杠杆来获取好的土地储备，他以为现在的土储还不行，“如果有好的土地储备添加，2021年必定会有好的添加”。

闫浩说，本年景瑞的全年出资计划在90亿至110亿左右。

一边是行将到来的偿债顶峰，另一边是添加乏力的成绩。要命的是，景瑞控股还在武汉囤了不少土储，这座刚刚康复活力的城市楼市情况很不明亮。

2019年，景瑞在天津、武汉、姑苏、杭州、宁波、上海、南京及嘉兴共取得10个项目，添加土地储备总建面130万平方米，出资总额86亿元，均匀楼面价6601元/平方米。现在总土地储备471万平方米，与上一年度根本相等。

据年报发表，景瑞控股有19.4%的土储坐落武汉，这是其重仓的第二大城市，仅次于天津(23.8%)。

关于闫浩来说，在他兴办景瑞的二十多年中，风波和崎岖现已见过许多。上一年也不是景瑞自2013年上市后第一次出售额下滑了，2015年景瑞的全年出售额就有过4.5%的降幅，但很快迎来了下一年的大涨。

这一次，面临转型的瓶颈、土储的缺少和承压的资金链，景瑞还能大步跨过吗？