选股好方法(南通证券公司)

“你现在才来看房，太晚了！一套房至少涨了100万元。”间隔迪士尼5公里以外的已入住社区阳光城(6.040, 0.02, 0.33%)丽景湾的保安人员向《证券日报》记者泄漏，迪士尼周边3公里内简直没有一手房，而自迪士尼开工以来，周围10公里之内的一手房房价都开端上涨，特别本年开园后，同迪士尼开工之前比较，有单个楼盘房价翻倍上涨。

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可是，据《证券日报》记者了解，尽管川沙板块有商业设备，但仍处于上海外环外，6年前，迪士尼刚开工时，这儿的一手房成交均价缺乏1.9万元/平方米，但现在部分项目成交价到达5万元/平方米，且有开发商封盘惜售的传言。在当地有多年操盘经历的出售人员告知本报记者，估量将来周边住所用地出让后，房价有或许摸到8万元/平方米，乃至10万元/平方米的顶。

值得留意的是，在间隔迪士尼12公里处的新场板块中心区，一手房简直没有供给，最贵的二手房价格3万元/平方米左右，但本年最新拍出的地块楼面价现已超越3.8万元/平方米。此外，在间隔迪士尼5公里以外的周康板块，别墅现已叫价5万元/平方米。

“迪士尼乐土开园后，整个相关区域出资价值提高，加上上海房价大涨的全体商场环境，住所、酒店等物业利好十分显着。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向《证券日报》记者直言，在这种商场布景下，不扫除开发商捂盘惜售的现象。

川沙房价或进入8万元年代

进入7月份，上海迪士尼乐土开园现已一个多月。酷日之下，30多摄氏度的高温，有的项目排队超越一个小时乃至几个小时的等候……

这些都挡不住暑期涌向上海迪士尼乐土的巨细游客。仅是一期开园，对周边的住所、酒店、餐饮等职业的经济拉动效果，现已开端打破当地人的幻想。

“你要看房？现在太贵了。”在迪士尼乐土门口，《证券日报》记者计划奔赴3公里外的川沙板块，在租借车上，开车师傅不由得开端向记者说道，“从迪士尼开端拆迁，川沙房价就开端涨，最近两年涨的最快，三五年前，房价也就1万元（每平方米），现在贵的都卖到5万多元了（每平方米），那你还不必定能买到呢”。

出了高速路，进入川沙板块后，记者发现，这的确是一个相对老练的板块，公交、地铁、商街、医院、校园等配套设备都很彻底，中心方位还稀有栋玻璃幕墙外立面的工作大厦。在租借车李师傅的口中，川沙板块是迪士尼乐土周边最近最老练的区域，许多游客挑选住在这儿。在商街的一条主路上，路旗都是蓝色的“绿都绣云里”广告。街口处，巨幅广告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼年代1号财物 迪斯尼5KM 惟此可售归纳体”。不过，虽已达午餐时刻，中心区域的商业街餐厅人迹罕至，但这并不影响这一区域房地产商场的热度。

即便妙川路上还有杂草丛生的地块，但中心区外都是大片空位和工地，到处是修建围挡，树立的楼房仍未有居民入住，但房价早已脱离上海外环外的料想规划。

“咱们项目现已卖光了。”在阳光城愉景湾出售中心，记者径自进去，却并不见出售员，整个售楼中心空空如也，转了一圈，才有一位保安出来跟记者言明，房子现已售罄了。至于房价，别墅的成交均价直逼5万元/平方米，普通住所也在3万元-4万元/平方米之间。

“在川沙板块，有单个项目现已封盘，不是你想买就能买到的。”当地一位项目操盘手向本报记者泄漏，迪士尼乐土开园后，有些开发商是想捂盘惜售的，坐等涨价。

《证券日报》从克而瑞数据库得悉，阳光城愉景湾一期于2014年8月份初次开盘，其时的实践成交均价尚缺乏4万元/平方米，其开发商阳光城集团于2013年摘得土地。在最近的7月份，尽管上述出售员说现已售罄，但该项目还有成交，成交均价为挨近4.8万元/平方米。

“部分房企项目显现售罄，是否真的售罄仍是要打一个问号。近期部分上海房企预期后续房价会上涨，捂盘出售的或许性是存在的。”严跃进承受《证券日报》记者采访时表明，当然，若非房企自动推销，有时候很难查验。

距阳光城愉景湾几百米之外的商业公寓项目绿洲云悦坊正在排卡。“咱们项目原计划每平方米涨价5000元，但为了回笼资金，集团最终决议没有涨价这么多。”绿洲云悦坊的出售人员如是告知记者。

但从现有的成交数据来看，来自克而瑞数据库的数据显现，2011年迪士尼开工时，川沙板块新建住所成交均价为1.8万元/平方米左右，2016年则上涨至挨近3.1万元/平方米。以此来看，成交均价并未翻倍，可是在进驻当地的开发商来看，地价现已高不行攀。

还有川沙板块的楼盘出售人员向本报记者泄漏，迪士尼开园后，川沙板块因有轨道交通和郊野公园等区域优势利好，房价现已到达6万元/平方米左右，估量将来住所用地出让后，其楼盘或许会卖到8万元-10万元/平方米之间。

对此，严跃进表明，迪士尼周边出资的潜力大，许多项目会集在川沙和周浦等区域，其受迪斯尼乐土项意图直接辐射效果虽不大，但受预期效应影响，周边出资活泼。实践上，川沙板块后续还会持续涨，特别是归纳考虑的川沙的区位优势、周边近期的土地出让以及商场预期等，都决议了此类区域的价格涨幅会持续强化，后市房价或将进入单价8万元年代。

新场现单价近4万元地王

相对而言，川沙板块在迪士尼3公里之外，受其利好影响相对比较显着。但《证券日报》实地造访的另一个区域新场板块，在迪士尼12公里之外，该区域却现已于本年6月29日拍出了楼面价约为3.8万元/平方米的地王地块。

6月29日，中粮地产(10.360, 0.06, 0.58%)以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅行归纳服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不行售部分实践楼板价到达38266元/平方米。这意味着，这个坐落上海郊环以外的住所项目，未来保本价格或许超越6万元/平方米。

揭露材料显现，浦东新场旅行归纳服务区A10-1地块，坐落杨辉路以东，新环北路以西，归于郊环以外区域。尽管也要求建造5%即3400平方米的确保房，还有约1100平方米的公共设备，但没有自我克制要求，比较6月17日出让的嘉定新城E27-1地块出让条件宽松许多。

据业内人士预算，该地块楼板价到达35744元/平方米，扣除5%的确保房等不行售部分后，实践楼板价到达38300元/平方米。以两年时刻核算，该地块未来项目保本价格估量要在6万元/平方米以上。而现在新场二手房房价都在2.7万元/平方米左右，其间东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城单价在2.6万元/平方米，而万科清林径相对较贵，在3万元/平方米左右。

“新场中心方位简直没有新建住所供给，万科清林径基本是该区域内最贵的二手房项目。”万科清林径物业人员告知《证券日报》记者。在万科清林径的社区门口，记者看到了两个告示牌上有该项意图租售信息，其间有一条为“一手更名，毛坯房，120平方米，355万元”。

该小区保安还热心地向记者表明，“在这个小区向东，没多远便是新拍的地，将来要卖6万元/平方米呢”。

而在声称“中国历史文化名镇”的新场，记者的确看到了几家二手房中介，显着，该区域的二手房买卖相对较为活泼。

周康别墅叫价超5万元

如果说，川沙和新场板块是迪士尼乐土或许整个上海房地产商场的受益者，间隔迪士尼5公里之外，在高新河桥邻近的两个项目或许更为显着，其分别是现已售罄的阳光城丽景湾和正在出售的保利艾庐。

在间隔迪士尼车程10多分钟的周康板块，阳光城丽景湾业主简直现已悉数入住。据相关人士介绍，该小区外地人较多，多是在浦东上班。“这个项目2014年开盘出售，其时高层每平方米卖2万多元，现在则卖到3.5万元/平方米，还不见得有房。”

该小区保安向本报记者直言，每套房至少涨100多万元，别墅赚的更多，别墅开盘价在3万元/平方米左右，现在价格每平方米都超越4万元，乃至5万元多元。该保安直呼，“我知道的一个上海人，本来住在这个小区后边，这个楼盘刚开盘时想买，可是觉得贵没有买，后来懊悔死了。”据该保安泄漏，同归于周康板块的丽景湾PLUS项目，开盘时卖3万多元/平方米，现在现已卖到5万多元/平方米。

与阳光城丽景湾比邻而居的是在售项目保利艾庐，该项目2015年3月份开盘，现在出售均价为4.5万元/平方米。在该项目出售中心，记者并未发现看房的人，人气冷清，房价也很高冷。据其出售人员介绍，高层3.6万元/平方米左右，现已售罄。至于别墅，其叫价则直接超越5万元/平方米。

值得留意的是，在这条路上的两个项目，相对比较“孑立”，对面都是地步，没有开发，与之比较近的则是医谷。不过，保利艾庐项意图出售员并未向记者要点打出医谷的利好“招牌”，反倒是更着重迪士尼概念，其项目围挡广告则是“双谷精华处，邂逅迪士尼”。

“迪士尼潜力动力较强，因而周边出资预期向好，房地产职业是其间之一。”严跃进表明，估量还有上涨空间。

周边酒店入住爆棚

因为迪士尼仅一期开园，全体配套并未彻底展现出来，但除了周边楼盘已显着感受到利好外，酒店物业开端发力，乃至触及违规运营的农家乐也开端成为商场的“香饽饽”。

在《证券日报》记者造访的川沙板块，现在承接了一些迪士尼游客的寓居需求，暑期酒店预订火爆。正在赶紧入市的租借类物业也备受重视。

“这个项目是LOFT产品，估量价格在4.7万元/平方米左右，购房者购买后将把房产交于雅高集团运营，这些房产将作为酒店式公寓运营，每年向业主付出百分之五的收益，头三年一次性付完收益，能够直接抵扣房款。”绿洲云悦坊出售人员向本报记者泄漏，借迪士尼板块助益，现在许多来迪士尼的人就住在川沙，估量将来这个酒店式公寓入住会爆满。

对此，严跃进以为，迪士尼项目或许会改变过去许多旅行地产项目“到此一游”的为难，即呈现重游的现象，这样就会下降相应的营销本钱，一起比估量的客流规划大。关于川沙来说，针对迪斯尼乐土背面的人流等来进职业态设置，有积极效果。但若不移风易俗，则会对后续商业类业态的盈余水平提高有必定负面效果。

值得留意的是，《证券日报》记者此行留意到了另一个现象，迪士尼周边农家乐借机吸引住宿生意。

“我住在一个农业生态园内，便是在迪士尼周边的一个村子里，房价不低，打车去迪士尼要将近30元左右。”某位受访人士称，重要的是，这个生态园并不能开住宿发票，显着是有问题的。

“有一些农家乐租借当地农人土地，搞餐饮住宿生意，服务来迪士尼的游客，许多都触及违规运营，有的现已被政府关停。”另一位受访者向本报记者如是泄漏。

有业内人士称，关于迪士尼周边酒店等商用物业的运营，的确有区域优势，客源有确保，未来也有盈余空间。但关于迪士尼整个板块而言，合理规划周边职业业态，才干确保园区及相关职业的消费需求不断提高。