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“昨天晚上我特别坐卧不安，就像一个学生没考好试要拿成绩单给爸爸妈妈看相同。我彻底可以了解股东各式各样的心情，不满也好，绝望也好，困惑也好，关心也好，我感同身受。”

3月31日，万科举行2021年度成绩发布会，本年的主题是反思、绘蓝图。

跟年报最初相同，董事会主席郁亮在成绩会开场依然先对成绩欠好、净利润下滑进行反省，并向52万名股东表明诚挚抱歉。

这确实是值得反思的一份年度财务报告。究竟这是自2008年以来，万科时隔13年初次呈现净利润下滑。而横向比照看，万科同段位的竞赛对手们——碧桂园、龙湖、华润置地或坚持了净利润增加，或守住了出售龙头方位。

万科成绩会企业供图

郁亮将净利润下滑的原因归结在办理离散度大、多赛道探究本钱高。

在反思绝望的当下时，万科更需求给外界描绘一个夸姣的蓝图。在郁亮的绘本中，现在最重彩的便是万物云分拆上市。

除了物业之外，郁亮还要点论述了万科在长租公寓、物流事务板块的远景，他期望组织出资者可以给这些新赛道树立一个新的估值模型。

他还说，“咱们把每个事务能不能独立上市，作为它成功的符号之一。”

31年来第三次净利润下滑

2021年万科完成运营收入4528亿元，同比增加8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后呈现的上市31年以来第三次净利润下滑。

尽管办理层现已在《致股东信》和年报里对成绩下滑的原因做了一些发表，但郁亮以为在成绩会现场仍是有必要作进一步的反思和反省。

“不论我的反思多全面，不论我的反省多深入，考试没考好便是没考好。2021年咱们的成绩体现欠好，让股东绝望了，在这里，我向52万名万科股东表明诚挚的抱歉。”

首先是反思和反省办理方法。万科曩昔一向选用充沛授权、分布式办理方法，这种办理形式在商场十分好的时分可以靠近商场、快速反应抓住机会。但随着竞赛程度越来越剧烈、大型杂乱项目越来越多，这种分布式充沛授权的形式就产生了一些应战，比方任何单一公司、单一区域不具备去赢得竞赛所需求的悉数才能时，会体现出良莠不齐跟离散度大的问题，呈现一些达不到均匀水平的项目，然后拉低了整个成绩的报答水平。

“办理方法导致离散度大的问题首要反映在项目操盘才能分解、少量项目出资失误上。”郁亮以环京商场举例称，万科判别环京区域商场在2018、2019年在比较大幅调整后现已到底部，所以其时购买了一个财物包，“但随后商场产生了更剧烈的下降，为此咱们不得不计提25亿元减值预备。”

但郁亮以为，万科本年可以完成止跌企稳，稳中进步。他的决心来自两个外部根底和三个内部根底，外部是方针、职业根底，内部则是自我调整和运营服务类事务的支撑。

“关于方针，我抱有充沛的决心，职业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不行继续，咱们房地产职业的均匀利润率水平必定也会向社会均匀水平回归。这是咱们‘止跌企稳、稳中进步’的方针根底。”郁亮如是表明。

已然出资失误是净利润跌落的首要原因之一，万科也在改变这一失误。万科开发运营本部首席合伙人张海在答复《每日经济新闻》记者发问时表明，2021年无论是住宅出售仍是揭露出资商场，都阅历了上半年炽热、下半年骤冷的进程。在这样的商场环境下，掌握出资节奏是有难度和应战的。

“一方面遭到实际环境的束缚，另一方面还需求有前瞻的判别。从上一年开端，万科就将出资向商场安稳、安全边沿高、团队操盘才能强的区域会集。”

2021年，万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元。

多赛道的贵重膏火

除了办理方法外，郁亮还反省反思了万科新事务的开展。由于多赛道的一起探究让万科出的本钱比幻想中更大，对过往成绩也产生了影响。为什么要多赛道一起探究？

郁亮的判别是，以万科的体量，假如只做一两个赛道，是不足以支撑可继续开展的，也不支撑万科开发运营服务偏重的战略。

在长租公寓事务上，万科是最早和最活跃的响应者，十分看好租借事务的开展远景，可是从中心的方针到各部门、各地出的方针来看，落地时刻太长。一起，对城中村进行大规模的会集改造，做“二房东”形式让万科支付了很大价值，到今日还在为此支付价值。

“这些探究比咱们料想的时刻更长，支付的价值更大。别的在树立新赛道的进程中，试错也必不行少。假如没有城中村‘二房东’的事务，万科的长租公寓事务早就可以开端挣钱了。”

但郁亮以为，万科为探究这些事务所交的膏火，大头基本上现已付完，物业、物流、商业、长租公寓等运营服务类事务将构成万科未来的增加空间。

理由是万科的物业事务在职业界处于抢先方位，曩昔10年复合增加率超越30%；物流事务在高标仓方面处于职业抢先，冷链全国榜首，曩昔3年复合增加率到达52%；长租公寓事务是肯定的职业榜首，曩昔3年复合增加率超越40%；商业渠道印力曩昔5年的复合增加率20%，这些事务在曩昔一年总共为万科贡献了超越400亿元收入，并且依然坚持快速增加。

期望树立新的估值模型

在“自我吹嘘”之外，郁亮也期望出资者和资本商场可以看到万科描绘的蓝图远景。

可以肯定是，现在再也找不出跟地产开发相同能赚大钱的事务，物业、物流、商业、长租公寓等需求花长时刻、赚小钱的运营服务类事务，都无法从这个维度上与地产开发比较。

这一点郁亮也苦恼，因而他呼吁组织出资者可以对上述运营服务类事务树立一个新的估值模型，看到万科新的商场价值。