[股票的交易市场]杭州新政策化解二手房“堰塞湖”

5月17日，杭州市房地产商场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产商场平稳健康发展的告诉》(简称“《告诉》”)。《告诉》清晰优化二手住宅买卖方针，首要清晰三方面内容：

1、优化限购资历：杭州户籍家庭购买限购区域内二手房无社保要求；非杭州户籍家庭，购房之日前1年起，需接连交纳12个月社保。

2、二手房增值税免征年限“5改2”：转让家庭仅有住宅的，增值税免征年限由5年调整至2年。

3、支撑三孩家庭：同一对夫妻在2021年5月31日(含)后生育、收养的第三个子女，限购住宅套数添加1套，且参加新房摇号参照“无房家庭”优先摇号。

业内人士以为，杭州优化二手房方针，将对激活商场流动性与分流发生必定积极作用。自2021年开端，杭州二手房商场成交量逐月下滑，至2022年1季度已处于低位震动，二手房挂牌量不断升高，本年4月，杭州二手房挂牌量在13万套左右，但成交不到4000套。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出，杭州新房商场依然处于较热状况，4月近半项目还需求摇号。而二手房本年前四个月成交量和上一年同期比较，各项指数下降了60%左右。全体而言，新房去化较为抱负，二手成交较冷。

二手房商场流动性短缺

一贯以一二手房价差出名，“买到就是赚到”的杭州楼市，走到今日这一步并非偶尔。此前因为杭州限购限售方针，二手房库存量逐步累积，去化周期拉长，且新房的存量房源也在添加。而前几年出售的新房也到了行将交房的时分，当时的杭州商场需求流动性。

华夏地产数据显现，4月杭州全市二手房(含富阳)成交套数为3950套，比3月份的4500套少了500套左右，环比跌落13%，全体成交量仍旧处于低位。

再看上一年同期，商场成交量虽有显着下滑，但杭州二手房成交仍旧到达近万套，签量为9939套，是本年的2.5倍。跟着杭州奥体板块多个项目连续交给，奥体板块二手房挂牌量逐步添加，但是二手房流动性的逐步下降，拉长了二手房去化周期，部分出资客手中超越5年的房源变现周期拉长。本年以来，法拍房商场也因无人报名而屡次呈现流拍。4月杭州市区(除临安外)有125套房源上架法拍，85套成交，流拍率32%。二手房“堰塞湖”效应初现。

或许是为了加强流动性，此次新政显着倾向二手房买卖。比方客户买一手房仍需求落户5年内社保要交满2年，但买二手房则没有社保要求；不落户只交社保的客户，一手房购买资历需求4年社保，二手房仅需求1年。

业内人士以为，新政分流意图性很强。中指研究院浙江分院常务副总高院生剖析指出，很多购房需求会因此次社保交纳年限的下降而开释。换言之，接盘次新房的人便会多起来，而那些腾出房票的社保巨擘们能够持续参加一手房“抢房大军”。

此前的2021年8月5日，杭州出台方针收紧调控，其间“新落户的客户要求社保交满2年，外地客户要求4年社保”，据当地中介机构计算，这一条方针就将商场上大约30%的购房人数约束住了。此次新政可看作是对此前方针打“补丁”，将被拦在门外的30%购房名额又拉回了商场。

多地呈现“堰塞湖”效应

华夏地产首席剖析师张大伟指出，因为挂牌量逐步累积，杭州二手房商场呈现了大幅调整的预兆，这种情况下，出台方针及时。但他也以为，各地救市方针井喷，但一方面力度不行，另一方面，方针传导也需求时刻，现在商场决心依然缺乏。

本年春节往后，杭州中心区的二手房商场就呈现了降价预兆。一名奥体中心房产中介人员介绍，奥体板块大都项目二手房价格比之前降了大约15%左右，从9万多元/平方米-10万元/平方米的挂牌价，降到了现在的8.5万元/平方米左右，成交价格多为8.3万元/平方米。即就是坐落中心地段的壹号院、奥邸世界等，挂牌价格也呈现必定起伏下调。比方壹号院年前成交价格在13.5万元/平方米，年后有房源挂牌12万元/平方米。

不过，持有中心区域财物的杭州业主们依然抱有高位套现的心态：奥体板块中心地段某项目一套高层房源，挂牌价15.8万元/平方米，比较同一个项目低楼层的房源，有40%-50%的价差。前述中介人员也表明这一挂牌价格虚高，导致该房源自上一年底挂牌以来一向没有成交。

而杭州并非孤例，全国多个二线城市早已呈现二手房“堰塞湖”现象。从中介机构获取的二手房挂牌信息显现，姑苏现在二手房挂牌量约为8.8万套，杭州约13万套，成都约10万套，南京约10万套，郑州约11万套。这些城市的二手房挂牌量激增，首要原因在于这些城市都经历过棚改周期，不少居民手中已不止一套房源，跟着限售导致房源累积以及疫情拉长二手房成交周期等等，商场中的二手房源数量逐步上升。

包含杭州在内，近期已有多个热门二线城市跟进优化调整楼市方针，触及限购、限贷、限售等多个方面，全体方针力度不断加大，意图均为加大商场流动性。比方杭州此次将家庭仅有房源出售增值税免征年限从5年调整到2年，下降置换本钱，有利于添加二手房商场流动性。

本年以来已有超越120城出台稳楼市新政，单4月就有超越70城发布了各种稳楼市方针，包含福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热门城市，方针内容首要是促进刚需和改进需求开释。但从方针作用上看，不少业内人士以为，购房者置业决心没有康复，商场活跃度仍显缺乏。