「600233股票」万科、融创、碧桂园困于地产“围城”？

地产商跨界智能制作、机器人餐饮、新零售和现代农业，但实在运营状况在财报中难觅踪迹。

文|钱漪，修改｜顾彦，题图｜Pexels

万科养猪、碧桂园“无人驾驶”、融创拍电影……地产商跨界的路数益发清奇。

近来，融创、绿城、碧桂园、万科等龙头房地产企业先后发布2020年度成绩，财报大多发表其跨界转型、工业多元、布局生态的步骤。

在国家“房住不炒”的指挥棒下，商场调控方针趋紧，传统地产商们危机感深重——不凭借优势寻觅新机遇，就会被商场加快筛选。土地和金融盈余双双消失的“后地产年代”，裸泳者将逐渐浮出水面。

地产商跨界早已不是新鲜事。从前誓不做商业地产的万科，现在滑雪场、长租公寓、酒店休假等工业风生水起；碧桂园押注高科技事务，总裁莫斌表明“修建机器人和机器人餐厅估计下一年盈余”；恒大则在新能源轿车、文明旅行、足球体育、消费金融等多范畴纵横捭阖。

地产商们深知，工业转型既是年代的要求也是自救的出路。

地产商跨界的路数

地产商企图“逃离房地产”的动作已持续多年，一方面意在降杠杆、进步资金周转功率，另一方面更是寻求第二增加曲线的生机。

事实证明，在科技特点的加持下，传统职业也能爆发重生、造就本钱风口。上一个成功“逆袭”的赛道，是新能源轿车。

碧桂园自2018年起便有心向“高科技”标签挨近。

2018年7月，碧桂园博智林机器人项目发动建造，大力开展机器人工业，要点聚集修建机器人研制、制作与使用。依照碧桂园董事局主席杨国强的想象，未来要以修建机器人替代大部分工地修建工人。由此，碧桂园或许成为全球第一家用机器人建房子的公司，一时间舆论哗然。

“圈子里的同行觉得碧桂园都开端‘游手好闲’了，是不是快不行了？”碧桂园招聘司理方堃苦笑。2018年上旬，他收到上级下达的招募200位机器人范畴高学历人才的告知，也觉得“没听说过造机器人的房企，的确一时间摸不着头脑”，但仍是“信任公司的决议计划自有道理”。

外界更是质疑不停。“博智林的产品研制大多停留在理论层面，方法大于含义，比方工地条件和修建机器人适用场景不匹配，机器人垒墙的操作也不免大材小用了。”一位不签字的职业人士表明。

最新财报显现，到2020年12月31日，碧桂园已完结46款修建机器人的研制，其间已有18款在佛山顺德机器人谷和凤桐花园等超越15个项目中展开试点使用，累计使用施工面积达80万平方米。碧桂园集团总裁莫斌表明：“本年下半年，修建机器人会逐渐进入批量生产。”

除了修建之外，农业、餐饮也是碧桂园高科技事务要点布局的范畴。

2020年1月，碧桂园旗下千玺机器人餐饮集团下的Foodom机器人中餐厅旗舰店，在广州珠江新城开业；2020年3月，碧桂园农业完结以3亿元对华大农业80%股权的收买，10月又宣告和北大荒协作打造万亩无人农场。

莫斌还在年报发布会上表明，修建机器人和机器人餐厅有望在2022年完成全面盈余。

雷声大，雨点小

成绩，终究是地产商们考虑的要点。

克而瑞地产研讨发布的2020年度房地产企业出售排行榜显现，按全口径出售金额排名，碧桂园以7888亿元位居第一；恒大、万科、融创、保利排列2-5位，全口径出售额均超越5000亿元。

以上龙头地产商的意向可谓是职业风向标，一举一动都备受业界重视。其间，不只碧桂园在“游手好闲”的路上越走越远，万科、融创等地产商也纷繁做起“副业”。

万科在2020年3月正式成立了食物事业部，事务展开初期首要布局三大范畴：生猪饲养、蔬菜栽培、企业餐饮。至此万科构成由8个事业部单元组成的新事务矩阵：海外、印力、物流、教育、酒店与休假、长租公寓、万翼及食物。

融创三大“地产+”事务也在各自范畴提高存在感：融创服务于2020年11月在联交所主板上市；融创文明环绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频5个赛道深化布局；融创文旅已进驻39座城市。

但是这些跨界事务大多都是“雷声大、雨点小”，不管是智能制作、机器人餐饮，仍是新零售和现代农业，运营状况在财报中都难觅踪迹。

2020年财报显现，碧桂园全年总收入为4628.6亿元，同比下降4.7%，为2008年以来初次呈现年收入负增加的状况。

其间，传统房地工业为碧桂园奉献超97%的收入——权益合同出售金额增加3.3%至5706.6亿元，合同出售面积约6733万平方米，同比增加8%。这也反证其第二曲线开展乏力，可见跨界转型事务远未到达能够为成绩分忧的程度。

融创、绿城和万科亦是如此。除掉房地产开发及相关财物运营事务和物业服务，2020年万科其他事务收入录得32.3亿元，仅占2020全年4004.5亿元营收的0.77%。虽然同比增加近3成，和主营事务比较仍微乎其微。

对此，亿欧EqualOcean接触到的地产圈内人士大多表明，头部房企跨界事务的战略含义大于实践产出，传统地产需求“拥抱科技”的标签为其开路，防止往后把路越走越窄。

“要说房企靠科技特点在本钱商场讲故事为时尚早，房企体量巨大，科技转型仅仅和原有事务互补的测验，算不上什么大事。”有业界人士告知亿欧EqualOcean。

针对近来引起热议的万科养猪一事，万科董事会主席郁亮的回应也印证了上述说法。他表明，万科养猪并不是因为“猪肥房地产瘦”，养猪是客户配套的一部分，是万科的一个小小测验。

地产商的远方

“沉浸副业”的地产大亨们寻求的是前景，是“草蛇灰线、连绵千里”的持久计划。

但是跨界事务没有成功，“三条红线”和“会集供地”两桶方针冷水现已泼向房地产主业，外界唱衰房地产的声量不断。“难上加难”的地产职业将沉寂下去了吗？

答案是否定的。

“‘三条红线’能够理解为地产职业的金融侧变革，从融资端口调控并约束职业杠杆。”韬晟咨询总司理何涛告知亿欧EqualOcean，这是倒逼地产商从财政杠杆驱动的“规划扩张型”向稳健开展的“质量效益型”改变。

彭博剖析指出，未来地产商或许会经过火拆上市、配股和财物出售等方法去杠杆，一起寻求经过表外负债为合约出售增加供给资金。

其陈述显现，有11家地产商已于2020年上半年满意监管安排对“三条红线”的要求，被答应有息负债规划年增速不超越15%，分别为万科、中海外、华润置地、龙湖、龙光、新城、碧桂园、世茂、远洋、越秀和旭辉。

“三条红线”新规对地产职业的余震没有消弭，近来关于疆土自然资源部将针对住所用地供给分类调控的音讯又迅速传播。

据悉，包括北上广深在内的全国22座重要城市将施行“两会集”三批次供地。“两会集”，即会集发布出让公告、会集安排出让活动；全年分三批次会集统一发布住所用地的招拍挂公告并施行招拍挂出让活动，引导商场理性竞赛。

何涛以为，与三条红线金融侧变革对应，会集供地实质上是对地产职业的供给侧变革，即从出资端口调控土地溢价，并终究影响房价。

两大变革方针已指明房地产职业的开展方向：一方面，下降危险去杠杆、契合“三条红线”的房企，未来才干走得更远；另一方面，“会集供地”将利好实力强的头部房企，对中斗室企来说，融资难度和融资危险都将明显提高。

土地盈余和金融盈余消失后，职业会集度必然加快提高。强者恒强，头部房企在习惯外部环境改变上明显更有优势。跨界，仅仅其前瞻战略中的一颗棋子。

写在最终

重压之下的房地产职业好像“围城”，外面的人想进来，里边的人想出去。

近年来，腾讯、京东、美团、字节跳动、B站等互联公司热心买地，豪掷百亿盖楼俨然互联大厂标配，地产公司一再出让名下效益不济的物业楼宇的新闻与之构成明显对照。

克而瑞地产研讨剖析，新式乡镇化仍将是房地产职业最大的准则盈余。“十四五”时期常住人口乡镇化率仍有约4个百分点的增加空间，约5600万人将由乡村迁移至乡镇，持续给房地产商场供给需求支撑。

如碧桂园2020年财报中所说——我国的乡镇化还有很长的路要走，公民对幸福生活的寻求不会变。如此看来，智能制作、机器人餐饮、新零售、现代农业都是在为这个终极目标服务。莫斌表明，我国新式乡镇化供给了宽广的开展空间，碧桂园仍看好四五六线能级城市的未来开展。

与城市化相伴相生的地产职业是年代巨潮中的一朵浪花，站在云端考虑是他们从头到尾的姿势。

参考资料：

1、《「一年只卖三次」的赢家与输家》，一勺言

2、《地产股团体大涨，本钱商场也给“土地会集供给”方针投赞成票？》，地产人言

3、《营收乏力的碧桂园，能靠自嗨的高科技翻盘吗？》，深潜atom

4、《5193亿回款的碧桂园，未来即将往哪走？》，涛哥杂谈

5、《碧桂园2020年市占率本相》，一勺言

6、《职业透视|会集供地形式下，中斗室企完全凉了？》，克而瑞地产研讨

7、《“三条红线”有望打破我国房地产职业融资的恶性循环》，彭博Bloomberg