涨停跌停公式(房贷月供计算方法)
2019年是本轮房地产(512200)调控收紧的第三年，在“住宅不炒”的基调下，智通财经APP观察到，职业增速好像再进一步放缓。
“调控”和“破产”
众所周知，我国房地产(512200)职业的周期性显着随方针而动。本年以来，方针环境依然全体偏紧。据计算，中心层面针对房地产(512200)商场调控清晰表态或出台相关方针的次数在48次左右，比较2017年的9次，2018年33次，本年的次数有所添加。
但与前几轮调控比较，本轮调控的一大不同之处在于“因城施策、分类调控”，因而各城市间、城市内部各板块之间的方针分解较为显着。各地出台紧缩性方针的数量较前两年有所削减。
从融资环境来看，全年融资方针先松后紧，5月之后，银行信贷、信任融资等融资途径不断收紧，房企融资压力加大，中斗室企兑付问题频发，许多房企乃至不吝密布发行票面本钱较高的海外债。
因为房地产(512200)调控继续，融资环境收紧，职业会集度不断提高，破产潮再次成为本年房地产(512200)职业的关键词。
据业界组织计算数据显现，本年以来，到11月底，房地产(512200)企业破产数量现已超越450家，超越2018年全年的破产数量。破产的企业主要以三四线城市的中小型房企为主，一些从前规划较大的企业也呈现在本年的破产名单上，如银亿股份、新光集团等。
不过有商场人士以为，这个破产房企数量并家常便饭。在房地产(512200)商场火爆的时分，例如2009年、2015年，每年也会近300家左右房企关闭，2014年房企关闭到达2000多家。据计算，我国有近10万家房地产(512200)企业，即使450家破产，占比也缺乏0.5%。
调控往往伴跟着职业的洗牌与整合，跟着房地产(512200)去产能的深化，职业会集度会继续上升，实力较差，抵挡危险才能较弱的房企被筛选很正常。我国世界经济交流中心副理事长黄奇帆曾表明，往后十几年，我国房地产(512200)开发企业数量会削减三分之二以上。
房企拿地、出售呈现分解
全体来看，2019年代表企业出售成绩坚持添加，但增速有所放缓。新房价格方面体现平稳，十大城市新房价格环比涨幅继续震动在低位区间。其间一线城市累计涨幅在低位水平略有上升，二、三四线代表城市累计涨幅较上一年同期均收窄。与此一起，一线城市成交面积同比显着添加，三线代表城市成交面积则显着下降。
土地商场方面，本年前11个月，全国300个城市共推出各类用地20.7亿平方米，同比由2018年同期的添加24.3%转为下降1.4%。下半年，跟着融资收紧，全国土地商场流拍水平上升，但仍低于2018年下半年的流拍水平。截止2019年11月底，全国300城土地商场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。
在资金面趋紧的布景下，代表房企拿地热心下降，成交地块多以低溢价成交为主。不过各房企实践拿地却呈现了分解，有的企业战略缩短，有的企业则逆势扩张。
智通财经APP观察到，部分龙头房企出资相对更为保存，拿地上积在缩短。本年1-11月，碧桂园(02007)、保利开展、中海地产、华润置地(01109)等房企拿地金额尽管同比有所上升，但拿地上积均同比下降两位数。
本年7月，富力地产(02777)表明原则上下半年暂停拿地。中指研究院数据显现，1-11月，富力地产(02777)拿地金额172亿元，同比仅增1.18%;拿地上积633万平米，同比下降15.26%。究其原因，该公司刚踏入千亿阵营，但却因为杠杆过高，加上融资途径收紧，资金压力大而被逼暂停扩张。
融创(01918)和万科(02202)则是本年拿地较股市资讯为急进的头部房企，前11个月，融创拿地金额和拿地上积别离同比上升179.94%、37.9%，万科则别离同比添加25.6%、16.87%，上一年同期这两家房企的拿地金额和拿地上积均录得同比下降。
更为急进的是一些中型房企。智通财经APP注意到，本年拿地TOP50房企的名单里呈现了新面孔，主要是大华集团、宝龙地产(01238)和金辉集团(00137)等中型房企。土储缺乏、上市前预备、冲刺方针规划等，是这些房企追逐土地规划的原因。
从绝对值看，土地资源仍进一步向头部房企会集，TOP50房企占有了百强新增货值的83%。
区域布局方面，房企出资战略以回归一二线为主。据中指研究院，2019年以来至10月，二线城市的新增权益面积占比达49.6%，同比添加10个百分点。其间，旭辉、龙湖、融创及中海在二线城市的新增土储权益面积均在60%以上。
从出售数据看，2019年百强房企1-11月全口径累计出售金额约10.3万亿元，同比添加17.7%。其间，TOP10房企出售同比添加14%，TOP11-30添加26%，TOP31-50添加17%，TOP50-100添加21%，中等规划房企增速抢先。
百强房企中，部分公司现已在11月超额完成全年方针，比方世茂房地产(00813)、龙湖集团、阳光城(000671)、佳兆业等。绿洲控股(600606)、绿城我国(03900)、蓝光开展(600466)、嘉禾集团等房企出售方针完成率缺乏80%，12月出售压力较大。本年前11个月，绿洲控股(600606)、泰禾集团(000732)、佳源集团这三家TOP50房企合约出售额呈现负添加。
克尔瑞估计，2020中心一二线城市出售规划有望坚持稳步添加态势，中西部等欠发达区域三四线出售局势不容乐观，或将面对巨大的回调压力。在土储会集在一二线城市的房企未来有望体现更超卓。
港股内房股全体体现好于上一年
在严监管的高压下，港股地产板块体现差强人意，2019年以来至今(到12月24日)该板块上涨13.1%，尽管不及物业办理、生物科技(501009)、半导体(512480)、医疗设备等职业，但涨幅跑赢恒指的7.81%。
智通财经APP了解到，因为全体商场气氛较上一年改进，本年涨幅超越50%的地产股有21只，而2018年仅1只，2019年上涨个数和涨幅均完胜上一年。
本年体现最亮眼的地产股要数我国奥园(03883)，累计涨幅为155.86%，此外，我国海外宏洋集团(00081)、年代我国控股(01233)、宝龙地产(01238)、融创我国(01918)等均录得70%以上涨幅。从数据能够发现，本年体现抢眼的地产股大多为中等规划房企，这些房企出售继续添加，增速抢先。
以涨幅最大的我国奥园(03883)为例，该公司聚集粤港澳大湾区，布局我国华(00370)南、华东、中西部中心区及环渤海等区域共75个城市，上一年合约出售额同比添加100%，本年前11个月初次打破千亿规划，同比添加37%，高于年头25%的全年预期，也高于大部分头部房企的增速。
数据显现，到上半年底，我国奥园(03883)总土储约4000万方，其间权益占比81%，对应货值约4255亿，静态观测可供公司未来3-4年左右出售，该公司一起具有逾30个不同阶段的城市更新项目，将供给可售资源约2000亿元，优质土储及充分的城市更新项目估计为公司带来可继续性出售高添加。
本年以来共有5家房企在香港上市，而2018年新上市房企有6家。本年上市的房企包含德信我国(02019)、银城世界控股(01902)、中梁控股(02772)、新力控股集团(02103)、景业名邦集团(02231)。其间体现最好的德信我国，到现在已涨20.92%，中梁控股上市半年内即被归入港股通(501309)，上市至今涨约6%，新力控股集团微涨，景业名邦集团牵强维持在发行价水平，银城世界控股已破发。
智通财经APP计算，本年新归入港股通(501309)的地产股有4只，除了上文提及的中梁控股之外，还包含建发世界集团(01908)、弘阳地产(01996)、美的置业(03990)。到现在港股通(501309)名单里共有34只地产股，其间港通资金持股份额最高的融创我国(01918)。比较年头，南下资金对绿城我国(03900)、年代我国控股、佳兆业集团(01638)、把戏年控股(01777)等内房股的持股份额显着添加。
展望2020年，不少大行依然看好内房股，麦格理估计2020年内房方针环境安稳。摩根大通称，内地楼市可继续回稳，企业危险会有所下降，估计大型内房商会更具防卫性。该行看好具杰出危险办理的内房商，并称资产负债表较强的内房股未来能够较低本钱获得地块，并推进2021年添加。
花旗估计，下一年房地产(512200)商场会加速整合，令上市内房企业有更多可售资源，及融资才能增强。未来催化剂包含房地产(512200)方针的改进、首季降息展望等，加上依然招引的估值，该行看好融创、世茂、旭辉、龙光地产(03380)、龙湖集团、华润置地(01109)、年代我国。
